花園鎮(zhèn)林場(chǎng)項(xiàng)目建議報(bào)告.doc

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1、花園鎮(zhèn)林場(chǎng)項(xiàng)目建議報(bào)告根據(jù)《武漢房地產(chǎn)公司開發(fā)建設(shè)三年規(guī)劃（2008年—2010年）》，我公司組織人員于3月26日對(duì)孝昌縣花園鎮(zhèn)林場(chǎng)地塊進(jìn)行了現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查，根據(jù)實(shí)際情況擬進(jìn)行商品房開發(fā)，現(xiàn)將我公司的有關(guān)思路和意見匯報(bào)如下：一、土地使用情況該地塊使用單位為武漢鐵路分局廣水工務(wù)段林場(chǎng)，土地用途為綜合，使用權(quán)類型為劃撥，土地面積為㎡，房屋15棟、建筑面積為，如進(jìn)行商品房開發(fā)，就要改變?cè)摰貕K的使用用途，變?yōu)榫幼∮玫?，還要補(bǔ)交一部分土地出讓金。二、項(xiàng)目概況該地塊位于孝昌縣花園鎮(zhèn)，東鄰觀塘湖；南緊臨京珠高速公路；西緊鄰107國道；北朝縣公安局、孝昌一中；本項(xiàng)

2、目總占地面積m2，規(guī)劃建筑面積m2，建筑類型以多層住宅為主兼有少量的高層住宅。三、項(xiàng)目提出的背景隨著住房制度改革的全面性，住宅的商品化，社會(huì)化程度不斷提高，房地產(chǎn)開發(fā)對(duì)經(jīng)濟(jì)增長的促進(jìn)作用日益凸現(xiàn)；隨著生活質(zhì)量的不斷提高，人們對(duì)住宅的需求從單純追求空間的簡(jiǎn)單型向生態(tài)化、藝術(shù)化、智能化、人性化兼而有之的綜合性過度。為適應(yīng)時(shí)代的發(fā)展，社會(huì)的需求，武漢鐵路房地產(chǎn)總公司與時(shí)俱進(jìn)，經(jīng)過反復(fù)磋商和論證，決定開發(fā)此項(xiàng)目，開發(fā)商以高度的責(zé)任心和良好的社會(huì)信譽(yù)在社會(huì)上贏得了良好的口碑。為孝昌的房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展，為改善孝昌人民的居住條件作出應(yīng)盡的義務(wù)。該項(xiàng)目突出“以

3、人為本”的指導(dǎo)思想，以高質(zhì)量，高品位為目標(biāo)，以獨(dú)特的資源優(yōu)勢(shì)，打造一種集居住、休閑于一體的高尚住宅生活社區(qū)。四、項(xiàng)目總體規(guī)劃和市場(chǎng)定位1、規(guī)劃方案該方案結(jié)合城市建設(shè)，道路規(guī)劃，周邊環(huán)境，基礎(chǔ)配套等進(jìn)行設(shè)計(jì)，整體規(guī)劃設(shè)計(jì)一流。作為高檔的住宅社區(qū)，相對(duì)完整的社區(qū)配套和休閑活動(dòng)空間是提升小區(qū)生活品質(zhì)的關(guān)鍵。因此，在小區(qū)的景觀入口處，方案設(shè)置了社區(qū)商務(wù)中心，幼兒園，文化廣場(chǎng)，健身廣場(chǎng)和休閑廣場(chǎng)，為小區(qū)的業(yè)主營造出和諧舒適的生活氣息。社區(qū)規(guī)劃亦以溫泉特色為主，方案設(shè)計(jì)中充分考慮到溫泉特色和建筑規(guī)劃布局的完美結(jié)合。2、結(jié)構(gòu)形式磚混結(jié)構(gòu)3、停車方式324個(gè)

4、停車位4、項(xiàng)目平面規(guī)劃設(shè)計(jì)經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)建筑總用地面積m2總建筑面積m2多層住宅建筑面積m2高層住宅建筑面積15286m2商業(yè)建筑面積40590m2幼兒園建筑面積927m2容積率1.5綠化率45.0%地面停車位324輛5、目標(biāo)消費(fèi)群體該項(xiàng)目作為一種新的住宅模式，主要的客戶群是中等以上的家庭，本項(xiàng)目消費(fèi)群體分為以下幾類：1、孝昌縣的公務(wù)員，國企、私企的高收入階層；2、因孝感市調(diào)整工業(yè)布局而將企業(yè)遷至孝昌的客戶群；3、縣周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)的富裕階層。四、投資收益分析一、投資估算該項(xiàng)目計(jì)劃建設(shè)㎡，其中多層住宅㎡，高層住宅15286㎡，商業(yè)面積40590㎡，幼兒

5、園面積927㎡，預(yù)計(jì)總投資27736萬元，實(shí)現(xiàn)銷售收入31779萬元，實(shí)現(xiàn)利潤4043萬元。項(xiàng)目投資估算表序號(hào)項(xiàng)目名稱或費(fèi)用取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)投資金額單位：萬元單方造價(jià)單位：元/㎡備注Ⅰ土地費(fèi)用2362420繳納50%Ⅱ開發(fā)成本（一）前期工程費(fèi)1.項(xiàng)目可行性研究2.地質(zhì)勘探及設(shè)計(jì)3.七通一平費(fèi)135572.557.58.00.34.33.4（二）建筑安裝工程費(fèi)1.多層住宅2.高層住宅3.商業(yè)面積4.幼兒園11878152864059092711805727218342639606501200650650（三）附屬工程費(fèi)㎡3374200（四）規(guī)費(fèi)㎡151

6、890（五）不可預(yù)見費(fèi)[（一）+（二）+（三）]×3%46030.0小計(jì)172921025.1III開發(fā)費(fèi)用（一）管理費(fèi)用(Ⅰ+Ⅱ)×2%39323.2（二）銷售費(fèi)用銷售額×2%63437.6（三）財(cái)務(wù)費(fèi)用銷售額×2.2%69941.4（四）銷售稅金及附加銷售額×20%6356小計(jì)8082項(xiàng)目開發(fā)成本及費(fèi)用總計(jì)277361644二、資金籌措及投資計(jì)劃本項(xiàng)目開發(fā)投資的資金來源有三個(gè)渠道，一是企業(yè)自有資金，二是銀行貸款，三是預(yù)售房收入用于投資部分。本項(xiàng)目土地成本和一期開發(fā)費(fèi)用9240萬元在期初投入，二期開發(fā)投入資金9156萬元，三期投資9340萬

7、元。三、項(xiàng)目銷售收入及利潤銷售收入序號(hào)項(xiàng)目均價(jià)面積銷售額(萬元)1商業(yè)銷售額2926元/m240590m2118793多層銷售額1500元/m211878m2167824高層銷售額1900元/m215286m229045幼兒園2300927m22146平均售價(jià)18846總銷售額31779萬元7利潤4043萬元8利潤率14.58%六、結(jié)論本項(xiàng)目建議書只是初步的分析，如要開發(fā)、還要進(jìn)一步深入調(diào)查和研究，該地塊位于規(guī)劃建設(shè)道路旁邊，緊鄰京珠高速公路和107國道，交通十分方便，但四周被羅畈村和關(guān)王村圍住，均為集體用地，項(xiàng)目如要實(shí)施還要對(duì)周邊進(jìn)行改造，

8、因?yàn)楸卷?xiàng)目投入資金比較大，所以我們建議分三期開發(fā)，一來可以緩解資金的壓力，二來可以緩解項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)。開發(fā)公司2008年3月27日