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《沈陽保利心語花園項(xiàng)目價格定價報(bào)告》由會員上傳分享，免費(fèi)在線閱讀，更多相關(guān)內(nèi)容在工程資料-天天文庫。
1、保利心語花園定價報(bào)告一、市場分析1、鐵西區(qū)市場鐵西新區(qū)幾年來大規(guī)模的“東搬西建”的改造，打破了延續(xù)50年的“南宅北廠”舊格局，為鐵西新區(qū)東部騰挪出了大批的土地，這使得新房地產(chǎn)項(xiàng)目的大批落戶鐵西。鐵西區(qū)已成為市內(nèi)五區(qū)住宅供應(yīng)量最大的市場，在目前的市場環(huán)境下，鐵西區(qū)的項(xiàng)目面臨的競爭壓力也遠(yuǎn)遠(yuǎn)的超過其他城區(qū)。且目前在售的鐵西區(qū)項(xiàng)目大多為2005，2006年鐵西新區(qū)大發(fā)展時出售的地塊，多數(shù)項(xiàng)目都有成本優(yōu)勢，價格空間較大。就鐵西板塊市場而言，目前各大開發(fā)商因存貨量大，迫于資金壓力，自08年市場的冰凍期開始即推出各種促銷策
2、略，有些樓盤甚至出現(xiàn)低于成本價銷售的情況，但08年整體銷售情況均不理想。進(jìn)入09年以來，從2月沈陽房地產(chǎn)市場的運(yùn)行情況以及成交情況來看，在樓市整體普遍低迷的情況下，沈陽住房剛性需求仍然較大，二環(huán)以內(nèi)性價比高的項(xiàng)目仍受到購房者的熱捧，并且部分開發(fā)商開始打起了特價房的價格大戰(zhàn)，使得觀望情緒有所放松。2月沈陽成交熱點(diǎn)區(qū)域集中在鐵西與于洪區(qū)，鐵西區(qū)占總成交套數(shù)的23.06%,共計(jì)914套，心語花園所在的鐵西西部板塊銷售狀況也有所好轉(zhuǎn)。與保利心語花園同屬二環(huán)外的品牌開發(fā)商中，與本案高層產(chǎn)品存在競爭的恒大綠洲、碧桂園銀河城
3、等，雖然項(xiàng)目地處于洪區(qū)，不過其位置到達(dá)市區(qū)的直線距離同心語花園相比較差別不大，而這兩個項(xiàng)目的均價較本案都有一定的競爭性。板塊代表項(xiàng)目銷售情況備注鐵西中部板塊亞美利加一環(huán)85-120㎡準(zhǔn)現(xiàn)房，一期3880元起價，均價4600；二期均價對外口徑47005月2日開始二期誠意認(rèn)購鐵西西部板塊美好愿景一期整體均價4100，一次性96，貸款98折銷售情況不理想，第一次開盤僅售70余套，去貨緩慢凱榮國際剩余大戶型，98~160㎡，起價3950，均價4200。主推98㎡兩居，其中特定房源首付僅四萬，剩余部分年內(nèi)付清即可于洪板塊
4、碧桂園·銀河城高層洋房均價3288元/平米起，120~150平，可享85折優(yōu)惠，折后最低價2700元/平5月份加推新貨，預(yù)計(jì)會有70-80平小戶型上市。恒大綠洲河景高層（19層）折后均價4680元/平，小高層折后5500元/平，均送1500元/平豪裝19日新組團(tuán)開盤2、競爭板塊分析保利心語花園的競爭樓盤大多位于鐵西區(qū)和于洪區(qū)。主要可以分成3個板塊，分別是鐵西區(qū)中部板塊、鐵西區(qū)西部板塊、鐵西區(qū)南部板塊。保利心語花園項(xiàng)目位于鐵西區(qū)西部板塊，緊靠二環(huán)重工街。板塊位置樓盤開盤時間檔次建筑類型建筑面積價格面積區(qū)間銷售率后
5、續(xù)推貨鐵西區(qū)西部板塊重工北街以西凱榮國際花園07.9.10中高層、多層約25萬98㎡兩居特價3950，均價420098-16080%二期約建面20萬平獅城經(jīng)典07年12月中低高層、多層約3萬均價3800元起價3380元58-13260%6棟樓約3萬后期尾盤假日普羅旺斯07年12月中低高層、多層、洋房共約60萬無差價銷售，3380元32-12760%高層肇工街與北四路交匯處美好愿景08年9月20日中高多層，小高層高層53萬3680元起價，均價4100元43-16415%首推13棟約2000套左右鐵西區(qū)中部板塊保工
6、街以西，重工北街以南第一城06.9.16中高層、小高層120萬4100元，起價3400元，最高價4850元52-16240%D、E組團(tuán)約40萬平攬軍路周邊宏發(fā)華城06.10.31中高多層100萬34-13650%四期約16萬平鐵西區(qū)南部板塊世界4438元，起價4013元，最高價7071元保利心語花園位于鐵西區(qū)西部板塊，目前板塊整體銷售情況很不樂觀，凱榮國際花園、獅城經(jīng)典、美好愿景等多個項(xiàng)目都處于滯銷狀態(tài)，板塊內(nèi)價格大幅跳水，促銷力度越來越大。但大幅降價仍然無法撬動市場，項(xiàng)目直接競品美好愿景在9月21日開盤僅銷售
7、70余套美好愿景宏發(fā)華城世界亞美利加凱榮國際花園獅城經(jīng)典第一城百合花園保利心語花園3、直接競爭對手（1）凱榮國際花園占地面積一期2.4萬建筑面積一期5.5萬容積率2.19棟數(shù)一期7棟兩期開發(fā)高層棟數(shù)2D-17F1D-18F1D-7F總戶數(shù)一期369戶建筑風(fēng)格新加坡(現(xiàn)代)入市時間2007-7入住時間2008-12公攤系數(shù)20%車位數(shù)車庫99個綠化率35%推售房源一期7棟采暖方式暖氣物業(yè)費(fèi)1元/平米*月戶型配比銷售情況戶型面積所占比率總銷售率銷售價格一室無無80%高層：3850-5560元/㎡多層：4200-45
8、80元/㎡二室66-99㎡80%折扣：一次性9.8貸款9.9折三室101-138㎡20%熱銷戶型面積小兩室面積區(qū)間66-138㎡滯銷戶型面積三室大戶型項(xiàng)目周邊居民購買用途居住主要客戶l推廣主線：新加坡式生活l主力戶型：90-100平的兩房l產(chǎn)品：大開間，短進(jìn)深，開間為4.1-4.6米，北陽臺有上下水可做洗衣房l折扣及優(yōu)惠：主推98㎡兩居，臨路單位特價3950元/㎡；園區(qū)中心單位均價42
