島魯能領(lǐng)秀城商業(yè)策劃案

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1、青島魯能·領(lǐng)秀城商業(yè)策劃案青島“魯能·領(lǐng)秀城”商業(yè)策劃案一、項(xiàng)目背景1、項(xiàng)目簡(jiǎn)介“魯能?領(lǐng)秀城”位于青島市嶗山區(qū)石老人國(guó)家級(jí)旅游度假區(qū)內(nèi)，總占地72.99公頃，擁有在中國(guó)濱海城市版圖中絕無僅有的1.7公里長(zhǎng)天然海岸線，是青島中心城區(qū)最后一個(gè)大規(guī)模海景資源項(xiàng)目。項(xiàng)目區(qū)位條件十分優(yōu)越，南側(cè)的浮山灣為奧運(yùn)帆船賽場(chǎng)區(qū)域，青島奧運(yùn)中心距項(xiàng)目也僅2公里之遙，沿南側(cè)海岸線的極地海洋世界及濱海綠化公園正在建設(shè)中；項(xiàng)目東部是已建成的濱海高檔住宅集中區(qū)域；西部是青島市經(jīng)濟(jì)、政治中心區(qū)域；北部是正在綠化的浮山森林公園，山腳下分布著青島

2、大學(xué)、海洋大學(xué)等大學(xué)校區(qū)。2、項(xiàng)目開發(fā)目標(biāo)“魯能?領(lǐng)秀城”由魯能集團(tuán)投資修建，魯能安嘉地產(chǎn)全面實(shí)施開發(fā)，擬在“中國(guó)最具價(jià)值國(guó)際濱海社區(qū)”這一開發(fā)主題下，營(yíng)造一種尊貴、健康、舒適、專享的“國(guó)際海岸生活模式”。美國(guó)WATG公司擔(dān)綱總體規(guī)劃設(shè)計(jì)，在“觀山透?！鼻疤嵯?，結(jié)合自然高差，規(guī)劃形成一個(gè)中心、六大組團(tuán)，整個(gè)社區(qū)規(guī)劃既區(qū)域圍合體現(xiàn)高檔住宅的私密性，又自然開放與城市、社區(qū)、環(huán)境和諧交融?！柏悹柛吡謬?guó)際(香港)有限公司”擔(dān)綱園林設(shè)計(jì)，結(jié)合青島城市特征和項(xiàng)目資源特色，創(chuàng)造出多層次、富有情趣的濱海立體生態(tài)景觀。35青島魯能

3、·領(lǐng)秀城商業(yè)策劃案3、項(xiàng)目開發(fā)進(jìn)度按照分片、滾動(dòng)開發(fā)和低開高走、合理控制銷售節(jié)奏與價(jià)格走勢(shì)的原則，處理好銷售速度、利潤(rùn)及項(xiàng)目定位的關(guān)系，爭(zhēng)取用五年時(shí)間完成項(xiàng)目開發(fā)和銷售，打造濱海國(guó)際高尚生活社區(qū)。2008年奧運(yùn)會(huì)前完成主要地塊主體外裝、園林景觀等形象工程，樹立良好社會(huì)形象。麥島居住區(qū)分為A1（安置區(qū)）、A2（中小學(xué)）、B、C、D、E、F七個(gè)區(qū)域，除A1地塊外均由我公司開發(fā)。全區(qū)計(jì)劃分四期開發(fā)，2006年4月份正式開工，2010年全面竣工。項(xiàng)目分期調(diào)整見下圖：項(xiàng)目總體開發(fā)計(jì)劃為：分期內(nèi)容及規(guī)模開發(fā)計(jì)劃一期B區(qū)景觀走

4、廊西側(cè)建筑、D區(qū)商業(yè)街、F區(qū)會(huì)館，19.47萬(wàn)m2建設(shè)期2006年4月－2007年9月銷售期2006年6月－2008年1月35青島魯能·領(lǐng)秀城商業(yè)策劃案二期B區(qū)景觀走廊東側(cè)建筑、E區(qū)、A2區(qū)中小學(xué)、C區(qū)精品街、D區(qū)酒店公寓，36.62萬(wàn)m2建設(shè)期2006年10月－2008年8月銷售期2007年8月－2009年5月三期F扣減酒店、D區(qū)扣減精品街及酒店公寓，12.5萬(wàn)m2建設(shè)期2007年10月－2009年3月銷售期2008年6月－2010年1月四期C區(qū)扣減商業(yè)部分，建筑面積13.65萬(wàn)m2建設(shè)期2008年10月－20

5、10年10月銷售期2009年8月－2010年12月二、項(xiàng)目商業(yè)物業(yè)發(fā)展環(huán)境分析1、項(xiàng)目商業(yè)機(jī)會(huì)分析青島市人均GDP達(dá)到3500美元，初步進(jìn)入商業(yè)的快速發(fā)展期，為項(xiàng)目商業(yè)部分的良好運(yùn)營(yíng)帶來機(jī)會(huì)；商業(yè)格局正在由現(xiàn)在的單商業(yè)中心向多商業(yè)中心的格局轉(zhuǎn)變，本項(xiàng)目正處于迅速崛起的東部商圈東緣，有望成為區(qū)域商業(yè)次中心；區(qū)域周邊濱海高尚住區(qū)已經(jīng)形成，但城市商業(yè)和休閑功能還很欠缺；地塊所處的特殊區(qū)域位置，為項(xiàng)目的發(fā)展帶來了商業(yè)機(jī)會(huì)；項(xiàng)目所處區(qū)位利于發(fā)展休閑經(jīng)濟(jì)，與旅游業(yè)形成互補(bǔ)；人口重心向城市邊緣擴(kuò)展，商業(yè)行業(yè)也出現(xiàn)向外圍的轉(zhuǎn)移趨

6、勢(shì)；35青島魯能·領(lǐng)秀城商業(yè)策劃案市場(chǎng)空白點(diǎn)----青島目前還沒有一個(gè)真正大規(guī)模的國(guó)際化生活社區(qū)，沒有一個(gè)國(guó)際品牌餐飲娛樂企業(yè)集中的區(qū)域。項(xiàng)目處于青島高檔商務(wù)區(qū)與高檔居住區(qū)之間，以高收入人群為主體，因此具有巨大的消費(fèi)潛力。2、青島市商圈分析青島市商業(yè)目前主要分為中山路、臺(tái)東、東部、李村四大商圈。中山路商圈臺(tái)東商圈東部商圈李村商圈主要大型商家百盛、發(fā)達(dá)、國(guó)貨、東方利群、沃爾瑪、萬(wàn)達(dá)購(gòu)物廣場(chǎng)佳士客、家樂福、陽(yáng)光百貨維客、北方國(guó)貿(mào)、利客來商鋪數(shù)量649家169家129家150多處主要功能　購(gòu)物、旅游觀光購(gòu)物、美食休閑娛

7、樂、旅游觀光購(gòu)物、美食休閑娛樂、旅游觀光購(gòu)物、餐飲、休閑、娛樂發(fā)展現(xiàn)狀從繁華走向衰落最為繁華發(fā)展勢(shì)頭很好發(fā)展勢(shì)頭很好特點(diǎn)中檔、旅游平民商圈高檔、時(shí)尚、前衛(wèi)中低檔35青島魯能·領(lǐng)秀城商業(yè)策劃案·中山路商圈中山路總長(zhǎng)1050米，范圍56.6公頃。中山路是青島市城市建設(shè)的發(fā)源地，作為市級(jí)商業(yè)中心有近百年的輝煌，在百姓心目中原本具有不可替代的地位，但在2005年此格局已被逐漸扭轉(zhuǎn)，中山路商圈的地位已經(jīng)逐漸被迅速崛起的東部商圈所取代。主要經(jīng)營(yíng)模式：以傳統(tǒng)大商場(chǎng)百貨業(yè)和品牌專賣為主，目前有百盛、發(fā)達(dá)、國(guó)貨、東方等大型商廈，及

8、眾多的品牌專賣店。作為傳統(tǒng)商業(yè)區(qū)，和其他城市一樣也不可避免的受到大賣場(chǎng)和超市的激烈競(jìng)爭(zhēng)。現(xiàn)在中山路基本確立了以品牌專賣特別是以服裝為主的定位，同時(shí)大打旅游牌。來青島的游客購(gòu)物一般會(huì)首選中山路，這已成為中山路商圈的一個(gè)新的競(jìng)爭(zhēng)點(diǎn)。·臺(tái)東商圈臺(tái)東商圈位于繁華的市北鬧市區(qū)，市北區(qū)作為青島市的老城區(qū)，具有人口密度大，交通便利的特點(diǎn)。經(jīng)營(yíng)模式主要以大商廈和專業(yè)市場(chǎng)為主，主要有利群商