保亭七仙御溫泉雨林度假村可行性研究報(bào)告

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1、七仙御溫泉雨林度假村可行性研究報(bào)告二〇一二年十月目錄第一章總論1.1項(xiàng)目概況31.2項(xiàng)目發(fā)展商41.3項(xiàng)目提出的背景及發(fā)展前景41.4項(xiàng)目實(shí)施依據(jù)6第二章項(xiàng)目建設(shè)背景分析2.12010年海南宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r62.22010年海南房地產(chǎn)發(fā)展分析72.32010海南土地出讓及成交市場82.42011年房地產(chǎn)大調(diào)控下的后市分析8第三章項(xiàng)目市場分析與預(yù)測3.1項(xiàng)目開發(fā)條件93.2項(xiàng)目開發(fā)價(jià)值123.2.1保亭縣旅游市場的發(fā)展機(jī)會(huì)123.2.2七仙嶺的旅游資源價(jià)值153.2.3七仙嶺板塊旅游地產(chǎn)的競爭態(tài)勢163.2.4七仙嶺板塊旅游地產(chǎn)開發(fā)對保亭縣的影響233.

2、3項(xiàng)目客戶群分析253.3.121世紀(jì)旅游度假的客戶需求分析253.3.2產(chǎn)權(quán)別墅的目標(biāo)客戶群273.3.3度假置業(yè)投資客源分析283.3.4國內(nèi)旅游度假客源分析293.3.5國外旅游度假客源分析303.4項(xiàng)目SWOT分析303.5項(xiàng)目定位分析32第四章項(xiàng)目規(guī)劃建設(shè)方案4.1項(xiàng)目開發(fā)選址354.2項(xiàng)目建設(shè)內(nèi)容與規(guī)模37第五章節(jié)能設(shè)計(jì)及環(huán)境保護(hù)措施5.1環(huán)境保護(hù)設(shè)計(jì)405.2節(jié)能設(shè)計(jì)42第六章項(xiàng)目管理與實(shí)施進(jìn)度安排6.1項(xiàng)目組織管理496.2項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度50第七章項(xiàng)目投資估算與資金籌措計(jì)劃7.1項(xiàng)目投資估算517.2項(xiàng)目資金籌措計(jì)劃52第八章項(xiàng)目營銷經(jīng)營

3、策略8.1“大三亞旅游經(jīng)濟(jì)圈”產(chǎn)權(quán)式度假酒店市場分析528.2項(xiàng)目營銷推廣目標(biāo)558.3產(chǎn)權(quán)式別墅定價(jià)策略558.4項(xiàng)目營銷推廣方式568.5項(xiàng)目物業(yè)管理56第九章財(cái)務(wù)效益分析9.1財(cái)務(wù)評價(jià)依據(jù)579.2基礎(chǔ)數(shù)據(jù)579.3財(cái)務(wù)評價(jià)58第十章結(jié)論與建議60附表第一章總論1.1項(xiàng)目概況1.1.1項(xiàng)目名稱：項(xiàng)目擬定為“保亭七仙御溫泉雨林度假村”。酒店名稱擬定為“七仙悅榕度假酒店”。1.1.2項(xiàng)目地址：項(xiàng)目選址于海南省保亭縣七仙嶺溫泉國家森林公園規(guī)劃區(qū)內(nèi)，七仙嶺主峰南坡下。西與七仙嶺水庫相鄰，北與七仙嶺原始熱帶雨林接壤，東南邊與原新星農(nóng)場五區(qū)五隊(duì)劃界，呈曲尺形

4、。1.1.3占地面積：規(guī)劃用地面積40萬㎡（約600畝），與原始森林接壤2000米。1.1.4建筑面積：擬規(guī)劃建筑面積約7.62萬m2（不含地下建筑面積14660m2），其中：一座超五星級酒店，占地面積約15萬m2，建筑面積約2.61萬m2。建有543棟全產(chǎn)權(quán)別墅。1.1.5項(xiàng)目總體規(guī)劃構(gòu)思及建設(shè)內(nèi)容七仙御度假村引進(jìn)當(dāng)今最先進(jìn)的跨國度假酒店——超五星級悅榕莊酒店專業(yè)管理，項(xiàng)目建設(shè)向世界頂級山地森林度假項(xiàng)目看齊，管理設(shè)施和服務(wù)設(shè)施基本規(guī)劃在未曾被人為破壞的地帶，以原生態(tài)的天然建材為元素，以熱帶風(fēng)情為建筑風(fēng)格，打造頂級SPA、溫泉沐浴、?森林登山探險(xiǎn)為特色

5、的旅游度假村。區(qū)內(nèi)543棟獨(dú)立別墅，盡顯山地森林的“典藏”、“野奢”特有價(jià)值?，獨(dú)具巴厘島風(fēng)格和黎苗風(fēng)情，質(zhì)樸建筑內(nèi)含奢侈豪華。入住“七仙御”，棲居于七仙嶺主峰之下，原始叢林之上，云蒸霧繞，空氣清新；眺望群山逶迤，觀看日出日落，感悟道莊哲理，夢幻君臨天下；晨聆窗邊蟲鳴鳥唱，夜望腳下密布的五星級酒店燈火通明；藏逸仙境，遠(yuǎn)離塵囂，盡享私密空間。是國人向往的世外桃源休閑圣地，國內(nèi)外游客神往的浪漫伊甸園和高尚人士夢寐的商務(wù)度假天堂。項(xiàng)目建設(shè)經(jīng)營由三部分組成，一是超五星級悅榕莊酒店—“七仙悅榕度假酒店”，由191棟產(chǎn)權(quán)別墅和接待大堂、頂級SPA館和水療中心等配套

6、設(shè)施組成，產(chǎn)權(quán)式酒店經(jīng)營管理。二是私人和企業(yè)度假別墅，由352棟別墅和會(huì)所（啟動(dòng)區(qū)）組成。三是從次入口啟動(dòng)區(qū)到七仙嶺南坡的登山旅游，旅游線路與別墅區(qū)和酒店區(qū)隔離。1.1.6項(xiàng)目投資規(guī)模：總投資約8.8億元人民幣。1.1.7項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度安排：項(xiàng)目建設(shè)約需5年時(shí)間，分二期開發(fā)建設(shè)。項(xiàng)目已于2011年7月開始籌備，計(jì)劃于2016年6月項(xiàng)目建成。計(jì)劃酒店于2016年1月開始對外試業(yè)。1.1.8項(xiàng)目主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)：容積率0.19；建筑密度15%；綠化率65%；稅后財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率38%；投資回收期3.6年。1.2項(xiàng)目發(fā)展商項(xiàng)目開發(fā)公司為保亭綠保北斗置業(yè)有限公司，

7、是經(jīng)保亭縣政府注冊的旅游及房地產(chǎn)開發(fā)公司，主要經(jīng)營酒店開發(fā)經(jīng)營，房地產(chǎn)開發(fā)銷售，旅游開發(fā)經(jīng)營。該公司是山東濟(jì)南北斗房地產(chǎn)開發(fā)集團(tuán)公司下屬的保亭項(xiàng)目公司。集團(tuán)公司成立了10多年，在全國各地開發(fā)有大量著名樓盤，房地產(chǎn)總開發(fā)面積達(dá)到100萬㎡。在海南的關(guān)聯(lián)企業(yè)有海南北斗建大投資有限公司，辦公地址在海南?？谑小?.3項(xiàng)目提出的背景及發(fā)展前景“海南國際旅游島”概念下，海南旅游地產(chǎn)蓬勃發(fā)展。20年來，海南房地產(chǎn)業(yè)從第一輪泡沫中蘇醒，正進(jìn)入下一個(gè)黃金時(shí)期，這就是海南國際旅游島建設(shè)時(shí)期，因此出現(xiàn)了房地產(chǎn)百企千億下海南的現(xiàn)象。背靠中國大陸宏觀經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，是海南國際旅

8、游島建設(shè)發(fā)展的宏觀背景。宏觀經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，產(chǎn)生了中國的財(cái)富階層，這些人的旅游需求表現(xiàn)出居住生