綠城桂花園物業(yè)管理方案

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1、綠城·桂花園物業(yè)管理方案（一、二期常規(guī)性服務(wù)項(xiàng)）目錄一、物業(yè)服務(wù)中心組織架構(gòu)圖二、各崗位工作內(nèi)容三、各部門崗位職責(zé)四、具體管理措施（一）客戶服務(wù)（二）裝修管理（三）安保管理（四）設(shè)施設(shè)備維修保養(yǎng)管理（五）保潔管理（六）綠化管理（七）其它管理物業(yè)概況綠城.桂花園位于寧波市鎮(zhèn)海新城駱駝街道，東臨西大河，南面為規(guī)劃道路，西面鄰接329國道，北面為新城主干道?？偨ㄖ娣e約227260m2，其中地上建筑面積176680m2，規(guī)劃建造15幢多層住宅和20幢7-11層的小高層住宅。該項(xiàng)目在總結(jié)綠城已開發(fā)的多層、小高層產(chǎn)品的基礎(chǔ)上對產(chǎn)品有了進(jìn)一步提升，同時(shí)結(jié)合當(dāng)?shù)靥厣?，力求建設(shè)成

2、為鎮(zhèn)海新城一流的高品質(zhì)住宅。????該項(xiàng)目所在鎮(zhèn)海新城是寧波市新一輪總體規(guī)劃中的重點(diǎn)發(fā)展區(qū)域。為積極融入寧波大都市，2003年鎮(zhèn)海新城規(guī)劃正式啟動(dòng)，鎮(zhèn)海新城由駱駝片和莊市片組成，總體規(guī)劃用地約46平方公里，至2020年規(guī)劃總?cè)丝跒?0萬。項(xiàng)目所在的駱駝街道作為未來的鎮(zhèn)海區(qū)行政中心，現(xiàn)有基礎(chǔ)設(shè)施完善、生活配套成熟，規(guī)劃中的星級酒店、學(xué)校和商貿(mào)中心也將于2-3年內(nèi)建成使用。該項(xiàng)目區(qū)位優(yōu)勢明顯，距三江口和鎮(zhèn)海老城區(qū)的直線距離均約10公里，交通便捷；西面隔329國道為寧波市機(jī)電工業(yè)園區(qū)（已落戶企業(yè)約200家，已建成投產(chǎn)120家）；西北和東北部分別為九龍湖旅游開發(fā)區(qū)（九龍湖

3、鎮(zhèn)）和蟹浦鎮(zhèn)、貴泗鎮(zhèn)，直線距離分別約為8公里和6公里。???????園區(qū)采用圍而不合的整體布局，園區(qū)內(nèi)景觀豐富，各組團(tuán)高低錯(cuò)落，形成了靈活有序的空間形態(tài)。一條主干道連接了整個(gè)園區(qū)，除中心會所附近設(shè)有少量地面泊車位，供訪客車輛時(shí)停放外，自行車、電瓶車、摩托車車庫均設(shè)在半地下停車場內(nèi)，汽車庫車庫設(shè)在地下停車場內(nèi)，以確保園區(qū)良好的停車秩序。每戶室內(nèi)均設(shè)有信息箱，內(nèi)設(shè)電話、電腦、電視模塊、預(yù)設(shè)語音、數(shù)據(jù)網(wǎng)絡(luò)、電視入戶線纜，室內(nèi)電話、數(shù)據(jù)網(wǎng)絡(luò)、電視線纜均接入該配線箱，業(yè)主可根據(jù)需要去電信、有線電視中心辦理相關(guān)的開通業(yè)務(wù)。安保系統(tǒng)攝像監(jiān)視系統(tǒng)在園區(qū)出入口、消防通道均設(shè)有彩色或

4、黑白攝像機(jī)，實(shí)行24小時(shí)數(shù)字錄像。周界報(bào)警系統(tǒng)園區(qū)周界設(shè)有紅外線對射探測器，并和攝像系統(tǒng)實(shí)行聯(lián)動(dòng)，一旦發(fā)生非法翻越立即報(bào)警。報(bào)警中心設(shè)在住宅區(qū)監(jiān)控中心機(jī)房，對住宅區(qū)周界實(shí)行24小時(shí)值班監(jiān)控。出入口管理系統(tǒng)園區(qū)出入口設(shè)有自動(dòng)擋車閘和專用通道，實(shí)行人、車分流。業(yè)主車輛憑遠(yuǎn)距離車輛感應(yīng)卡進(jìn)出，訪客車輛經(jīng)確認(rèn)同意后，由保安員發(fā)放臨時(shí)感應(yīng)卡進(jìn)入園區(qū)，實(shí)行計(jì)時(shí)收費(fèi)；業(yè)主經(jīng)專用通道進(jìn)入園區(qū)，外來人員通過對講系統(tǒng)聯(lián)系進(jìn)入園區(qū)，或經(jīng)得保安員同意，并登記有效證件后，方可進(jìn)入園區(qū)。可視對講及門禁系統(tǒng)采用聯(lián)網(wǎng)型可視對講系統(tǒng)，可實(shí)現(xiàn)戶內(nèi)與單元門口機(jī)、住宅區(qū)保安值班室之間的可視通訊。住宅區(qū)各

5、公寓單元門均設(shè)有門禁系統(tǒng)，業(yè)主可憑門禁感應(yīng)卡進(jìn)入。訪客可通過公寓單元門口機(jī)呼叫被訪業(yè)主，業(yè)主可通過室內(nèi)主機(jī)顯示屏確認(rèn)來訪者，并可進(jìn)行通話及開啟單元門。戶內(nèi)報(bào)警系統(tǒng)每戶進(jìn)戶門裝有門磁,并接入可視對講主機(jī)，可對其進(jìn)行布防、撤防操作，在廚房內(nèi)預(yù)留煤氣泄漏探頭管道,并可根據(jù)業(yè)主需求接入其它報(bào)警探測器，在裝修時(shí)可與物業(yè)服務(wù)中心聯(lián)系，由專業(yè)人員為您設(shè)計(jì)加裝，費(fèi)用須自理。（6）消防報(bào)警系統(tǒng)地下車庫設(shè)自動(dòng)噴淋系統(tǒng)及消火栓系統(tǒng)。（7）一、二期項(xiàng)目基本情況統(tǒng)計(jì)一期總建筑面積：150710㎡（地下面積：35580㎡，多層住宅面積48400㎡,小高層住宅面積64150㎡，共建面積：258

6、0㎡）。建筑層數(shù)：多層地上五層（局部四層）、小高層七到十一層、部分半地下一層車庫。建筑單體數(shù)量：29幢單元樓道數(shù)量：54個(gè)。綠化率：40%。居住總戶數(shù)：800戶結(jié)構(gòu)形式：框架結(jié)構(gòu)。汽車庫數(shù)量：668個(gè)。地上汽車臨時(shí)泊位：143個(gè)。庫房：244個(gè)。二期總建筑面積：76550㎡（地下面積:15000㎡，住宅（全部小高層）面積:55920㎡）。建筑層數(shù)：地上七到十一層（局部四層）、部分半地下一層車庫。建筑單體數(shù)量：8幢。單元樓道數(shù)量：15個(gè)綠化率：40%居住總戶數(shù)：318戶（不包括商鋪）。結(jié)構(gòu)形式：多層框架結(jié)構(gòu)。汽車庫數(shù)量：119個(gè)綠城·桂花園物業(yè)服務(wù)中心組織架構(gòu)圖桂花

7、園物業(yè)服務(wù)中心綜合管理部部工程部保安隊(duì)客服中心保潔組綠化組綜合管理綜合維修電梯維保弱電工程消監(jiān)控門崗巡邏崗車輛管理客戶聯(lián)系檔案管理人事管理財(cái)務(wù)管理裝修管理客戶服務(wù)部公司總部人員配置：一、一期交付人員配置（69人）：1、經(jīng)理1人2、經(jīng)理助理1人3、管理員9人（裝修管理員6人、財(cái)務(wù)1人、客服2人）4、工程、維修人員3人（一名為維修主管）5、保安隊(duì)長1人6、保安班長3人7、保安隊(duì)員30人（其中3名為監(jiān)控員）8、保潔員21人9、綠化工（一期為維保期，不設(shè)綠化工）二、二期交付人員配置（94人）：1、經(jīng)理1人2、經(jīng)理助理2人（1名兼綜合管理部主管、1名兼客戶服務(wù)部主管）3、管

8、理員8人（