淺談物業(yè)管理接管驗收

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1、淺談物業(yè)管理接管驗收這學(xué)期我們學(xué)習(xí)了物業(yè)管理實務(wù)這門課,張老師的專業(yè)講解讓我們對物業(yè)從初步認識轉(zhuǎn)變到更深層次的研究了解,那么就讓我談?wù)剬W(xué)習(xí)心得,淺談一下物業(yè)管理接管驗收的相關(guān)內(nèi)容。物業(yè)管理接管驗收是指物業(yè)的開發(fā)商(建設(shè)單位)在物業(yè)建成后，開發(fā)商、業(yè)主尚未入住前向物業(yè)服務(wù)企業(yè)移交物業(yè)的“管理權(quán)”的過程。對于物業(yè)開發(fā)商出售物業(yè)、產(chǎn)權(quán)已發(fā)生轉(zhuǎn)移的，物業(yè)開發(fā)商在此階段向物業(yè)服務(wù)企業(yè)移交物業(yè)管理權(quán)稱為前期物業(yè)管理權(quán)，其有效期截止于業(yè)主委員會成立后代表業(yè)主正式選聘物業(yè)公司之前。物業(yè)接管驗收是整個物業(yè)管理工作流程中的重要一環(huán)，其工作質(zhì)量對后期的整個物業(yè)管理工作至關(guān)重要。1.物業(yè)管理接管驗收的

2、原則：（一）原則性與靈活性相結(jié)合　原則性即實事求是，鐵面無私。尤其是不能因私情、私利而放棄原則。為了堅持原則，物業(yè)管理公司要做到以事實為依據(jù)。在接管驗收過程中，物業(yè)管理公司要認真做好檢查紀(jì)錄，對驗收中查出的問題更應(yīng)作非常詳細的紀(jì)錄。以事實為依據(jù)，以相關(guān)規(guī)范和標(biāo)準(zhǔn)為目標(biāo)，該返工的要責(zé)成施工單位返工，屬無法返工的應(yīng)要求索賠。返工不達要求，不予簽字，直至達到要求?！　§`活性是指在不違背原則的前提下，對具體問題作具體分析。物業(yè)的生產(chǎn)，涉及眾多專業(yè)、眾多工序和眾多人員，其過程復(fù)雜，歷時又長，不少工序受自然條件影響較大，出現(xiàn)質(zhì)量問題也在所難免。物業(yè)管理公司接管驗收人員對發(fā)現(xiàn)的問題首先應(yīng)有思

3、想上的準(zhǔn)備，并主動思考解決問題的辦法。在堅持原則、要求返工的同時，應(yīng)友善地提出改進措施，不要因態(tài)度或方式方法的不妥，使驗收雙方陷入對立狀態(tài)。理解、協(xié)助解決問題是靈活性的具體體現(xiàn)。(二)細致入微與整體把握相結(jié)合　　如果將產(chǎn)品以體積大小分類的話，物業(yè)是大件產(chǎn)品；如果以產(chǎn)品的使用年限來分類的話，物業(yè)是長久性產(chǎn)品。對大件產(chǎn)品而言，其構(gòu)成大多復(fù)雜，每一細部的質(zhì)量都直接影響著整個產(chǎn)品的質(zhì)量或性能。對長久性產(chǎn)品而言，要保證其長久性，首先要保證產(chǎn)品的質(zhì)量。物業(yè)的接管驗收相當(dāng)于產(chǎn)品上市前的質(zhì)檢，必須做到檢查細致入微。任何一點疏忽都有可能給日后的物業(yè)管理帶來困難。整體把握是指從物業(yè)的內(nèi)涵、特色與發(fā)

4、展等更高層次上去全面地檢驗物業(yè)。對于任何物業(yè)，土地的使用情況、市政公用設(shè)施、公共配套設(shè)施等綜合性項目標(biāo)志著該物業(yè)的檔次與發(fā)展?jié)摿?；對住宅小區(qū)來說，舒適、安靜、優(yōu)美的環(huán)境是小區(qū)建設(shè)與管理的重要目標(biāo)；對寫字樓來說，裝飾、地段和一流的設(shè)施設(shè)備等是接管驗收的重點。2.物業(yè)管理接管驗收的作用接管驗收是物業(yè)管理過程中必不可少的一個環(huán)節(jié)。物業(yè)管理公司不僅要盡早地介入物業(yè)的建設(shè)，并且要充分利用其在接管驗收中的地位嚴(yán)格把關(guān)。如果在接管驗收中馬虎從事，得過且過，物業(yè)管理公司就只能遭受損失。因為一旦合同生效，物業(yè)管理公司就必須承擔(dān)合同中規(guī)定的義務(wù)和責(zé)任。所以，物業(yè)管理公司應(yīng)該充分重視接管驗收。接管驗

5、收的作用體現(xiàn)在以下幾個方面?！　、倜鞔_在物業(yè)接管驗收中交接雙方的責(zé)、權(quán)、利。在市場經(jīng)濟條件下，交接雙方是兩個獨立的經(jīng)濟體，通過接管驗收，簽署一系列文件，實現(xiàn)權(quán)利和義務(wù)的同時轉(zhuǎn)移，從而在法律上界定清楚交接雙方的關(guān)系。　?、诖_保物業(yè)的使用安全和正常的使用功能。物業(yè)的接管驗收有其相應(yīng)的標(biāo)準(zhǔn)，通過這一過程促使施工企業(yè)及開發(fā)建設(shè)企業(yè)依據(jù)相應(yīng)的標(biāo)準(zhǔn)組織規(guī)劃設(shè)計和施工。否則，物業(yè)將作為不合格產(chǎn)品不允許進入使用階段?！　、蹫閷嵤I(yè)化、社會化、現(xiàn)代化物業(yè)管理創(chuàng)造條件。通過對物業(yè)的接管驗收，一方面可以使工程質(zhì)量達到標(biāo)準(zhǔn)，減少管理過程中的維修、養(yǎng)護工程費；另一方面，根據(jù)接管物業(yè)的有關(guān)文件資料，可以

6、摸清物業(yè)的性能與特點，預(yù)期管理過程中可能出現(xiàn)的問題，計劃安排好各管理事項，建立物業(yè)管理系統(tǒng)，發(fā)揮專業(yè)化、社會化、現(xiàn)代化管理的優(yōu)勢：　?、芴岣呶飿I(yè)的綜合效益。如住宅小區(qū)的接管驗收，不是簡單的房屋驗收，而是組成住宅小區(qū)各部分的綜合驗收、通過綜合驗收，使住宅小區(qū)注重各配套設(shè)施的建設(shè)，使其綜合效益得到不斷提高?！　、荽龠M建設(shè)項目的及時投產(chǎn)，發(fā)揮投資效益，總結(jié)建設(shè)經(jīng)驗、物業(yè)接管驗收工作既是其進行投產(chǎn)，發(fā)揮效益的前提，也是其正常運營的保證。同時，接管驗收實際上還是一項清理總結(jié)的過程，既會發(fā)現(xiàn)建設(shè)過程中存在的問題，以便及時糾正解決，也會取得一些好的建設(shè)經(jīng)驗，為以后的建設(shè)提供借鑒。⑥維護和保障

7、業(yè)主的利益。一方面，大多數(shù)的業(yè)主不熟悉物業(yè)的有關(guān)技術(shù)和政策，另一方面，物業(yè)具有很高的價值，這就決定了接管驗收對業(yè)主的重要性。通過對物業(yè)的接管驗收，可以使業(yè)主的利益得到保障。3.物業(yè)管理接管驗收應(yīng)移交的資料根據(jù)2003年國務(wù)院第379號令《物業(yè)管理條例》第二十九條規(guī)定和1991年建設(shè)部公布的《房屋接管驗收標(biāo)準(zhǔn)》(ZBP30001--1990)，建設(shè)單位應(yīng)向物業(yè)服務(wù)企業(yè)移交下列資料：　1)竣工總平面圖，單體建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備竣工圖，配套設(shè)施、地下管網(wǎng)工程竣工圖等竣工驗收資料?！?)設(shè)施設(shè)備的安裝、