淺議老舊小區(qū)的管理和改造

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1、淺議老舊小區(qū)的管理和改造淺議老舊小區(qū)的管理和改造 　　隨著改革開放的進一步深化，我國經(jīng)濟、社會等各方面發(fā)生了翻天覆地的變化，尤其是各地的城市面貌也煥然一新，在新一輪的舊城改造和城鎮(zhèn)化建設當中，老百姓的衣食住行也隨之有了巨大的改觀，尤其是住房條件，更是呈現(xiàn)出“眾得廣廈千萬間，大庇天下寒士俱歡顏”的局面。但是，處于轉(zhuǎn)型時期的我國，各地的舊城改造還因為方方面面的原因，導致了發(fā)展的不平衡，以我辦事處為例，XX街道辦事處轄區(qū)面積XX平方公里，新建小區(qū)XX個，新建的小區(qū)，基礎設施配套齊全，居民生活質(zhì)量高，而現(xiàn)有老舊小區(qū)XX個，近些年均出現(xiàn)了大量的問題。為了解決老舊小區(qū)在城市管理

2、中出現(xiàn)的問題，XX街道辦事處耗費了大量的人力、物力，取得的效果卻不盡如人意，由于辦事處的職能、權(quán)責有限，使其不可能從根本上解決問題，每年投入的人力、物力只能是治標不治本，對老舊小區(qū)的管理已成為街道工作的一個難題，而要解決這個難題就需要對老舊小區(qū)進行改造。但老舊小區(qū)的改造也是當前我國城市化進程中的一個難題，需要多方研究。筆者擬結(jié)合本轄區(qū)內(nèi)老舊小區(qū)的問題，淺議一下當前我區(qū)老舊小區(qū)的現(xiàn)狀以及問題的根源和對策，以期對有關(guān)方面有所助益。 一、當前老舊小區(qū)的現(xiàn)狀 　　XX街道轄區(qū)系XX區(qū)的老城區(qū)，轄區(qū)內(nèi)的老舊小區(qū)有XX處屬于棚戶區(qū)改造范圍，涉及XX戶居民，絕大部分建于上世紀七、八

3、十年代。從XX街道近幾年處理的諸多居民反映的問題來看，比較集中的反映了當前XX區(qū)老舊小區(qū)的現(xiàn)狀。 　　1、當前老舊小區(qū)管理混亂，有的甚至到了無人問津的地步，這類小區(qū)中很多老房子都租給外來人口，安全、管理都出現(xiàn)諸多問題，加之很多設施年久失修，安全隱患不少。 　　2、很多老的住宅樓，都是獨棟或幾棟零散的擠在寸土寸金的市區(qū)，形不成小區(qū)，沒有物業(yè)管理，全靠居民自己牽頭組織進行管理，導致很多樓房衛(wèi)生狀況差。 　　3、老舊小區(qū)開發(fā)建設之初，規(guī)劃一般比較簡單，配套基礎設施不太齊全，管理養(yǎng)護不夠及時，造成了公共環(huán)境的老舊和設備的嚴重老化，房屋、下水、暖氣管道、公共地面道路等老化，造成

4、樓道破損、房屋漏水、下水堵塞、暖氣不熱、停車難等問題。 二、當前老舊小區(qū)現(xiàn)狀導致的問題及原因 　　當前我區(qū)老舊小區(qū)的現(xiàn)狀，導致的問題就是沒有物業(yè)公司愿意接手這些老舊小區(qū)的管理，無人維護公共設施，無人打掃衛(wèi)生，環(huán)境臟亂差，居民生活質(zhì)量不能保證，居民怨言頗多，這些區(qū)域成為創(chuàng)建全國文明城市的的重點和難點。究其根源，造成老舊小區(qū)這種狀況的原因有二： 　　一是我區(qū)老舊小區(qū)普遍存在住房產(chǎn)權(quán)形式多樣的特點。從XX街道轄區(qū)內(nèi)的老舊小區(qū)來看，住房產(chǎn)權(quán)形式既有全產(chǎn)權(quán)商品房，也有房改售房和自建房；住房的產(chǎn)權(quán)人多樣，有居民個人、房管局、單位產(chǎn)權(quán)人等。對于屬于單位產(chǎn)權(quán)人的老舊小區(qū)以前大多隸屬國

5、有企業(yè)，由企業(yè)負責維護管理。隨著企業(yè)制度改革，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)兼并破產(chǎn)，很多企業(yè)已不存在，住房制度改革后，有些老舊住宅賣給個人，小區(qū)慢慢跟企業(yè)脫離關(guān)系。這種多年前計劃經(jīng)濟體制下形成的居民住房福利制度，使得老舊小區(qū)的原住戶習慣了由單位的房產(chǎn)管理部門或房管所管房的模式，普遍存在著無償享受服務的傳統(tǒng)觀念，認為實行物業(yè)管理就是想多收錢，如果實施物業(yè)管理需要收費，應該由單位交，一旦需要籌集資金來解決下水堵塞、暖氣管道改造等問題，也應該由單位或街道、社區(qū)來解決，與自己無關(guān)，這也是沒有物業(yè)公司愿意接手老舊小區(qū)管理的原因之一。 　　二是老舊小區(qū)在建設之初主要是為了解決居民的住房困難問題，小區(qū)

6、的規(guī)劃方案比較簡單，房屋面積較小，隨著城市人民生活水平的提高，硬件設施暴露出一些不足，比如包括綠化面積較小、機動車停車位缺少、體育健身設施和文化活動空間較小等等，條件好、家中比較富裕的住戶均已搬遷，剩下的多為低收入家庭、困難戶和租房戶。這些居民更不愿意或沒有能力承擔相對高額的物業(yè)費用，而目前任何部門都沒有改造老舊小區(qū)的資金，這導致維修改造公共設施的資金難以籌措，使得老舊小區(qū)的狀況形成了惡性循環(huán)。 三、關(guān)于加強老舊小區(qū)管理的幾點建議 　　改變老舊小區(qū)的現(xiàn)狀，徹底解決老舊小區(qū)存在的問題，最捷徑的辦法是拆遷改造，但受現(xiàn)實諸多因素影響，拆遷改造并不能一蹴而就，對于無法或暫時無

7、法進行拆遷改造的老舊小區(qū)，只能加強管理。鑒于目前最有效的辦法是物業(yè)管理，筆者認為在對老舊小區(qū)進行物業(yè)管理中，應結(jié)合我區(qū)老舊小區(qū)的現(xiàn)狀，由區(qū)、市政府制訂了詳細的辦法，明確街道辦事處的主體地位作用，以及社區(qū)居委會、業(yè)主委員會、物業(yè)服務企業(yè)的職責，可采取以下對策措施： 　　1、按照屬地管理的原則，將老小區(qū)的物業(yè)管理列入屬地街道管理范圍。由街道牽頭成立“物業(yè)服務工作站”，可選擇街道轄區(qū)內(nèi)2—3個信譽好、實力強的物業(yè)公司作為加盟單位，對街道轄區(qū)內(nèi)多個零散的住宅樓房和無物業(yè)管理的小區(qū)進行組團式管理，主要負責物業(yè)應急維修和物業(yè)服務。為了便于開展工作，由街道提供相對