聊城金豐苑推廣方案.ppt

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1、我們在哪里?我們要到哪里?我們?nèi)绾蔚竭_那里?1：項目身處的環(huán)境2：項目優(yōu)劣勢分析3：項目目標(biāo)人群定位4：項目競爭策略定位5：項目品牌定位6：項目規(guī)劃建議7：整合推廣策略8：VI部分9：廣告推廣策略10：項目銷售計劃我們在哪里?我們要到哪里?我們?nèi)绾蔚竭_那里?一、項目身處的環(huán)境大環(huán)境聊城位于山東省西部，地處冀魯豫三省交界，轄八個縣（市、區(qū)）和一個經(jīng)濟開發(fā)區(qū)，“城在水中，水在城中，城中有湖，湖中有城，城湖河一體”的獨特城市風(fēng)貌，被譽為“江北水城”。市城區(qū)建成區(qū)面積52平方公里，人口42萬。2005年全市國內(nèi)生產(chǎn)總值完成689.1億元，地方財政收入達到26.2億元。

2、宏觀經(jīng)濟形勢分析過去的5年國民生產(chǎn)增長速度很快。而在2004年到2005年聊城的國民生產(chǎn)總值是以26%的增長速度遞升，讓我們看到聊城經(jīng)濟的前景，這給我們的項目帶來良好的銷售預(yù)期。政策對房地產(chǎn)市場的影響盡管2005年宏觀調(diào)控政策密集出臺和爭議問題眾多，但房地產(chǎn)投資額與GDP的比值在宏觀調(diào)控回落之后仍然達到8.64%。房地產(chǎn)業(yè)無疑是拉動國民經(jīng)濟增長的重要因素，是中國經(jīng)濟的重要支柱產(chǎn)業(yè)之一。房地產(chǎn)業(yè)作為國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)，所表現(xiàn)出來的2006年政策：1、觀調(diào)控政策進一步發(fā)揮作用，政策細(xì)節(jié)進一步落實和完善，調(diào)控的重點仍然是抑制投資性需求和規(guī)范房地產(chǎn)市場，從而進一步穩(wěn)定

3、房價。2、政府嚴(yán)格控制增量城市建設(shè)用地，優(yōu)先考慮經(jīng)濟適用房和普通住宅建設(shè)用地，用于房地產(chǎn)開發(fā)的土地供應(yīng)量基本保持穩(wěn)定，住房政策進一步有利于構(gòu)建和諧社會，照顧弱勢群體和中低收入群體。3、一步升值對房地產(chǎn)的發(fā)展起到一定的制約作用，但房價還在不斷上漲仍然無法抑制。4、2006年關(guān)于物業(yè)稅征收問題已相應(yīng)的初步“輪廓”顯現(xiàn)。對于房地產(chǎn)二級市場來說，一直處于爭議中的“20%個稅強制征收”政策將得到一定程度落實，但征稅對象不會太多，對房地產(chǎn)二級市場的影響不會太大。小環(huán)境我們項目的周邊區(qū)域有棉花種子公司、農(nóng)村、聊城電大、中共聊城黨校、財政學(xué)校、市電視臺等企事業(yè)單位給我們項目提

4、供了良好的支撐點。我們對周邊存在項目的情況（3公里區(qū)域內(nèi)的）。房地產(chǎn)市場狀況以高檔的項目占總供應(yīng)量約30%，中檔項目居多占約38%左右，低檔小區(qū)約32%左右。此情況表明我們的項目在政府規(guī)劃的主要居住區(qū)內(nèi)。但項目所在的自身城市配套又決定此地段無法達到高檔小區(qū)的居住要求。此特點決定了我們的小區(qū)可以做成中檔小區(qū)。所以我們項目自身只能以中檔的產(chǎn)品推入市場。二、項目的優(yōu)劣勢分析優(yōu)勢：近幾年的經(jīng)濟發(fā)展和市政建設(shè)步伐，使得該區(qū)域的房地產(chǎn)具有較大的升值空間。(2)該項目是濟南天發(fā)房地產(chǎn)開發(fā)公司在聊城市開發(fā)的第一個項目，開發(fā)公司雄厚的實力、開發(fā)經(jīng)驗和強大的品牌效應(yīng)。(3)項目周

5、邊的各大院校也為項目自身的存在增添了很多文化內(nèi)涵。(4)項目周邊的各大水果批發(fā)市場和蔬菜市場成為小區(qū)便利的生活配套。(5)我們的項目地處市政規(guī)劃的商貿(mào)圈和中心城區(qū)的結(jié)合地使本項目的升值潛力大大增強。(6)項目是聊城北部地區(qū)唯一的項目，填補了中心城區(qū)北部住宅市場的空白。劣勢：(1)地塊品質(zhì)較差，位置較偏；沒有天然的自然景觀(2)周邊配套不完善(3)周邊的人口密度低，沒有形成成熟的住宅圈(4)本項目所屬地塊屬于待發(fā)展地區(qū)，購房者對對所在位置的認(rèn)識度差，大部分持觀望態(tài)度。(5)周邊中、小學(xué)資源缺乏給今后入住小區(qū)業(yè)主的孩子帶來上學(xué)的不便。三、目標(biāo)人群定位客戶來源區(qū)域城

6、區(qū)置業(yè)者項目周邊其它地區(qū)比例（%）60%35%5%目標(biāo)消費群職業(yè)特征：(1)周邊想住商品房的村莊村民(2)拆遷了急需住房的拆遷戶(3)個體私營業(yè)主(4)就近企業(yè)中、高層管理人員及政府公務(wù)員、教師。(5)外來人口、聊城轄下的各市縣想在聊城市落戶的置業(yè)者四、項目競爭策略定位弱化缺點，尋找賣點，塑造賣點，挖掘賣點主要競爭對手1.項目名稱：水晶城2.項目規(guī)模：占地180畝，共計約1200戶3.推售情況：小區(qū)已經(jīng)施工但還沒有正式對外出售4.宣傳主題：老百姓買得起的好房子5.價格：未定6.物業(yè)管理：星海物業(yè)7.優(yōu)勢分析1）該樓盤是中心城區(qū)北部一帶為數(shù)不多的小區(qū)樓盤，且內(nèi)部

7、環(huán)境優(yōu)美2）鄰近交通主干道建設(shè)路，交通異常便利；2)該樓盤推廣符合市場，主打語很樸實。3)物業(yè)為名牌，對買家有極大的吸引力；8.劣勢分析1）該樓盤部分單位靠近馬路，受噪音影響大，影響銷售；2）該樓盤周邊生活配套設(shè)施不齊全，生活不方便；3）戶型配比和銷售推廣上有一定的有脫節(jié)；4）推廣過于樸實，難上檔次。1.項目名稱：聊城金舍運河庭院2.項目規(guī)模：占地23畝,建筑面積3萬平米,由6棟多層1棟小高層組成3.推售情況：已銷售86%接近尾盤4.宣傳主題：以水邊美宅為推廣主題5.價格：多層均價1800元每平方米6.裝修標(biāo)準(zhǔn)：簡裝7.優(yōu)勢分析1）該樓盤項目位置優(yōu)越，小區(qū)設(shè)施

8、俱全；2）戶型布局大方；3)該樓盤推廣