xx大廈酒店式公寓策劃方案

《xx大廈酒店式公寓策劃方案》由會員上傳分享，免費(fèi)在線閱讀，更多相關(guān)內(nèi)容在行業(yè)資料-天天文庫。

1、1.房地產(chǎn)發(fā)展趨勢一個房產(chǎn)項(xiàng)目的生存發(fā)展，總是要受到整個房地產(chǎn)市場整體大環(huán)境的影響。特別是在房地產(chǎn)消費(fèi)日趨理性的前提下，分析重慶地區(qū)的房市發(fā)展軌跡及前景，對本項(xiàng)目的前期定位和后期銷售都有積極意義，同時也能在一定程度上規(guī)避或減小房地產(chǎn)開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)。重慶房價從起步至今可以分為三個階段：1、2003年以前，在“西部大開發(fā)”政策及城市化進(jìn)程的帶動下，重慶的房地產(chǎn)市場開始全面啟動，但總體開發(fā)水平較低。也正是從這個時期開始，房價呈平穩(wěn)上升趨勢2、2003年下半年到2004年上半年，重慶房價一路飚升，且漲幅相當(dāng)驚人。房地產(chǎn)相關(guān)部門的數(shù)據(jù)顯示：2003年下半年主城區(qū)房價漲幅為5

2、.5%；2004年上半年，主城區(qū)房價上漲速度更是驚人，春交會的上漲幅度甚至超過25%。房價飚升主要是因?yàn)椋孩俸暧^房地產(chǎn)市場環(huán)境看漲，②城區(qū)改造及大量的拆遷安置戶，③宏觀經(jīng)濟(jì)良性發(fā)展的影響及消費(fèi)內(nèi)需的拉動。3、2004年6月以后，全市房地產(chǎn)消費(fèi)逐漸降溫，房價也趨于平穩(wěn)，部分樓盤開始把更多精力用于促銷上。主要原因在于：①前期房市火爆而引發(fā)了大量資本進(jìn)入房地產(chǎn)市場，造成嚴(yán)重的供大于求，②房價與收入水平不對稱，造成房地產(chǎn)市場的消費(fèi)力瓶頸，③受國家對房地產(chǎn)市場的宏觀調(diào)控的影響。4、但與此同時，土地價格卻不斷上漲以及建筑材料價格的居高不下，造成大部分開發(fā)商不會輕易下調(diào)房

3、價?？梢灶A(yù)見：重慶房價將進(jìn)入逐漸平穩(wěn)、局部回落的階段。房價走勢總體來看，2004年特別是下半年以來重慶房市呈不斷調(diào)整、平穩(wěn)發(fā)展的態(tài)勢，房市消費(fèi)在逐漸回歸理性。1、房地產(chǎn)投資保持合理增幅和比重：全年房地產(chǎn)投資累計(jì)完成?393.09億元，占全社會固定資產(chǎn)投資的24.4%，同比增長了19.9%（低于2003年33.3%的高增幅）。2、施工面積和開發(fā)面積增保持增長，竣工減緩：我市房屋施工面積6160.04萬平方米，同比增長16.5%；新開工面積2144.84萬平方米，同比增長2.2%；房屋竣工面積1534.58萬平方米，同比下降8.5%。3、商品房交易指數(shù)保持增長：

4、全市商品房成交面積1918.75萬平方米，成交金額356.65億元，同比增長16.6%、25.2%。?主城區(qū)商品房交易面積保持增長態(tài)勢。2004年主城區(qū)商品房銷售面積1209.77萬平方米，成交金額287.21億元，與2003年同比增長8.6%和22.5%。其中住宅成交面積1091.83萬平方米，占商品房成交總面積的90.25%，商品住宅消費(fèi)結(jié)構(gòu)合理。4、主城核心區(qū)域，住宅、商服用房和辦公用房的成交均價分別達(dá)到了2486元/平方米、5463元/平方米和3280元/平方米。5、但全市全年空置一年以上的商品房面積達(dá)到430萬平方米以上，空置率比去年同期上升了22

5、.9%。重慶房地產(chǎn)市場供求總量與結(jié)構(gòu)性矛盾進(jìn)一步突出。就目前的房地產(chǎn)市場而言，消費(fèi)者的購買心態(tài)趨于理性，同時受國家宏觀政策調(diào)控的影響，整體房市場將呈現(xiàn)平穩(wěn)發(fā)展的態(tài)勢，房價暴漲或暴跌出現(xiàn)的可能性非常小。而中檔價位、品質(zhì)較高、戶型緊湊的普通住宅小區(qū)將是市場的主流需求產(chǎn)品。宏觀房市房屋拆遷對房市有較大的影響，這在2003年上半年及2004年下半年的房市消費(fèi)有較為明顯體現(xiàn)。1、最近十年來，全市累計(jì)核發(fā)《房屋拆遷許可證》7600多個，被拆遷戶約25.8萬戶，被拆遷房屋面積近2336萬平方米，其中住宅面積1466萬多平方米。實(shí)現(xiàn)現(xiàn)房安置20余萬戶，安置房屋面積近1770

6、萬平方米。2、市建委資料透露，未來5年內(nèi)，重慶主城區(qū)拆遷面積達(dá)到400多萬平方米，預(yù)計(jì)拆遷戶將達(dá)到10萬戶以上。拆遷范圍包括江北、九龍坡、大渡口等地，拆遷面積最大的主要在渝中區(qū)和江北城一帶，其中渝中區(qū)拆遷面積約200萬平方米，江北城122萬平方米。但最近一兩年內(nèi)的拆遷工作已基本完成；拆遷戶大部分安置完成。可見，未來幾年內(nèi)的這些拆遷戶將繼續(xù)成為重慶房產(chǎn)市場較為重要的消費(fèi)群體之一。房屋拆遷為了更好地規(guī)范房地產(chǎn)市場，國家及重慶市政府都相關(guān)的法律法規(guī)，加強(qiáng)對房地產(chǎn)的宏觀調(diào)控。1、規(guī)范了房貸和房產(chǎn)證辦理、預(yù)售程序。2、明確限制了二手經(jīng)濟(jì)適用住房投資行為貸款。3、貸款政

7、策緊急剎車商業(yè)地產(chǎn)。4、中國人民銀行調(diào)整利率。5、農(nóng)用地轉(zhuǎn)用審批激活。6、經(jīng)營性土地必須“陽光交易”。7、停止協(xié)議出讓經(jīng)營性土地。中央對房地產(chǎn)項(xiàng)目的調(diào)控原則是“點(diǎn)殺”，而重慶市對房地產(chǎn)的態(tài)度是“有保留的扶持”，但這兩種政策在一定程度上是相互“溶合”的。因此，我司估計(jì)重慶房市將是比較平穩(wěn)的，不會有太大的波動。宏觀調(diào)控（主要數(shù)據(jù)來源：歷年統(tǒng)計(jì)資料及我司市場部）通過對重慶房產(chǎn)市場的描述，未來一段時期內(nèi)估計(jì)：①國家或政府部門對房地產(chǎn)的宏觀調(diào)控將會繼續(xù)，房地產(chǎn)市場將會更加規(guī)范，消費(fèi)更加理性。②房市趨于平穩(wěn)，將造成有價無市的局面。一段時期后，因部分中小開發(fā)商實(shí)力有限將被

8、迫降價；在市場消化部分房屋存量后，房市才有回暖的可能