廣州市某商業(yè)大廈項目財務(wù)分析報告

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1、68表1西塔樓（全天候商務(wù)寫字樓）功能面積分布表樓層使用功能每層面積（平方米）總面積（平方米）負二層管理中心、維修間、變壓器房等低壓配電房等44644464夾層170170負一層商場30133013小計76471層大堂、商場等264826482層商場154115413層商場154115414層酒樓、餐廳250525055層技術(shù)層177417746～16層寫字樓15411695117層避難層1541154118層設(shè)備層1541154119～29層寫字樓15411695130層避難層15411541

2、31～39層寫字樓15411386940設(shè)備層1541154140停機坪180180小計64124合計71771表2東塔樓（甲級純寫字樓）功能面積分布表樓層使用功能每層面積（平方米）總面積（平方米）負二層管理中心、維修間、變壓器房等20482048負一層管理中心、低壓配電房20482048小計40961層大堂、商場等204820482層商場180318033層商場180318034層商場204820485層技術(shù)夾層204820486～18層寫字樓20482662419層避難層2048204820

3、～35層寫字樓15363276836層寫字樓1536153637層避難層1536153638～45層寫字樓15361288846～49層寫字樓1024409650層設(shè)備層1024102450層核心部設(shè)備層283283小計9195351～55層寫字樓10245120合計101169一、項目投資估算與資金籌措（一）項目開發(fā)投資估算的各項設(shè)定與總投資估算表1、本項目的開發(fā)總工期為三年，從2002年10月起，至2005年9月。2、從項目開始動工起，本項目的剩余土地使用權(quán)年限為30年。3、根據(jù)廣州市房地產(chǎn)

4、開發(fā)的實際情況，本項目各項成本費用可以歸納為：土地購置費、前期工程費、工程建設(shè)費、開發(fā)期間稅費、管理費、財務(wù)費、銷售費用、不可預(yù)見費以及其他費用等。經(jīng)測算，開發(fā)總投資為：1712706132元人民幣，匯總詳見表3。表3項目總投資估算表項目東塔成本東塔單價西塔成本西塔單價合計1、開發(fā)成本（靜態(tài)）9079927808975600371392836515083641721.1土地購置費292497398289120750260228915000000001.2前期工程費1.3工程建設(shè)費55130212

5、2544935612572749629074278491.4開發(fā)期間稅費64193260635367430635121009363232、開發(fā)費用10462006710339972189513902043419622.1163149管理費1653906410683772272228362.2其他費用50584505035885505086470002.3不可預(yù)見費1653906416310683772149272228362.4財務(wù)費用664834896574716451265711364800

6、12.5002760128938527601289銷售費用3、總計10126128471000870009328797551712706134（二）各項投資與成本費用估算表（略）（三）項目投資計劃與資金籌措表本項目開發(fā)投資的資金來源有三個渠道：一是企業(yè)自有資金，二是銀行借款，三是租售收入用于投資部分?？紤]到開發(fā)商已投入了50000萬元完成了項目前期的有關(guān)工作，因此本項目實際資金缺口為55220萬元，計劃由開發(fā)商投入自有資金970萬元作為啟動資金，另需向銀行貸款45500萬元用于投資，剩余部分66

7、051萬元由租售收入補充，總追加投資為121271萬元。項目投資計劃與資金籌措表詳見表4所示。表4項目投資計劃與資金籌措表序號項目合計建設(shè)經(jīng)營期20042005200220031投資總額12127124252425433956606351.1建設(shè)投資12127124252425433956606352資金籌措12127124252425433956606352.1自有資金9720242558269660172.20借款資金4550060004500350002.3銷售收入再投資660510176

8、7228760196193資金缺口（2.1+2.2）5520024256582519641017一、項目銷售與租賃收入測算本項目的經(jīng)營方案是將西塔樓寫字樓全部用于出售，共58093m2。東塔樓的寫字樓和商場以及西塔樓的商場全部用于出租。每年各項收入預(yù)測詳見表5、表6、表7所示。表5西塔樓寫字樓銷售收入測算表2003200420052003售價13000銷售率30%銷售面積17428銷售收入（萬元）226562004售價14000銷售率75%銷售面積26142銷售收入（萬元）365982005售價