國(guó)際珠寶城產(chǎn)品策劃優(yōu)化報(bào)告

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1、國(guó)際珠寶城產(chǎn)品策劃優(yōu)化報(bào)告總述331、推廣重點(diǎn)：規(guī)避現(xiàn)有的銷售抗性，整合項(xiàng)目大盤、大規(guī)劃、多業(yè)態(tài)的所有優(yōu)勢(shì)，重新合理定位，主推“豪布斯卡·環(huán)球禮品珠寶城”最為貼切的案名、含義，及其中禮品廣場(chǎng)（含婚禮城）的定位和現(xiàn)鋪發(fā)售、鐵定交房等優(yōu)勢(shì)，前期全力主攻揚(yáng)州市場(chǎng)客戶，營(yíng)造揚(yáng)州的唯一性和真正的國(guó)際性，襯托出來自于香港、臺(tái)灣的超強(qiáng)實(shí)力掌控及運(yùn)作公司背景（如開發(fā)商、商管公司、代理商、合作的知名主力店等），2、推廣手段：預(yù)熱期制造懸念造勢(shì)期強(qiáng)勢(shì)期逼定期3、推廣活動(dòng)載體：：“我找到了”系列活動(dòng)“豪布斯卡·環(huán)球禮品珠寶城空降揚(yáng)州——紅包送

2、你拍結(jié)婚照”活動(dòng)房地產(chǎn)高峰論壇投資講座及產(chǎn)品解析會(huì)上調(diào)價(jià)格4、推廣載體闡述：1）、媒體類：揚(yáng)州晚報(bào)、揚(yáng)州電視臺(tái)、網(wǎng)絡(luò)、短信、DM、夾報(bào)、出租車內(nèi)、戶外廣告、電臺(tái)、機(jī)場(chǎng)大巴車內(nèi)空間、汽渡碼頭332）、總費(fèi)用預(yù)算為70萬元，含三次大型活動(dòng)及4月份所有推廣制作費(fèi)用，具體為：活動(dòng)推廣及廣告推廣計(jì)劃：A、3月31日正式推廣前豪布斯卡·環(huán)球禮品珠寶城空降揚(yáng)州——紅包送你拍結(jié)婚照活動(dòng)）B、揚(yáng)州房地產(chǎn)政策、前景及戰(zhàn)略高層論壇會(huì)活動(dòng)C、投資分析講座：微利時(shí)代的暴利賺錢方式D、客戶產(chǎn)品解析會(huì)E、房地產(chǎn)交易會(huì)E、煙花節(jié)閉幕式前召開國(guó)際大型禮品

3、展2）、售樓處內(nèi)外圍改造3）、樓書制作及宣傳品印刷4）、CIS系統(tǒng)設(shè)計(jì)及制作（彩旗、紙杯、胸牌、制服、名片、便簽紙）5）、珠寶大廈外墻體的橫幅、布幔6）、外圍墻的噴繪補(bǔ)換或更換337）、銷售工具的添置（激光筆、無線電對(duì)講機(jī)、宣傳筆）項(xiàng)目策劃篇一、總銷售計(jì)劃：2007年4月1日-2008年1月31日4月（3月18日—4月30日）5月6月7月8月9月10月11月12月1月銷售計(jì)劃2千萬3千萬3千萬2.5千萬2.5千萬4千萬4千萬3千萬2千萬2千萬總計(jì)銷售額2億8千萬33二、產(chǎn)品優(yōu)化方案及思路：1、為什么重新定位：A、項(xiàng)目之前

4、使揚(yáng)州客戶產(chǎn)生疑慮的主要問題來源：（1）內(nèi)銷：揚(yáng)州及周遍市場(chǎng)對(duì)珠寶產(chǎn)品需求量不大，揚(yáng)州并非珠寶消費(fèi)市場(chǎng)的國(guó)際化大都市，消費(fèi)者對(duì)于珠寶產(chǎn)業(yè)的消費(fèi)觀念不強(qiáng)，不足以支撐揚(yáng)州國(guó)際珠寶城這樣超大體量的大型珠寶專業(yè)市場(chǎng)。（2）外銷：珠寶行業(yè)若以出口為主，在揚(yáng)州地區(qū)也不具備成熟的條件。首先揚(yáng)州并不是珠寶原來的產(chǎn)地，也非珠寶加工技術(shù)產(chǎn)業(yè)密集型地區(qū)，珠寶加工的從業(yè)技術(shù)人才匱乏，玉器加工業(yè)高級(jí)技術(shù)師老齡化居多，年輕技術(shù)人才外流現(xiàn)象嚴(yán)重。（3）珠寶城項(xiàng)目地址位于揚(yáng)州的西南城郊結(jié)合地區(qū)，在這樣的區(qū)位設(shè)置規(guī)劃如此龐大體量的珠寶類專業(yè)產(chǎn)業(yè)的概念引起

5、投資者的質(zhì)疑。（4）珠寶城從03年動(dòng)工至今已有4年時(shí)間，期間與業(yè)主有出現(xiàn)未按期交房而產(chǎn)生的一些糾紛，在人士管理方面，企業(yè)中層管理人員的流動(dòng)性也很大，在市場(chǎng)引起了不少的爭(zhēng)議。（5）珠寶城因開發(fā)量較大，資金回籠速率不明顯，而導(dǎo)致后期開發(fā)的資金壓力較大。（6）珠寶城的珠寶大廈項(xiàng)目工程封頂后，已停工近一年時(shí)間，也是投資者關(guān)注的焦點(diǎn)。（7）珠寶城的銷售定價(jià)相對(duì)于周邊項(xiàng)目，如：比紅星美凱龍的商鋪售價(jià)高出80%/平方米，比萬都裝飾城的售價(jià)高出近100%/平方米，比高力汽配城的商鋪售價(jià)高出近120%/平方米，雖然成交折扣空間較大，實(shí)際成

6、交價(jià)格低于市面報(bào)價(jià)，但單面積的銷售價(jià)格還是高于區(qū)域市場(chǎng)近40%。定價(jià)與實(shí)際銷售價(jià)格帶均高于周邊項(xiàng)目，投資者在價(jià)格定位方面不予認(rèn)同，導(dǎo)致大部分投資者始終處于觀望態(tài)度。（8）珠寶城項(xiàng)目在揚(yáng)州本土投放的宣傳力度較小，同行商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的推廣活動(dòng)與密集度均比珠寶城較頻繁，占據(jù)了一定的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。加上周邊商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的推廣的效應(yīng)的沖擊，更加導(dǎo)致投資者對(duì)珠寶城項(xiàng)目的實(shí)際投資價(jià)值產(chǎn)生了一定懷疑。（9）珠寶城項(xiàng)目規(guī)劃的重點(diǎn)區(qū)域，珠寶步行街的購(gòu)物環(huán)境不夠人性化，（提出在漫步中購(gòu)物概念，但缺乏大量的休閑設(shè)施，未做到在休閑中漫步的意境，步道連

7、接緊湊，綠化面積少，休閑設(shè)施匱乏，雖然在項(xiàng)目中有規(guī)劃珠寶主題公園和珠寶不夜城，但主題公園距離步行街較遠(yuǎn)，不夜城的日常經(jīng)營(yíng)時(shí)間段與步行街不吻合等特點(diǎn)使得步行街無法與其他區(qū)塊共享休閑設(shè)施。33（10）揚(yáng)州即非珠寶原材料產(chǎn)地也非珠寶高消費(fèi)能力城市，珠寶加工技術(shù)工人流失量大，對(duì)整個(gè)珠寶城珠寶產(chǎn)業(yè)加工區(qū)域廠房的利用率也產(chǎn)生了很大的影響，大部分的玉石類加工均以機(jī)器加工為主，而且都在原材料產(chǎn)地設(shè)置生產(chǎn)場(chǎng)所，這對(duì)于想投資產(chǎn)業(yè)加工區(qū)的目標(biāo)客群對(duì)加工區(qū)物業(yè)的投資信心也產(chǎn)生了顧慮。如果加工區(qū)廠房無法短期內(nèi)運(yùn)作，一直空置，也會(huì)影響到步行街物業(yè)的

8、投資信心度。B、根據(jù)上述分析我們要對(duì)產(chǎn)品進(jìn)行優(yōu)化的方案（1）由于珠寶城的項(xiàng)目體量相對(duì)較大，在單一專業(yè)市場(chǎng)的定位的基礎(chǔ)上市場(chǎng)消化能力不足，就需要導(dǎo)入與珠寶行業(yè)有所聯(lián)系，但面對(duì)的市場(chǎng)消費(fèi)空間更加廣闊的業(yè)態(tài)組合。（2）導(dǎo)入新業(yè)態(tài)的同時(shí)還需要通過新型產(chǎn)業(yè)鏈帶動(dòng)整個(gè)項(xiàng)目的商流、人流、物流的繁榮。（3）新業(yè)態(tài)導(dǎo)入的時(shí)機(jī)與推廣方式