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《項(xiàng)目開發(fā)報(bào)批報(bào)建流程》由會員上傳分享，免費(fèi)在線閱讀，更多相關(guān)內(nèi)容在工程資料-天天文庫。
1、項(xiàng)目開發(fā)報(bào)建報(bào)批流程前言本案對房地產(chǎn)全程開發(fā)進(jìn)行流程演示及闡述，由于復(fù)雜和系統(tǒng)性所限，本案僅側(cè)重對整體流程的演示，其中的操作細(xì)節(jié)需作專題展開。需要說明的是：房地產(chǎn)開發(fā)的地域性特征，導(dǎo)致各地市場差異明顯，在此將較為成熟規(guī)范的深圳市場為示范藍(lán)本；并將甲方預(yù)設(shè)為無開發(fā)經(jīng)驗(yàn)且規(guī)范操作的開發(fā)商。作為內(nèi)部交流和分享的機(jī)會，我們期待大家批評及建議性反饋，進(jìn)一步完善、充實(shí)其中的內(nèi)容，共同進(jìn)步與提高！此致敬禮營銷策劃部敬上2003年12月29日項(xiàng)目開發(fā)流程一、土地使用權(quán)的取得1.取得方式1)行政劃撥2)協(xié)議出讓3)招標(biāo)拍賣（掛牌、投標(biāo)兩類）：其中深圳目前已基本采用掛牌拍賣的方式4)
2、轉(zhuǎn)讓2.流程示意（以拍賣為例）現(xiàn)場勘察，收集相關(guān)資料信息的初步收集、分析確定競拍價(jià)、競拍人、叫價(jià)原則獲取土地出讓信息及相關(guān)規(guī)劃指標(biāo)（一般1-3個(gè)月前，政府予以公布即掛牌）組建競投小組，購買標(biāo)書。（成員包括：估價(jià)師、策劃分析、財(cái)務(wù)、工程設(shè)計(jì)、法律等多種人員）測算土地成本、估算開發(fā)總投資、總價(jià)值。（一般采用假設(shè)開發(fā)法進(jìn)行計(jì)算）辦理競買登記手續(xù)，提交相關(guān)資料及競拍保證金，領(lǐng)取競拍號牌，了解規(guī)定細(xì)則及其他。競拍成功，簽訂成交確認(rèn)書，并按規(guī)定期限交納成交價(jià)款和相關(guān)費(fèi)用。獲得土地使用權(quán)限辦理相應(yīng)的土地產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移變更登記手續(xù)3.1.細(xì)節(jié)闡述1)信息資料部分A.招標(biāo)文件、公告（政府
3、對地塊現(xiàn)狀、用途、規(guī)劃的說明）；B.現(xiàn)場勘察地塊的位置、地塊形態(tài)、生熟程度生、熟地指地塊是否已“三通一平”：及通水、通電、通路和地塊表面了平整處理；、四至環(huán)境、區(qū)域競爭樓盤資料；C.前期研究報(bào)告包括：市場相關(guān)數(shù)據(jù)、動態(tài)和發(fā)展趨勢預(yù)測，項(xiàng)目開發(fā)的工程信息資料、類似項(xiàng)目資料、同區(qū)域項(xiàng)目的建設(shè)、銷售情況，潛在目標(biāo)客戶調(diào)查分析；D.參拍發(fā)展商的意向分析：資金狀況、土地儲備、開發(fā)傳統(tǒng)、背景資源等；競拍提交資料包括：法人營業(yè)執(zhí)照（有限公司法人企業(yè)另加附股東會或董事會決議）；法人代表身份證件或法人代表授權(quán)委托書（深圳允許自然人參與競拍）；2)前期可行性分析（機(jī)會可行性分析可行性
4、分析可大致分為三個(gè)階段：1.機(jī)會可行分析階段：確定投資方向，提出開發(fā)目標(biāo)；2.初步可行性分析階段：確定項(xiàng)目的開發(fā)前景及定位方向；3.最終可行性分析階段：對項(xiàng)目進(jìn)行市場論證、經(jīng)濟(jì)和技術(shù)分析，預(yù)算分析、資金安排；）一般采用假設(shè)開發(fā)法（又叫剩余法）確定競拍的最高限價(jià)，依據(jù)待拍地塊的坐落位置、形態(tài)面積、區(qū)域狀況、規(guī)劃用途及紅線指標(biāo)等條件，發(fā)展商對市場收益進(jìn)行預(yù)測，剔除開發(fā)成本、稅費(fèi)和期望利潤得出最高地價(jià)；地價(jià)=項(xiàng)目市場收益-開發(fā)總成本費(fèi)用-期望利潤總成本費(fèi)用=開發(fā)成本（詳見下表）+開發(fā)費(fèi)用（詳見下表）+稅費(fèi)（詳見下表）開發(fā)成本明細(xì)表序號項(xiàng)目備注1土地取得成本、2前期費(fèi)用、
5、2.1策劃研究費(fèi)、2.2勘察設(shè)計(jì)費(fèi)、3建筑期費(fèi)用參考《價(jià)格信息》及同類物業(yè)3.1樁基礎(chǔ)工程、3.2地下室工程、3.3主體土建工程、3.4安裝工程、3.5室外配套工程、3.6專業(yè)人員費(fèi)用約前五項(xiàng)之和的3%3.7不可預(yù)見費(fèi)約前五項(xiàng)之和的3%4總建造成本、開發(fā)費(fèi)用明細(xì)表序號項(xiàng)目備注1管理費(fèi)用建安費(fèi)用的3%2財(cái)務(wù)費(fèi)用貸款年期利率計(jì)算3推廣費(fèi)用按售價(jià)/租金的3%-5%計(jì)算稅費(fèi)明細(xì)表序號類別稅（費(fèi)）率計(jì)算基數(shù)1營業(yè)稅5%成交價(jià)2城市維護(hù)建設(shè)稅1%營業(yè)稅3教育費(fèi)附加僅為房屋租賃所須繳交項(xiàng)目，房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓無須繳交該稅項(xiàng)。3%營業(yè)稅4印花稅0.1%售價(jià)/租金5房產(chǎn)稅*1.2%房產(chǎn)原值X
6、70%6房屋租賃管理費(fèi)*2%租金7企業(yè)所得稅深圳市企業(yè)所得稅率15%，具體依各地政策和企業(yè)性質(zhì)而定。15%銷售稅后利潤一、立項(xiàng)籌備憑土地出讓合同到規(guī)劃局規(guī)劃技術(shù)處申報(bào)，規(guī)劃測繪隊(duì)測繪后，取得建設(shè)項(xiàng)目規(guī)劃紅線圖，進(jìn)行放點(diǎn)確位，報(bào)項(xiàng)目名并注冊。選定各類專業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)。⑺⑺⑺⑺⑺廣告設(shè)計(jì)公司印刷包裝公司禮儀制作公司模型制作公司⑹⑷⑵⑶⑴策劃、代理公司規(guī)劃設(shè)計(jì)單位開發(fā)商⑸施工單位監(jiān)理機(jī)構(gòu)市場調(diào)研機(jī)構(gòu)專業(yè)公司工作分工示意圖⑺（虛箭頭表示可由甲方執(zhí)行或甲方委托執(zhí)行）⑴甲方進(jìn)行招標(biāo)，選定策劃（銷售代理）服務(wù)公司；⑵策劃公司提交項(xiàng)目的可行性分析報(bào)告，以市場需求出發(fā)，協(xié)助完成項(xiàng)目規(guī)劃
7、設(shè)計(jì)的要點(diǎn)；⑶甲方依據(jù)可行性分析，下達(dá)設(shè)計(jì)委托招標(biāo)書，并最終選定；⑷設(shè)計(jì)單位提交初案；⑸策劃公司（綜合甲方意見）提出具體書面修改意見；⑹設(shè)計(jì)單位依據(jù)修改意見，出正式的規(guī)劃設(shè)計(jì)方案；⑺依據(jù)確定的策劃（規(guī)劃設(shè)計(jì)）方案，選擇具體執(zhí)行機(jī)構(gòu)后實(shí)施；1.市場調(diào)查分析1)宏觀環(huán)境分析預(yù)測A.國家政治法律環(huán)境；B.經(jīng)濟(jì)科技發(fā)展趨勢；2)中觀環(huán)境（所在城市）分析預(yù)測：城市建設(shè)與規(guī)劃；A.競爭企業(yè)及知名企業(yè)的發(fā)展?fàn)顟B(tài)；B.市場供應(yīng)與需求關(guān)系；C.各類專業(yè)機(jī)構(gòu)狀況；3)微環(huán)境分析預(yù)測A.區(qū)域消費(fèi)需求研判；B.競爭對手調(diào)查；依據(jù)上述調(diào)查分析，對關(guān)鍵問題做出專項(xiàng)主題研究，提出初步可行性分析
8、報(bào)告：開發(fā)
