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1、北海市項目研究提案第一章市場狀況北海市場在經(jīng)歷了10年前的“大躍進”，而跌入深谷的慘痛后，于2002年開始逐漸復蘇。北海房地產(chǎn)新格局初顯。（一）、各領(lǐng)風騷三五年——房地產(chǎn)板塊分析1、云南路板塊云南路板塊的銀龍花園傳來停工的消息，原稱五月交房的承諾將無法實現(xiàn)；睛海居的代理銷售商合富輝煌退出該樓盤營銷工作；碧桂華庭銷售停滯不前……云南路顯得冷清寂靜。云南路樓市進入到第二季度以來，失去了以往火爆的風光，像是失寵的孩子。以上例舉的幾個樓盤出現(xiàn)銷售受阻的問題，歸根到底主要是與開發(fā)商的實力及策略有關(guān)。有一點值得關(guān)注：云南路板塊已經(jīng)初聚了生
2、活居住板塊的雛形。隨著云南南路市場的建成并投入使用，周邊生活配套設施的日益完善，相信在今后的5年時間內(nèi)，云南南路還能風韻猶存。這么比喻是因為，云南路有一個十足的硬傷，散亂的農(nóng)民房成為開發(fā)商進入的最大障礙。2、四川路板塊四川路這一樓盤新貴依然興彩奪目，并且呈現(xiàn)持續(xù)升溫的跡象。主要是政府方面推出的政務區(qū)帶動了整個地塊的升溫。北海的舊城中心可以說還集中在北部灣路。由于原有城區(qū)在道路規(guī)劃、社區(qū)配套、業(yè)態(tài)組合等方面的嚴重缺陷，舊城區(qū)已經(jīng)難以承載高速、優(yōu)質(zhì)的現(xiàn)代城市運作，并將直接限制城市經(jīng)濟文化的發(fā)展。因此，北海城市格局遷移勢在必行。然而
3、，北海新城中心將花落何處?從地理位置上看，北海城市中心的遷移總是按照時間順序向交通便捷、人口流動大的新城區(qū)發(fā)展，并且呈現(xiàn)典型的“北南朝向”：即珠海路─中山路─北部灣路─北海大道……北海大道與四川路交匯地段，連接桂海高速、西達北海港、南通銀灘、北連外沙，交通便利，內(nèi)外通達，再加上市政府的定址，讓人們深信這里將成為北海新的城市中心除了這一因素的影響，四川先天優(yōu)勢對板塊的支持力度也十分重要：四川路北段所連接的外沙海鮮島，是北海城市發(fā)展的一個新亮點。作為一個城市特色旅游先導產(chǎn)業(yè)，外沙海鮮島的繁榮不但提高了北海的知名度，也給四川路注入了
4、更多的活力和色彩；外沙海鮮島繼續(xù)往南，就是北海的市中心廣場——北部灣廣場。廣場周邊有新力、粵海、萬家興、寶誼等眾多大型商場，構(gòu)成北海重要的商貿(mào)中心，而四川路這條貫穿商業(yè)中心的交通要道，記錄的不僅僅是北海商業(yè)的騰飛，更是北海城市發(fā)展的繁榮。繼續(xù)往南，就進入了以外貿(mào)、工商以及寫字樓和許多娛樂休閑場所構(gòu)成的商務中心。城區(qū)配套相當成熟，各種資源的相對集中使得四川路自身的價值更得以繼續(xù)提升。再繼續(xù)往南，市行政中心就在四川路上。如此一條黃金干道，貫穿城市娛樂休閑中心、商業(yè)中心、商務中心、市政中心四大城市中心，擁有豐富的城市各種成熟配套資源
5、。擁有如此眾多得天獨厚優(yōu)勢的四川板塊成為市場寵兒也就不足為奇了。3、茶亭路板塊蔚藍海岸領(lǐng)軍，碧海云天殿后，憑其一線海景的概念，竟能以兩個項目成就一個板塊，成為樓市的一朵奇葩，但只是曇花一現(xiàn)。相對而言，茶亭路的發(fā)展縱深稍差，整個茶亭路區(qū)域可供開發(fā)的土地不多，而且能真正享受海景的也不多，沒有多少發(fā)展?jié)摿Α?、銀灘板塊近20個城建重點項目，爭取在年內(nèi)開工，這些重點項目近半數(shù)與銀灘有關(guān)。包括投資達5億的“楊帆”酒店、北海碧海銀沙國際旅游項目、銀灘中區(qū)改造二期工程、海泰別墅改造、銀灘樂園改造、國際游艇俱樂部改造、銀灘中區(qū)A地塊項目開發(fā)、
6、銀灘音樂噴泉改造工程、北海大學園區(qū)周邊市政配套設施、北部灣大道改造工程、西藏南路、云南路等道路的完善工程、小街小巷道路排水及路燈工程、僑港鎮(zhèn)改造工程等。未來10年銀灘板塊將是一個新的地產(chǎn)亮點。4、潿州島板塊海城區(qū)新引進落實項目12個，內(nèi)資到位資金新增3696萬元，其中潿洲鎮(zhèn)的上島項目到位內(nèi)資1652萬元、外資175萬美元。潿州島的熱度在逐漸升溫，已有不少人把目光轉(zhuǎn)向那里。雖然現(xiàn)在配套設施等各方面的條件與其他板塊相比，相差甚遠，但其發(fā)展?jié)摿薮蟆，F(xiàn)在政府似乎還未意識到，或是沒有能力進行開發(fā)。與政府的冷淡相比，不少民間資本都已蠢蠢
7、欲動，都有意向該島投資，由于存在政策方面的障礙，現(xiàn)在態(tài)勢并不明朗。相信一切會在近年內(nèi)得到完滿的解決，屆時出現(xiàn)一個多贏的局面。這里大膽預測，由于存在旅游經(jīng)濟的發(fā)展以及該島獨特的地理位置、氣候環(huán)境等因素的影響，今后的潿州島將會成為另一個海南島，一個旅游度假的真正的天堂。(二)、冰山一角浮出水面——值得關(guān)注的市場動態(tài)1、小戶型成為市場主角E時代鑫城、陽光SOHO、南方大廈、蔚藍海岸假日公寓、外沙青年公寓等相繼開盤發(fā)售，并都取得不錯的銷售業(yè)績，足以證明小戶型是市場的主角。有一點可以肯定，小戶型在今后三五年內(nèi)還將是市場的主角。理由如下：
8、(1)、北海市第二產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展，成為消費群體來源的保障。由于實體經(jīng)濟的發(fā)展，將吸納一批的當?shù)貏趧恿Γ⑶译S著經(jīng)濟的逐步發(fā)展，會吸引越來越多的當?shù)厝四贻p人回流或是留在當?shù)毓ぷ?。這部分人的薪水高于當?shù)氐钠骄?，因而有?jīng)濟能力購買。(2)、消費觀念的成熟。據(jù)了解，E時代鑫城5月
