華僑城居住小區(qū)規(guī)劃分析

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1、居住小區(qū)規(guī)劃調(diào)研報告—華僑城居住小區(qū)規(guī)劃調(diào)研報告——華僑城一．基地外部環(huán)境分析內(nèi)容(一)自然生態(tài)條件華僑城居住小區(qū)位于北京市朝陽區(qū)，為北京的東郊城鄉(xiāng)結(jié)合部，屬于總體規(guī)劃中的邊緣集團，處在北京總體規(guī)劃的“兩軸兩帶多中心”的東部發(fā)展帶和CBD中心區(qū)的附近，而小區(qū)北側(cè)即為北京市的綠化隔離帶，是朝陽區(qū)的五大邊緣集團及三大土地儲備區(qū)之一。1．地理位置華僑城居住小區(qū)所處的朝陽區(qū)位于北京市區(qū)東部，介于北緯39°48′至40°9′、東徑116°21′至116°42′之間，土地總面積為467.18平方公里（包括市農(nóng)場局管理的雙橋、東郊、東風(fēng)、朝陽

2、四個農(nóng)場和首都機場街道），約占全市土地總面積的2.84%。2．氣候北京氣候條件為暖溫帶大陸性半干旱、半濕潤季風(fēng)氣候，具有四季分明、降水集中、雨熱同期的特點。春季干燥多風(fēng)，晝夜溫差較大；夏季炎熱多雨；秋季晴朗少雨，冷暖適宜，光照充足；冬季寒冷干燥，多風(fēng)少雪。華僑城所處位置為北京冬季主導(dǎo)風(fēng)的下風(fēng)向。3．水系朝陽區(qū)地處北京市排水尾間，河湖水系眾多。境內(nèi)5個水系和2個湖泊的監(jiān)測結(jié)果來看，地表水水質(zhì)類別均為劣V類，主要超標(biāo)項目為氨氮、總磷、生化需氧量和化學(xué)需氧量。而主要的地下水源水質(zhì)較好。4．植物資源第12頁共12頁居住小區(qū)規(guī)劃調(diào)研報告—

3、華僑城由于朝陽區(qū)開發(fā)歷史較久，華僑城周圍的自然植被多被改造為農(nóng)田、防護人工林網(wǎng)和綠化隔離帶。朝陽區(qū)地帶性植被為半濕潤落葉闊葉林。原生喬木物種主要有旱柳、楊樹、槭樹、紫椴、糠椴、水曲柳、榆樹、臭椿、樺樹、楸樹、國槐、燈臺樹、樸樹等；原生灌木物種有虎榛、毛榛、榛、胡枝子、北京忍冬、黃櫨、酸棗等；藤本有獼猴桃、山葡萄等；草本植物有白羊草、荊條、小針茅、苔草、蘆葦、香蒲、黃背草、天南星等。5．環(huán)境質(zhì)量華僑城所處的朝陽區(qū)大氣環(huán)境質(zhì)量評價執(zhí)行期二級標(biāo)準(zhǔn)。大氣氣態(tài)污染物二氧化硫、一氧化碳、二氧化氮的年均值都低于國家標(biāo)準(zhǔn)限制，但顆粒狀污染物污染

4、程度較重。各污染物濃度最低值出現(xiàn)在夏季降水充沛的月份，峰值則出現(xiàn)在采暖期。(二)社會經(jīng)濟由于華僑城居住小區(qū)所處的地理位置及設(shè)計定位，其主要服務(wù)的對象多為CBD中心商務(wù)區(qū)、亦莊經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)、乃至機場開發(fā)區(qū)以及周邊高新技術(shù)及經(jīng)濟開發(fā)區(qū)的高薪人群。北京近年來對住房的需求量持續(xù)走高，且人們由于收入增加及流動人口的涌入，需求量越來越高，并且越來越追求高品質(zhì)住宅。由于華僑城所處的朝陽區(qū)擁有眾多經(jīng)濟和技術(shù)開發(fā)區(qū)，經(jīng)濟增長速度居高不下，創(chuàng)富能力驚人，因此，華僑城的定位為這一區(qū)域內(nèi)的收入較高的人群，并且可以很容易達到這一預(yù)期目標(biāo)。據(jù)目前的銷售狀

5、況來看，雖然開盤定價較高，但仍然可以輕松達到銷售預(yù)期，并有供不應(yīng)求的趨勢。(三)區(qū)域土地利用根據(jù)《北京市朝陽區(qū)土地利用總體規(guī)劃》，第二章“土地利用現(xiàn)狀”第十一條“土地資源利用狀況和面臨的形勢”的表述，朝陽區(qū)土地總面積45507.6公頃（不含首都機場街道1211公頃），按土地利用性質(zhì)劃分，農(nóng)業(yè)用地占土地總面積的37.05%；建設(shè)用地占61.37%；未利用土地占1.59%。朝陽區(qū)土地利用的特點是土地開發(fā)利用程度較高，后備土地資源匱乏。由于朝陽區(qū)人口稠密，人多地少的矛盾十分突出，隨著經(jīng)濟社會快速發(fā)展，以及首都人口和產(chǎn)業(yè)的擴散，各類用地

6、矛盾更為尖銳，主要問題有：(1)人均土地資源少，可供開發(fā)利用的未利用土地也少，土地集約利用壓力大。人均土地面積僅0.03公頃(合0.45畝),只有全國平均數(shù)的4%；(2)耕地減少速度快；(3)土地利用的效率有待進一步提高。建設(shè)用地中，工業(yè)用地分散，居住和工業(yè)用地混雜，城鎮(zhèn)用地較為粗放，平房多、建筑容積率低；(4)林業(yè)用地比例低，土地生態(tài)環(huán)境還有待進一步改善。土地利用中存在一些不合理因素以及工業(yè)污染日益加重，使得土地生態(tài)環(huán)境遭到一定程度破壞。(四)區(qū)域交通環(huán)境第12頁共12頁居住小區(qū)規(guī)劃調(diào)研報告—華僑城北京華僑城位于CBD中心商務(wù)

7、區(qū)東南3.5公里處，處于東南四環(huán)四方橋東南角。主要道路有東四環(huán)、京沈高速、垡頭西路、垡頭南路等四條城市主干道，可迅速連接至東三環(huán)、長安街延長線、京津塘快速路、西大望路等，構(gòu)成快捷高速的城市路網(wǎng)。由于地處北京市東郊地區(qū)，現(xiàn)有公共交通較不便利，正式運營線路只有5條，但以北京華僑城為站點，規(guī)劃中的公交路線共20余條，與構(gòu)成可直通到北京各個方向的公交系統(tǒng)。在規(guī)劃中的公共交通中，地鐵7號線將在北京華僑城歡樂谷設(shè)站，將使周圍居民交通出行更為便捷。14號線也將為連接朝陽區(qū)南北做出重要貢獻。朝陽區(qū)自古以來就是北京的東行門戶，現(xiàn)已構(gòu)成公路、鐵路、

8、航空、地鐵立體交通網(wǎng)絡(luò)。區(qū)內(nèi)公路四通八達，總計700多公里，除十幾條市內(nèi)線路外，還有京津塘高速公路、首都機場高速公路、京通快速路、京石公路、京張公路、京密公路、京山公路和二環(huán)、三環(huán)等十幾條干道。以及全國最大的由26座橋構(gòu)成的四環(huán)路。首都國際機場也坐落在朝陽區(qū)，并