商業(yè)地產開發(fā)模式創(chuàng)新探究

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1、商業(yè)地產開發(fā)模式創(chuàng)新探究　　【摘要】隨著我國房地產相關調整政策的陸續(xù)出臺、實施以及房地產行業(yè)深度改革的持續(xù)進行，我國的房地產開發(fā)開始進入了創(chuàng)新發(fā)展的重要階段。在這種大環(huán)境下，筆者查閱了大量相關研究文獻與資料，然后結合自身的一些工作經驗和淺薄見解，主要對我國商業(yè)地產開發(fā)現(xiàn)狀及存在的主要問題展開剖析，并在此基礎上對我國商業(yè)地產開發(fā)模式的創(chuàng)新展開了一系列的探討?！娟P鍵詞】商業(yè)地產開發(fā)模式現(xiàn)狀問題創(chuàng)新我國房地產行業(yè)經過三十余年的現(xiàn)代化發(fā)展，所取得的成就是非常輝煌的，尤其是商業(yè)地產開發(fā)至今為止依然保持著較快的發(fā)展勢頭。但是，

2、從事物發(fā)展的兩面性上來說，任何事物的發(fā)展都存在著利、弊兩個方面，商業(yè)地產開發(fā)也不例外。近年來，商業(yè)地產開發(fā)存在的諸多問題日益凸顯，已經逐漸影響到了整個行業(yè)的健康發(fā)展，比如說，招商乏力、經營不善、質量問題突出、空置率過高等等。下面，我們就對商業(yè)地產開發(fā)模式的創(chuàng)新展開探討，以期能夠為大家提供一些理論上支持與幫助。一、商業(yè)地產開發(fā)現(xiàn)狀及存在的主要問題分析（一）商業(yè)地產開發(fā)的現(xiàn)狀分析5總的來說，我國商業(yè)地產開發(fā)能夠用“起步晚，發(fā)展快”這一句話來概括。國內商業(yè)地產的開發(fā)大約起步于2000年，至2003年以后進入了快速發(fā)展時期

3、，2005、2006這兩年我國商業(yè)地產開發(fā)進入了第一個高峰期，但是，在這之后前期大規(guī)模開發(fā)的商業(yè)地產弊病漸漸顯露出來，由此也標志著我國的商業(yè)地產開發(fā)開始進入相對理性的發(fā)展時期。縱觀我國商業(yè)地產開發(fā)的發(fā)展歷程，我們發(fā)現(xiàn)之前國內商業(yè)地產開發(fā)主要采用了分割出售、租售結合以及只租不售和不售不租等幾種主要模式。（二）傳統(tǒng)商地產開發(fā)模式存在的問題首先，分割出售模式致使業(yè)主產權多元化，很難實施統(tǒng)一的經營與管理，這種模式最主要的弊病已經為業(yè)內人士所熟識，并且現(xiàn)在基本上已經沒有開發(fā)單位再采取這樣的開發(fā)模式了。其次，租售結合模式曾經也

4、是商業(yè)地產開發(fā)中較為成功的一種模式，比如說2003年大連萬達集團在南寧建設的萬達商業(yè)廣場就是采取的這種模式，并且它也是當時南寧經營較好的眾多大型商業(yè)廣場之一。然而，這種模式也存在著明顯的弊端，所出售的部分依然帶有“商鋪全零售”的弊端。5最后，不租不售開發(fā)模式，雖然是由開發(fā)商掌握了產權以及經營權，但最明顯的弊端在于這種模式對開發(fā)商的商業(yè)經營能力都有著很高的要求，一旦后期經營不善，就會成為開發(fā)商的一大包袱。此外，這種經營模式屬于資金長線運作的模式，資金回籠的期限的較長，風險比較大，并不適于資金力量相對薄弱開發(fā)商操作。二

5、、商業(yè)地產開發(fā)模式的創(chuàng)新（一）傳統(tǒng)模式不再適應經濟發(fā)展需求的具體原因分析在商業(yè)地產開發(fā)熱的那幾年，各地方政府為了鼓勵當地經濟發(fā)展，主動降低了商業(yè)地產開發(fā)的要求與相關條件，更多開發(fā)商基于地產開發(fā)巨額利潤的誘惑和資金的壓力，更多采取了“分割零售”與“售后返租”等方式實施商業(yè)地產的開發(fā)。然而商業(yè)地產開發(fā)本身是一項投資期限較長、投資金額較大、風險比較高并且對于專業(yè)人才要求較高的經營項目，如果開發(fā)商僅僅是基于迅速獲取高額利潤的目的，全然不顧開發(fā)與后期經營的相互結合，顯然是不科學、不理性的；這也是當前眾多商場出現(xiàn)招商乏力、經營

6、困難的主要原因之一，當商業(yè)地產開發(fā)進入了相對理性的發(fā)展階段，這些模式自然將不再適合商業(yè)地產開發(fā)的需求了。（二）只租不售模式在現(xiàn)代商業(yè)地產開發(fā)上的優(yōu)勢5商業(yè)地產開發(fā)采取“只租不售”的模式將更加有利于項目的總體規(guī)劃、經營管理及資源整合。從商業(yè)地產的國際開發(fā)慣例上來說，很多實力較強的開發(fā)商都是采取“只租不售”的開發(fā)模式，并在后期的經營上對產品進行統(tǒng)一招商、實施統(tǒng)一管理，主要是以持續(xù)有效的經營管理來提升整體項目的商業(yè)價值。當前，我國上海、杭州等地的諸多開發(fā)商都開始走回頭路，把曾經賣出去的商鋪又回購了回來，重整項目、再做運營

7、；北京也有許多高端的商業(yè)地產項目明確表示項目采取“只租不售”的開發(fā)模式。（三）只租不售模式應用到現(xiàn)代商業(yè)地產開發(fā)上的創(chuàng)新與發(fā)展只租不售的商業(yè)地產開發(fā)模式對于開發(fā)商來說，最大的問題就是融資問題和盈利前景問題，這也是眾多業(yè)內人士所關心的。以前地方政府在商業(yè)地產開發(fā)時，通常采取的是千人指標進行配套，并沒有詳盡考慮地方的實際市場需求，而有經驗的投資者主要是分析商業(yè)地產所在地的居民消費水平和消費習慣等來決策是否實施項目的開發(fā)。在商業(yè)地產開發(fā)理性發(fā)展階段，地方政府的發(fā)展要求與商業(yè)地產開發(fā)的具體要求可能不完全一致，致使地方政府不

8、在重點扶持商業(yè)地產的開發(fā)，再加上銀行銀根緊縮等原因，商業(yè)地產融資確實尤為艱難。但是，從國內資本市場上的閑散資金綜合狀況以及投資者的趨利根本上來看，有好的項目是不愁融不到錢的。因此，我們可以借鑒發(fā)達國家和地區(qū)在商業(yè)地產開發(fā)上的成功經驗，大力發(fā)展地產投資信托基金，這樣不僅能夠有效化解商業(yè)銀行的金融風險，同時還能解決資本市場資金閑置以及商業(yè)地產投資資金不足的問題，