[精選]某樓盤(pán)營(yíng)銷(xiāo)策劃方案.pptx

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1、營(yíng)銷(xiāo)策劃方案一、九亭市場(chǎng)分析根據(jù)相關(guān)數(shù)據(jù)分析，得出九亭地區(qū)總體房?jī)r(jià)相對(duì)于整個(gè)上海市來(lái)說(shuō)是比較低的區(qū)域。公寓房的售價(jià)在4000元—4200/平方米（均價(jià)），如三盛頤景園、國(guó)亭花園；聯(lián)排別墅的價(jià)格在5000-5200元/平方米（均價(jià)），如7月17日開(kāi)盤(pán)的英國(guó)會(huì)；疊加別墅的價(jià)格在4500——4700元/平方米（均價(jià)），如嘉富麗花園等；獨(dú)棟別墅的價(jià)格要看整個(gè)小區(qū)的品質(zhì)和所處環(huán)境來(lái)定，目前愛(ài)倫坡藝墅的獨(dú)棟別墅的均價(jià)在8500元/平方米左右，而上海詩(shī)林僅5300元/平方米。分析本項(xiàng)目定價(jià)依據(jù)本項(xiàng)目系總共為30萬(wàn)平方米的大盤(pán)項(xiàng)目，一期的面積

2、不大（僅占總銷(xiāo)售面積的13.3%），一期銷(xiāo)售需考慮本案的整體形象及為二、三期更大的推量預(yù)留空間；本項(xiàng)目剛剛啟動(dòng)，周邊的配套、設(shè)施尚不完善；本項(xiàng)目為開(kāi)發(fā)商在上海的第一個(gè)項(xiàng)目，市場(chǎng)對(duì)產(chǎn)品及品牌尚需一個(gè)認(rèn)知的過(guò)程；周邊的樓盤(pán)尚未啟動(dòng)，區(qū)域性的規(guī)模氣候尚待形成；要在相對(duì)較短的時(shí)間內(nèi)完成一期銷(xiāo)售和回款任務(wù)。一期以樹(shù)立產(chǎn)品整體形象和快速銷(xiāo)售、回款為主要目標(biāo)，并為二、三期打下良好的銷(xiāo)售基礎(chǔ)，不應(yīng)純粹以獲取利潤(rùn)最大化為首要目標(biāo)。因此在單價(jià)上可比九亭地區(qū)同等可比性樓盤(pán)的售價(jià)低100－200元/平方米左右。這也是九亭地區(qū)所有樓盤(pán)先期銷(xiāo)售所普遍采用

3、的、行之有效的策略。在一期產(chǎn)品在市場(chǎng)上得以良好認(rèn)可的基礎(chǔ)上，二、三期再以獲取最大化利潤(rùn)為目標(biāo)，完成全案的圓滿(mǎn)銷(xiāo)售。建議一期項(xiàng)目定價(jià)小高層公寓：3900元/平方米（均價(jià)）聯(lián)排別墅：5000元/平方米（均價(jià)）疊加別墅：4500元/平方米（均價(jià)）二、企劃精神30萬(wàn)平方米成熟社區(qū)知識(shí)社區(qū)·雅致生活把握都市脈動(dòng)?品味雅致生活精神口號(hào)產(chǎn)品企劃總精神三、賣(mài)點(diǎn)提煉規(guī)劃賣(mài)點(diǎn)九亭規(guī)劃合理，具有成為新住宅聚居區(qū)的基礎(chǔ)，發(fā)展?jié)摿o(wú)限；規(guī)劃中的軌道交通解決住戶(hù)出行問(wèn)題，極大地提升了產(chǎn)品的賣(mài)點(diǎn)；產(chǎn)品賣(mài)點(diǎn)30萬(wàn)㎡成熟社區(qū)；景觀(guān)規(guī)劃有特色，環(huán)境體現(xiàn)知雅本色；

4、房型均好，面積總價(jià)適中，戶(hù)型配比合理；別墅產(chǎn)品提升產(chǎn)品品質(zhì)；完善的物業(yè)配套服務(wù)；品牌賣(mài)點(diǎn)志成企業(yè)和相關(guān)合作單位（設(shè)計(jì)單位、物業(yè)公司等）金豐易居品牌形象深入人心；三、營(yíng)銷(xiāo)計(jì)劃知雅匯一期營(yíng)銷(xiāo)推廣計(jì)劃總圖四、推廣預(yù)算序號(hào)類(lèi)型面積一、二、三期綜合（預(yù)估）總價(jià)（元）推廣費(fèi)用（元）1.聯(lián)體別墅11644530061，713，20016，596，2622.疊加別墅476484700223，945，6003.小高層2171604300933，788，0004.商業(yè)面積181759000163，575，000合計(jì)2946271，383，021，

5、8001、全案（2003年7月—2004年12月）推廣費(fèi)用預(yù)估2、全案各期間推廣預(yù)算列表銷(xiāo)售周期時(shí)間段總面積銷(xiāo)售總價(jià)（預(yù)計(jì)）推廣費(fèi)用所占比例（銷(xiāo)售比例/費(fèi)用比例）一期2003．8—2003．12413441．8億元5，641，690（13.0%/34.0%）二期2004．1—2004．5395241．9億元3，000，000(13.8%/18.1%)三期2004．6—2004．1221589910.1億7，500，000（73.2%/45.2%）不可預(yù)計(jì)備用后續(xù)454，572（0/2.7%)3、一期推廣費(fèi)用匯總第一組平面媒體（

6、9.5-9.30）11個(gè)611060第二組平面媒體（10.1-10.19）8個(gè)468200第三組平面媒體（10.20-10.31）2個(gè)10440011月1日—12月30日媒體費(fèi)用預(yù)算250000戶(hù)外廣告1，613，330軟性廣告100000不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)200000總計(jì)3，346，990（其中平面媒體1，533，660）媒體預(yù)算其他應(yīng)用系統(tǒng)2，294，700合計(jì)：5,641,690五、目前亟待解決的問(wèn)題市中心售樓處房展會(huì)確定戶(hù)外廣告的確定現(xiàn)場(chǎng)接待電話(huà)及POS機(jī)預(yù)售合同樣本謝謝！神圣的工作在每個(gè)人的日常事務(wù)里，理想的前途在于一點(diǎn)一滴

7、做起。創(chuàng)造性模仿不是人云亦云，而是超越和再創(chuàng)造。逆境給人寶貴的磨練機(jī)會(huì)。只有經(jīng)得起環(huán)境考驗(yàn)的人，才能算是真正的強(qiáng)者。16:3716:3716:37:2316:37:23所謂天才，只不過(guò)是把別人喝咖啡的功夫都用在工作上了。強(qiáng)烈的欲望也是非常重要的。人需要有強(qiáng)大的動(dòng)力才能在好的職業(yè)中獲得成功。你必須在心中有非分之想，你必須盡力抓住那個(gè)機(jī)會(huì)?；茧y可以試驗(yàn)一個(gè)人的品格，非常的境遇方才可以顯出非常的氣節(jié);風(fēng)平浪靜的海面，所有的船只都可以并驅(qū)競(jìng)勝。命運(yùn)的鐵拳擊中要害的時(shí)候，只有大勇大智的人才能夠處之泰然。不放過(guò)任何細(xì)節(jié)。八月-21八月-2

8、1八月-21八月-21惟一持久的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，就是比你的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手學(xué)習(xí)得更快的能力。把你的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手視為對(duì)手而非敵人，將會(huì)更有益。一旦做出決定就不要拖延。任何事情想到就去做!立即行動(dòng)!如果通用公司不能在某一個(gè)領(lǐng)域坐到第一或者第二把交椅，通用公司就會(huì)把它在這個(gè)領(lǐng)域的生意買(mǎi)掉或退出這個(gè)領(lǐng)