別墅規(guī)劃方案設(shè)計任務(wù)書

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1、項目規(guī)劃及方案階段設(shè)計任務(wù)書開發(fā)有限公司2010.616公司logo公司名稱一、項目基本情況1、項目概況項目位于路南區(qū)南湖生態(tài)城核心區(qū)，小南湖公園的南側(cè)，居住環(huán)境生態(tài)宜人。項目被規(guī)劃市政路分為東西兩個地塊，東側(cè)用地性質(zhì)為居住用地，西側(cè)用地性質(zhì)為商業(yè)金融用地。區(qū)域位置圖地塊條件圖2、宗地狀況☆宗地四至范圍：第15頁/共15頁公司logo公司名稱項目北鄰建設(shè)中的南湖公園植物園，南鄰唐胥路，西鄰小南湖湖面，東側(cè)為規(guī)劃市政道路。宗地現(xiàn)狀：項目南邊界（唐胥路）項目北邊界（南湖植物園）第15頁/共15頁公司log

2、o公司名稱項目東邊界（規(guī)劃市政路）東側(cè)住宅地塊西邊界3、氣候氣象南臨渤海，北靠燕山，地形復(fù)雜，氣候多樣，屬暖溫帶季風型大陸氣候。四季分明、季風顯著、降水集中是氣候的總體特征。城市是在春季干旱，夏季炎熱多雨，冬季寒冷。11年平均氣溫已接近11?C，其平均年降水量達760mm。4、規(guī)劃指標第15頁/共15頁公司logo公司名稱1)東側(cè)居住用地（A-01）基本設(shè)計要求：2建設(shè)用地面積：145415.75平米；2地上建筑面積：101791.03平米；2容積率：0.7；2綠地率：≥30%；2建筑高度：≤12米；

3、2建筑退線：地塊北側(cè)、東側(cè)退線5米；地塊南側(cè)、西側(cè)退線3米；地塊內(nèi)地裂縫兩邊各退線30米，永久保留井架退線3米。2代征綠地（A-02）：17169.74平米。2)西側(cè)商業(yè)金融用地基本設(shè)計要求：2建設(shè)用地面積：74963.87平米；2容積率：0.8；2綠地率：≥30%；2建筑高度：≤12米；2建筑退線：地塊北側(cè)退線5米；地塊南側(cè)退線6.5米，地塊東側(cè)退線3米；沿湖泊岸退線15米。2代征綠地（A-03）：3523.34平米。第15頁/共15頁公司logo公司名稱二、項目發(fā)展思路(一)東側(cè)居住用地（A-01

4、）1.項目定位：南湖景觀核心區(qū)，首席城市別墅解讀：2城市別墅，聚合城市的繁華便利和別墅的稀缺尊貴雙重特質(zhì)。2南湖景觀核心區(qū)——地段價值與景觀價值的雙重解讀2.項目形象定位“守護城市與自然的美墅3.客群定位：新富階層n行業(yè)來源：——能源行業(yè)、市政高官、高管為主，新知權(quán)貴為輔助。n來源半徑：—市以及周邊富裕區(qū)縣，均有一定的輻射。第15頁/共15頁公司logo公司名稱1.產(chǎn)品定位以舒適小獨棟別墅形象為主的低密度別墅社區(qū)——主要產(chǎn)品類型以小獨棟別墅和聯(lián)排別墅為主。三、項目的設(shè)計要點及要求(一)總體規(guī)劃建議1.

5、規(guī)劃設(shè)計原則1)貫徹“以人為本”、“尊重自然”、建設(shè)生態(tài)型，獨特建筑風格的、并且適于現(xiàn)代生活的，又具有鮮明個性的人性化居住空間；尊重人性和自然規(guī)律，力求做到產(chǎn)品生態(tài)化、環(huán)境生態(tài)化、社區(qū)規(guī)劃生態(tài)化，將本項目打造成為唐山財富階層的第一居所的別墅社區(qū)。2)整體項目按照統(tǒng)一規(guī)劃、分期實施的原則，對項目東、西地塊進行總體規(guī)劃布局。3)在規(guī)劃用地以及建筑產(chǎn)品設(shè)計上，遵循經(jīng)濟合理的原則，充分考慮產(chǎn)品的性價比；同時要考慮項目的可操作性和可持續(xù)性，以便于項目的分期開發(fā)和分期銷售。4)項目設(shè)計應(yīng)高度重視景觀設(shè)計，建筑設(shè)計

6、與景觀設(shè)計相互配合，以充分達到兩者的相互協(xié)調(diào)，強調(diào)建筑、景觀及周邊環(huán)境的融合。5)針對目標客群的消費特征，設(shè)計充分體現(xiàn)具有第一居所特征的別墅社區(qū)特點與風格。6)設(shè)計理念必須與項目開發(fā)的思路相協(xié)調(diào)。7)人防規(guī)劃應(yīng)滿足唐山市規(guī)劃管理規(guī)定，可與地下車庫結(jié)合在一起考慮，在合理范圍內(nèi)盡量避免設(shè)置人防。2.規(guī)劃設(shè)計建議1)產(chǎn)品分區(qū)：根據(jù)本項目的定位，將項目產(chǎn)品分為獨棟別墅和聯(lián)排別墅兩大類產(chǎn)品，充分地塊的周邊資源條件，分區(qū)規(guī)劃獨棟和聯(lián)排產(chǎn)品。2)資源利用原則：區(qū)域內(nèi)考慮景觀資源向優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品類型傾斜的原則，中央景觀帶附

7、近的產(chǎn)品類型考慮面積較大的獨棟別墅產(chǎn)品。3)在產(chǎn)品布局中條件允許的前提下，可考慮組團錯落布局的方式，避免出現(xiàn)產(chǎn)品布局僵化，影響視覺效果。4)聯(lián)排別墅規(guī)劃應(yīng)以4聯(lián)排為主，局部區(qū)域受地塊條件影響可考慮6聯(lián)排。5)遵循別墅用地最大限度私有化的原則，除了園區(qū)入口區(qū)域和地裂帶區(qū)域作為中央景觀外，其余部分考慮盡量多的南北朝向的別墅，壓縮道路面積，在最大程度上增大庭院面積，保證私家庭院的完整性。6)豎向設(shè)計：小區(qū)的整體高程應(yīng)北高南低，結(jié)合周邊市政的道路、雨污水管路標高（雨水管底標高為15.3米，污水管底標高為14.

8、12米）綜合考慮，第15頁/共15頁公司logo公司名稱盡量考慮重力自流的方式排放雨污水。1)根據(jù)園區(qū)的豎向設(shè)計，結(jié)合現(xiàn)狀的高程條件，大致估算回填的土方量。2)道路系統(tǒng)：小區(qū)內(nèi)部除主環(huán)路外，其他部分不考慮地上行車。主環(huán)路設(shè)計時，通過豎向設(shè)計配合園林景觀盡量減少對周邊戶型居住品質(zhì)的影響，以保證住戶使用的安寧和私密性。3)停車方式：采用組團式地下停車的方式，每戶不得少于兩輛私家停車位。地下車庫出入口的設(shè)置，應(yīng)注意其與主環(huán)路的關(guān)系。4)主入口考慮設(shè)置在居住地塊