深圳中原商業(yè)策劃報(bào)告

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1、CENTALINE天然居初步商業(yè)策劃報(bào)告第一章深圳市商業(yè)概述一、深圳市商業(yè)概況1、零售商業(yè)行業(yè)規(guī)模不斷擴(kuò)大，集約化程度越來越高據(jù)統(tǒng)計(jì)，目前深圳市擁有商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)約8萬個(gè)，零售總面積超過500萬平方米，5000平方米以上的大型商場60余家，其中1萬平方米以上的大商場49家，居廣東省之首；深圳市零售企業(yè)的集約化程度也不斷加強(qiáng)，2000年深圳市銷售額排名前15位的企業(yè)銷售額占全市社會(huì)消費(fèi)品零售總額的22%，其中超過10億元的有4家。萬佳、沃爾瑪更是一舉超過老牌零售企業(yè)廣百，雄居廣東省零售額的第一、二位。2、社會(huì)消費(fèi)品零售總額躍居全國十強(qiáng)過去五年期間，深圳全市社會(huì)消費(fèi)品零售總

2、額急劇攀升，商業(yè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展十分迅猛。2000年深圳全市社會(huì)消費(fèi)品零售總額列全國第8位。因?yàn)樯钲诘娜丝跀?shù)無法和擁有上千萬的上海、廣州相比，否則人均排名會(huì)更靠前。3．建成區(qū)域商貿(mào)中心深圳商業(yè)“十五”目標(biāo)：經(jīng)過５年建設(shè)，進(jìn)一步強(qiáng)化商業(yè)在全市經(jīng)濟(jì)發(fā)展中的支柱地位，并在區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展中發(fā)揮樞紐作用，初步形成與現(xiàn)代化國際性城市相適應(yīng)的區(qū)域性商貿(mào)中心。4、深圳市商業(yè)市場供求關(guān)系量表1）深圳市近五年商業(yè)用房開發(fā)和銷售情況（單位：萬M2）年份至年底竣工總量當(dāng)年竣工量年內(nèi)銷售量1996176.5945.589.511997306.1629.5715.411998345.9539.7911

3、.251999405.1159.1614.442000454.1249.0117.31以上數(shù)據(jù)表明：截止2000年底全市商業(yè)用房竣工總量已累計(jì)達(dá)454.12萬平方米，銷售總量僅累計(jì)178.47萬平方米，占竣工總量的39.3%，空置情況較為嚴(yán)重，表明深圳市商業(yè)市場的總體供求關(guān)系極不平衡，后市銷售壓力較大。2）深圳市特區(qū)內(nèi)2000年新開工面積分區(qū)構(gòu)成圖（資料源自統(tǒng)計(jì)局）　　　　　　　　　　　　　　　　CENTALINE天然居初步商業(yè)策劃報(bào)告1）深圳市特區(qū)內(nèi)2000年竣工面積分區(qū)構(gòu)成圖（資料源自統(tǒng)計(jì)局）以上圖表說明：商業(yè)用房無論是從新開工面積還是從竣工面積來看，福田區(qū)都

4、居首位，依次為南山區(qū)和羅湖區(qū)，深圳市商業(yè)開發(fā)的重心已隨著城市開發(fā)的重心開始西移，并逐步確立了福田區(qū)的中心地位，東部與西部商業(yè)的發(fā)展趨向均衡。二、深圳市商業(yè)類型分析目前，深圳市的商業(yè)類型主要有以下幾種：1、綜合性百貨商場。如友誼城百貨、國際商場、天安、國貿(mào)商場、歲寶百貨、免稅商場、深房百貨、世貿(mào)商場、興華商場、大江南商場、羅湖商業(yè)城等，其特點(diǎn)是經(jīng)營規(guī)模較大、經(jīng)營品種較為齊全，客流量通常低于大型超市，但毛利率相對較高，多采用專柜經(jīng)營的方式。2、主題性商場、專業(yè)市場。如女人世界、男人世界、兒童世界、免稅珠寶世界、順電家居廣場、新楚源、銘可達(dá)、統(tǒng)球家電、香江家私、金海馬家

5、私、好百年家居廣場、賽格、佳和電子城、愛華電腦城、華強(qiáng)電腦世界等，其特點(diǎn)是經(jīng)營品種限于一定的主題。3、超市。其特點(diǎn)是采用開放式貨架經(jīng)營的方式，經(jīng)營品種主要是家庭日常必需品，通常毛利率較低，但客流量較高。2單店規(guī)模較大、提供一站式購物服務(wù)的超市，如沃爾瑪、家樂福、新一佳、人人樂、好又多等。2單店規(guī)模較小、分店較多的便民式超市，如民潤、華潤萬方、惠康金田、愉康、百佳、七十一便利店等。4、百貨與超市相結(jié)合。如萬佳、天虹、茂業(yè)等。這是深圳近年來發(fā)展較為迅速的一種商業(yè)類型，其特點(diǎn)是在同一商場內(nèi)同時(shí)引入百貨與超市兩種業(yè)態(tài)，以超市來提高客流量，以百貨來確保商場整體毛利率，從而把

6、兩者的優(yōu)勢有機(jī)地結(jié)合起來?！　　　　　　　　　　　　　　　ENTALINE天然居初步商業(yè)策劃報(bào)告1、連鎖專賣（專業(yè)）店。主要是服裝、醫(yī)藥等，如經(jīng)典故事、一致、萬澤、中聯(lián)等。2、個(gè)體經(jīng)營的獨(dú)立街鋪。小結(jié)：深圳市零售商業(yè)的發(fā)展日趨成熟，出現(xiàn)了多種商業(yè)業(yè)態(tài)百花齊放的局面，在與國際接軌的同時(shí)，積極摸索出適合本地國情的新業(yè)態(tài)。三、深圳市商業(yè)主要經(jīng)營方式1、購銷自營商場以購銷的方式自行進(jìn)貨銷售，自擔(dān)經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)。因占用較大的流動(dòng)資金，且風(fēng)險(xiǎn)大，目前深圳的大型商場已較少采用這種經(jīng)營方式。2、招商1）出租。商場將場內(nèi)一定面積的鋪位或?qū)９癯鲎馀c供應(yīng)商，商場獲租金收益，鋪位或?qū)９竦墓?yīng)

7、商負(fù)責(zé)經(jīng)營，獲取經(jīng)營收益，承當(dāng)經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)。2）保底抽成。商場將場內(nèi)一定面積的鋪位或?qū)９窠挥晒?yīng)商，商場按該鋪位或?qū)９皲N售額的一定比例定期抽成，同時(shí)雙方約定最低銷售保底額，當(dāng)銷售額低于該保底額時(shí)，商場仍按保底額的一定比例抽成。3）純分成。商場將場內(nèi)一定面積的鋪位或?qū)９窠挥晒?yīng)商，商場按該鋪位或?qū)９皲N售額的一定比例定期抽取傭金，雙方不約定最低銷售保底額，共同經(jīng)營，共當(dāng)風(fēng)險(xiǎn)。四、深圳市商業(yè)市場狀況和趨勢近年來，深圳的商業(yè)逐漸向?qū)I(yè)化、集約化、規(guī)?；?、連鎖經(jīng)營的方向發(fā)展，市場狀況及發(fā)展趨勢表現(xiàn)如下：1、購物百貨業(yè)日趨成熟。。沃爾瑪、家樂福等跨國商業(yè)企業(yè)的進(jìn)駐雖然給深圳本土的

8、商業(yè)帶來了