夏商陽光雅苑營銷推廣策劃書

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1、夏商陽光雅苑營銷推廣策劃書目錄一、漳州房地產(chǎn)市場分析二、項(xiàng)目概況三、項(xiàng)目SWOT分析四、項(xiàng)目企劃思路五、項(xiàng)目客群分析六、本案來訪客群分析七、項(xiàng)目市場定位八、價(jià)格定位策略九、營銷推廣策略十、整體銷售策略十一、項(xiàng)目整合營銷推廣策略十二、分階段營銷推廣策略十三、項(xiàng)目物業(yè)管理模式分析提要十四、關(guān)于物業(yè)管理顧問前期介入的相關(guān)認(rèn)識十五、營銷推廣計(jì)劃前言作為房地產(chǎn)，營銷是第一性的，市場問題始終是擺在開發(fā)商面前的最重要的問題，因?yàn)闃潜P的建筑不是主要問題，只要有資金就能建筑樓盤，但是具有資金不一定能賣出樓盤，而且樓盤的建筑要以營銷為

2、基礎(chǔ)，建什么樣的樓盤、戶型的設(shè)計(jì)與分配等問題就是營銷的問題，而不是建筑本身的問題。營銷的誤區(qū)：包涵著營銷概念（理念），營銷策劃、營銷策略、市場調(diào)研和危機(jī)意識等一系列問題，發(fā)展商權(quán)衡一個(gè)成功的營銷組織，主要就是看這個(gè)組織是否具有逆向思維能力，反向求異思維方式對一個(gè)營銷團(tuán)隊(duì)來說是生死存亡的源泉，它打破了習(xí)慣性的格局，用一種新的思維模式來思考事物，走自己的路，就是要找出自我的途徑與方式。在這個(gè)創(chuàng)意信息的時(shí)代，所有好的創(chuàng)意，完全都來源于真正務(wù)實(shí)的逆向思維。一、漳州房地產(chǎn)市場分析（一）漳州土地市場狀況1、土地供應(yīng)情況：自20

3、02年漳州市政府轉(zhuǎn)變了土地供應(yīng)機(jī)制以后，經(jīng)營性用地全部實(shí)行了公開招標(biāo)掛牌拍賣出讓，?2002年～2005年，漳州市國土資源局圍繞漳州市委、市政府確立的“建設(shè)新區(qū)、開發(fā)沿江、改善舊城”的城市發(fā)展戰(zhàn)略，對市區(qū)土地實(shí)行了壟斷經(jīng)營和公開招拍掛出讓。截止到現(xiàn)在，在城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)共出讓房地產(chǎn)開發(fā)用地29宗，總面積達(dá)3385畝，成交總金額19.12億元。（附件一：2005年漳州公開出讓國有土地使用權(quán)情況）2、漳州土地市場呈現(xiàn)以下特征：（1）土地需求先冷后熱2002年是漳州房地產(chǎn)發(fā)展的轉(zhuǎn)折點(diǎn)，從這一年開始，全市商品房住宅價(jià)格逐年攀升

4、，尤其是市區(qū)漲幅更大，2002年到2005年四年累計(jì)漲幅突破50%。伴隨著房地產(chǎn)業(yè)的升溫，市場對土地的需求也日漸旺盛。2002年到2003年兩年間，漳州市國土局共組織了9批次土地的掛牌拍賣，成交率僅為51%，土地需求明顯不足。2004年，土地需求市場明顯升溫，全年出讓房地產(chǎn)用地8宗，全部超過底價(jià)成交，其中怡秀園小區(qū)西北區(qū)地塊從3699萬元掛牌價(jià)開始，多次回合的競價(jià)，最后以6820萬元成交，創(chuàng)下了市區(qū)每畝220萬元的最高記錄。2005年3月份，漳州第一次國有土地公開出讓中有4宗土地競價(jià)異?；鸨?，土地成交價(jià)遠(yuǎn)遠(yuǎn)高出預(yù)期

5、的拍賣底價(jià)。?（2）土地供應(yīng)前松后緊2002～2003年供地總量達(dá)2658畝，占近四年供地總量的79%；2004～2005年，供地總量僅727.2畝，不及近四年供地總量的四分之一。（3）外地開發(fā)商搶灘漳州據(jù)統(tǒng)計(jì)，2002年～2005年，市區(qū)共出讓了29宗地，賣了3385畝，其中有21宗被17家外地開發(fā)商競買走。如夏商集團(tuán)、廈門特房、廈門金賓士、廈門信達(dá)、香港寰宇、香港毅達(dá)和香港信和等房地產(chǎn)公司。（4）開發(fā)商土地儲備量加大到目前階段，漳州房地產(chǎn)市場當(dāng)中，通過政府招拍掛進(jìn)行出讓的土地共有3000多畝，但由于土地出讓缺乏

6、經(jīng)驗(yàn)，前期供地節(jié)奏偏快，出讓宗地面積偏大，截至目前仍有部分土地尚未開發(fā)利用。3、土地供應(yīng)預(yù)測漳州未來土地供應(yīng)將以城市發(fā)展為導(dǎo)向，一方面調(diào)控供應(yīng)總量，另一方面是加大舊城改造力度，同時(shí)扶持新區(qū)建設(shè)。（附件三：漳州市2006年即將拍賣的土地）根據(jù)漳州未來幾年的工作重點(diǎn)——龍文區(qū)將重點(diǎn)打造5.3平方公里的市行政中心，把城市整體向東推進(jìn)；薌城區(qū)將在城市外延以西拓、南擴(kuò)為主，在城市內(nèi)涵方面注重提升城市品位，加快舊城改造?？梢灶A(yù)測今后幾年供地的重點(diǎn)是：西部———開發(fā)金峰大街兩側(cè)土地和瑞京片區(qū)舊村改造；南部———主要指九龍江兩側(cè)的

7、舊城改造，既包括目前的江濱板塊以及南山片區(qū)1400多畝的重點(diǎn)旅游項(xiàng)目用地開發(fā)；北部———結(jié)合漳華路建設(shè)，繼續(xù)啟動(dòng)其兩側(cè)土地的開發(fā)，重點(diǎn)是南坑倉庫群及二燃片區(qū)的土地。總之，今后幾年，增量土地的供應(yīng)會有所節(jié)制，存量土地的盤活會更多。（二）政策后的漳州樓市詳細(xì)房地產(chǎn)市場運(yùn)行數(shù)據(jù)見附件三。從全年的成交情況來看，2月份成交最少，整月成交95套，即便房產(chǎn)新政出臺，新建商品房的成交情況也保持著良好的狀態(tài)，如6、7、8月份三個(gè)月每月成交500余套。整體市場狀況呈相對健康的發(fā)展態(tài)勢。從全年的走勢來看漳州市區(qū)的房價(jià)基本在2480～26

8、00元/平方米間上下浮動(dòng)，全年的第一個(gè)高峰是05年5月份，房價(jià)達(dá)到2316元/平方米，隨著房地產(chǎn)消費(fèi)熱度的逐步升溫，到9月份成交均價(jià)上升至2552元/M2，10月、11月兩個(gè)月已經(jīng)升到近2670元/平方米而逐步走向平穩(wěn)，但由于當(dāng)?shù)厥袌隹偭枯^小，不排除個(gè)別高檔樓盤的推出，造成成交均價(jià)的上揚(yáng)，總體來說近期商品房價(jià)格上升空間有限，預(yù)計(jì)不會出現(xiàn)暴跌暴漲情況。從購房的