某大型住宅項(xiàng)目可研報(bào)告

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1、第一章總論1.1項(xiàng)目背景1.1.1項(xiàng)目名稱：“****一期”建設(shè)工程項(xiàng)目1.1.2建設(shè)地址：某市某東路南側(cè)（原某市第一機(jī)械廠地塊內(nèi)）1.1.3承辦單位某市某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司1.1.4承辦單位概況某市某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司成立于2004年4月26日，注冊(cè)資金9000萬(wàn)元，主要經(jīng)營(yíng)房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)和銷(xiāo)售，具備房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)暫定資質(zhì)。公司現(xiàn)有員工60人，其中管理人員15人，工程技術(shù)人員28人，具有高級(jí)職稱的3人，中初級(jí)職稱25人，并聘有專家級(jí)營(yíng)銷(xiāo)策劃顧問(wèn)5人。公司匯集了各類高素質(zhì)人才，并聘有高級(jí)政策研究顧問(wèn)、項(xiàng)目策劃顧問(wèn)、法律顧問(wèn)等，成為專業(yè)化規(guī)范化的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)。某市某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司目前

2、在建設(shè)項(xiàng)目有一個(gè)：“****”（原某市第一機(jī)械廠地塊內(nèi)），項(xiàng)目一期占地32.14畝，住宅用地。市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)機(jī)遇與挑戰(zhàn)同在，希望與奮進(jìn)共存，面對(duì)激烈的競(jìng)爭(zhēng)，某市某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司將一如既往，不斷與時(shí)俱進(jìn)，開(kāi)拓創(chuàng)新，堅(jiān)持“誠(chéng)信履約、優(yōu)質(zhì)服務(wù)、建設(shè)精品、追求卓越”的質(zhì)量方針和“遵守法規(guī)、防止污染、健康至上、安全生產(chǎn)、科學(xué)控制、持續(xù)發(fā)展”的環(huán)境和職業(yè)健康安全方針，全面實(shí)施“走出去”戰(zhàn)略、精品戰(zhàn)略、多元化發(fā)展戰(zhàn)略，與廣大客戶共謀發(fā)展，努力為客戶提供更優(yōu)質(zhì)的服務(wù)。從而提高企業(yè)核心競(jìng)爭(zhēng)力，共同創(chuàng)造更加美好的未來(lái)。1.1.5可行性研究報(bào)告編制依據(jù)1）《建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法與參數(shù)》（第二版）2）《房地

3、產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法》3）《投資項(xiàng)目可行性研究指南》（試用版）4）《中華人民共和國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展第十一個(gè)五年規(guī)劃綱要》5）《山東省國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展第十一個(gè)五年規(guī)劃綱要》6）《某市國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展第十一個(gè)五年規(guī)劃綱要》7）民用建筑設(shè)計(jì)規(guī)范8）住宅建筑設(shè)計(jì)規(guī)范9）可研報(bào)告編制委托書(shū)10）”****”開(kāi)發(fā)項(xiàng)目規(guī)劃圖11）建設(shè)單位提供的其它有關(guān)資料1.1.6項(xiàng)目提出的過(guò)程與理由1.1.6.1項(xiàng)目提出的過(guò)程房地產(chǎn)業(yè)是我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，素有永遠(yuǎn)的朝陽(yáng)產(chǎn)業(yè)之稱，其關(guān)聯(lián)度高，帶動(dòng)力強(qiáng)，在推動(dòng)國(guó)民經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)方面起到了積極的作用，是擴(kuò)大社會(huì)就業(yè)途徑、促進(jìn)投資和消費(fèi)的多用利器。長(zhǎng)期以來(lái)，我

4、國(guó)一直實(shí)行福利分配住房和低房租政策，在人們衣、食、住、行中，衣、食消費(fèi)水平較高，住宅消費(fèi)卻很低。隨著改革開(kāi)放的不斷深入，尤其是我國(guó)加入WTO以后，經(jīng)濟(jì)飛速發(fā)展，人民生活水平不斷提高，城鎮(zhèn)化速度加快，帶來(lái)了房地產(chǎn)需求的持續(xù)增長(zhǎng)，此外，住宅貨幣化、城市拆遷及外來(lái)人口的增加，都成為住宅需求旺盛的有力支撐點(diǎn)。中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)正處于向規(guī)模化、品牌化、規(guī)范運(yùn)作的轉(zhuǎn)型時(shí)期，房地產(chǎn)業(yè)的增長(zhǎng)方式正在由偏重速度規(guī)模向注重效益和市場(chǎng)細(xì)分轉(zhuǎn)變，從主要靠政府政策調(diào)控向依靠市場(chǎng)和企業(yè)自身調(diào)節(jié)的方式轉(zhuǎn)變。總的看來(lái)，我國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)正在經(jīng)歷一個(gè)“價(jià)值回歸、利潤(rùn)回歸”的過(guò)程，呈現(xiàn)出一個(gè)健康、穩(wěn)定、持續(xù)發(fā)展的良好趨勢(shì)。某市

5、是獨(dú)具魅力的海濱生態(tài)旅游城市，以臨港工業(yè)為特色的深水港口城市，魯南的出海門(mén)戶和亞歐大陸橋重要的東方橋頭堡之一。某“兩港通四海，一路連歐亞”，是中國(guó)重要的海陸交通樞紐，鐵路、高速公路，兩縱兩橫，連接全國(guó)交通干線。優(yōu)越的港路條件、優(yōu)良的投資環(huán)境和壯麗的發(fā)展前景，使某備受矚目和青睞。此外，某的生態(tài)環(huán)境在全國(guó)也是首屈一指的。某素有“北方的南方，南方的北方”之美譽(yù)，城市發(fā)展?jié)摿薮?。目前，某市城市建成區(qū)面積達(dá)到58平方公里，城市行政管轄區(qū)人口128萬(wàn)人，城市化水平達(dá)42%，城市綠化覆蓋率41%，人均公共綠地面積達(dá)到11平方米。城市居住環(huán)境優(yōu)美，被評(píng)為全國(guó)園林綠化先進(jìn)城市、并于2007年評(píng)為中

6、國(guó)最佳人居城市之一，繼續(xù)保持了一流的空氣、一類海水、一類的沙灘、飲用水合格率100%的環(huán)境優(yōu)勢(shì)，大綠量、花園式、開(kāi)放型、生態(tài)化的中等海濱城市框架基本形成。某具有了越來(lái)越濃重的人文氣息，并被評(píng)為全國(guó)衛(wèi)生城市。近幾年，某的房地產(chǎn)業(yè)有了適合自己的土壤，得以迅速蓬勃發(fā)展。房地產(chǎn)業(yè)供求狀況良好，發(fā)展健康有序，已成為山東省房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展最快的城市之一。在這樣的背景下，某市某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司充分利用特有的土地位置優(yōu)勢(shì)，提出在某市新市區(qū)與老城區(qū)之間投資建設(shè)”****”建設(shè)工程項(xiàng)目，公司將依靠企業(yè)正規(guī)、專業(yè)的開(kāi)發(fā)管理模式，結(jié)合本區(qū)域的人文環(huán)境，進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)，以獲取較好的經(jīng)濟(jì)效益、社會(huì)效益和環(huán)保

7、效益的有機(jī)統(tǒng)一，并樹(shù)立品牌。1.1.6.2項(xiàng)目提出的理由1）符合國(guó)家社會(huì)和經(jīng)濟(jì)發(fā)展規(guī)劃及產(chǎn)業(yè)政策房地產(chǎn)業(yè)是國(guó)民經(jīng)濟(jì)中關(guān)聯(lián)度較高的先導(dǎo)性、基礎(chǔ)性產(chǎn)業(yè)，它的發(fā)展對(duì)擴(kuò)大內(nèi)需、拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)具有重要的作用。房地產(chǎn)業(yè)除能夠帶動(dòng)建筑、建材、機(jī)械加工、裝飾、家具、家電等直接相關(guān)的產(chǎn)業(yè)外，還將極大地促進(jìn)市政基礎(chǔ)設(shè)施的完善，推動(dòng)商業(yè)、金融、醫(yī)療、教育、公交運(yùn)輸、郵政電信等公共服務(wù)行業(yè)的發(fā)展，在解決就業(yè)、繁榮地方經(jīng)濟(jì)、刺激消費(fèi)、增加財(cái)稅收入等方面所發(fā)揮的作用是其它產(chǎn)業(yè)難以替代的。自1998