xx廣場(chǎng)銷售策劃方案

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1、東門廣場(chǎng)銷售策劃方案深圳市尊地地產(chǎn)咨詢有限公司2003年8月29日經(jīng)營(yíng)理念追求客戶滿意度締造利益共同體品牌優(yōu)勢(shì)中國(guó)（深圳）十大地產(chǎn)銷售代理機(jī)構(gòu)深圳市一級(jí)房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)會(huì)員單位中國(guó)房地產(chǎn)估價(jià)師學(xué)會(huì)會(huì)員單位深港地產(chǎn)研究院理事會(huì)理事單位鵬運(yùn)廣場(chǎng)物業(yè)發(fā)展（深圳）有限公司：承蒙貴司董事會(huì)的信任和評(píng)標(biāo)小組對(duì)我司工作的認(rèn)可，我們深感榮幸；我司根據(jù)貴公司的通知要求，經(jīng)專案小組的嚴(yán)格論證，現(xiàn)特提交《東門廣場(chǎng)銷售策劃方案》，供貴司決策。對(duì)于本項(xiàng)目，我司高度重視，在人員和資源調(diào)配上進(jìn)行了專業(yè)組合，我們相信：

2、通過(guò)貴、我雙方的共同努力，一定會(huì)實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目利潤(rùn)最大化！實(shí)現(xiàn)貴公司經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益的雙贏！根據(jù)我司的營(yíng)銷計(jì)劃，在貴司的積極配合下，項(xiàng)目銷售周期為：住宅部分6個(gè)月，商業(yè)部分6個(gè)月，銷售總金額為13.2億元：商場(chǎng)部分（1-3層）8.1億元（按圖紙面積），其中一層街鋪銷售額為3.98億；住宅部分為5.49億元。裙樓商業(yè)-1層出租經(jīng)營(yíng)；4、5、6層出售或出租經(jīng)營(yíng)，根據(jù)目前的實(shí)際情況，我司建議出租經(jīng)營(yíng)。深圳市尊地地產(chǎn)咨詢有限公司二00三年八月二十九日目錄商業(yè)部分租售策劃方案7一、租售方案及價(jià)格7二、客戶定位8三、

3、地鋪劃分與規(guī)劃原則9四、招商方案15五、營(yíng)銷步驟與實(shí)施19六、銷售時(shí)間及周期21七、招商操作經(jīng)驗(yàn)22住宅部分銷售策劃方案23一、銷售價(jià)格23二、形象定位23三、概念賣點(diǎn)24四、客戶定位25五、推廣策略26六、外銷推廣28七、入市時(shí)機(jī)29八、銷售周期29尊地代理的服務(wù)優(yōu)勢(shì)30附件34商業(yè)部分租售策劃方案一、租售方案及價(jià)格樓層租售方式售價(jià)（元/m2）面積（m2）單層銷售額租金（元/m2·月）功能定位負(fù)一層出租經(jīng)營(yíng)4777．47120知名超市一層劃分后直接出售820004859．76398438000550

4、臨街商鋪二層帶租約出售或部分劃分出售510004708．26240108000330知名百貨主力店（或+品牌店）三層帶租約出售或部分劃分出售350004823．67168805000215知名百貨主力店（或+品牌店）四層帶租約出售或部分劃分出售195004953．5496583500140知名百貨主力店（或+品牌店）五層整體出售或出租經(jīng)營(yíng)160004953．5479248000110餐飲娛樂(lè)六層整體出售或出租經(jīng)營(yíng)4953．5479248000110餐飲娛樂(lè)商業(yè)部分銷售額8．1億元（1-3層銷售總額）備

5、注：以上單層面積尚未扣除住宅應(yīng)分?jǐn)偯娣e，實(shí)際商鋪面積比以上面積稍小。商業(yè)部分年租金收入2800萬(wàn)元（-1、4、5、6層租金收入）二、客戶定位n深圳本地、香港投資客根據(jù)我司的長(zhǎng)期對(duì)商鋪投資者的跟蹤調(diào)查研究，我們將本項(xiàng)目的商鋪投資者分為兩類：深圳投資者和香港投資客。我們將根據(jù)兩類客戶的不同市場(chǎng)特性策劃不同的市場(chǎng)營(yíng)銷方案，準(zhǔn)確命中目標(biāo)客戶。深圳投資者：主要為深圳羅湖本地居民以及周邊生意人，事業(yè)成功，有商鋪成功投資經(jīng)驗(yàn)，年齡在35-50歲之間。香港投資者：喜歡較小鋪位及柜臺(tái)，認(rèn)同口岸和地鐵概念，能接受較高樓層

6、的商鋪，重視現(xiàn)樓以及發(fā)展商品牌。n在東門經(jīng)商的中小鋪主（自己經(jīng)營(yíng)）在東門經(jīng)商的中小鋪主喜歡購(gòu)買臨街商鋪，重視付款的靈活性，對(duì)東門片區(qū)十分了解，非常認(rèn)同知名商家對(duì)商場(chǎng)的提升帶動(dòng)作用。n商業(yè)經(jīng)營(yíng)機(jī)構(gòu)及機(jī)構(gòu)投資者等餐飲娛樂(lè)經(jīng)營(yíng)機(jī)構(gòu)購(gòu)買5-6層整層或半層，機(jī)構(gòu)投資者根據(jù)商鋪的投資潛力亦可購(gòu)買臨街商鋪以及其他各層鋪位。三、地鋪劃分與規(guī)劃原則（一）地鋪劃分原則：l以臨街商鋪為主：街鋪能夠創(chuàng)造較高的商業(yè)價(jià)值，在東門片區(qū)，臨街商鋪的價(jià)值很高，在劃分第一層商鋪時(shí)，盡可能劃分多的臨街商鋪，將提升第一層的整體商業(yè)價(jià)值，從而

7、實(shí)現(xiàn)82000元/平方米的均價(jià)；其次臨街商鋪的經(jīng)營(yíng)和銷售風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)內(nèi)鋪而言較小，即使樓上各層經(jīng)營(yíng)情況不理想，街鋪依然可根據(jù)自然人流成功經(jīng)營(yíng)。l以東門主街為主：在街鋪的劃分上要以東門主街為主，雖然東門廣場(chǎng)四面臨街，但商業(yè)價(jià)值沿東門中路，曬布路、內(nèi)街依次遞減，所以應(yīng)盡量以東門中路臨街商鋪為主，依次是曬布路，最后才是內(nèi)街商鋪。l內(nèi)鋪以小面積鋪位為主：本項(xiàng)目一層均價(jià)很高，達(dá)到82000元/平方米，如果內(nèi)鋪面積較大，總價(jià)將很高，將不利于銷售，因此除局部街鋪之外一定要控制內(nèi)鋪面積。l商業(yè)動(dòng)線形成：通過(guò)商業(yè)動(dòng)線的形成

8、，將東門廣場(chǎng)的4個(gè)出入口連接起來(lái)（其中一個(gè)出入口擬劃分為街鋪入口商業(yè)價(jià)值更高），并依靠臨街鋪面吸納人流，打通商業(yè)運(yùn)行的人脈與財(cái)脈，較大幅度提高內(nèi)鋪的商業(yè)價(jià)值，也增強(qiáng)了臨街商鋪的通透性，從而增加其價(jià)值。l內(nèi)部通道適當(dāng)變窄：內(nèi)部通道的面積與鋪位的面積此消彼長(zhǎng)，但過(guò)窄的內(nèi)部通道影響商業(yè)價(jià)值。商場(chǎng)的軸心通道一般寬度為4-4.2米，區(qū)域U型通道2.8-3.6米，考慮到本項(xiàng)目的鋪位相當(dāng)部分為臨街商鋪，增加了動(dòng)線的使用率，我們建議將內(nèi)部通道適當(dāng)變窄，所以我們均取下限，