【高力國(guó)際】天津?qū)懽謽鞘袌?chǎng)分析

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1、天津億城地產(chǎn)有限公司肆、寫字樓市場(chǎng)分析一、天津?qū)懽謽鞘袌?chǎng)概況天津?qū)懽謽鞘袌?chǎng)起步較早，九十年代初曾經(jīng)有過(guò)一段輝煌時(shí)期，但在亞洲金融危機(jī)后陷入低谷，經(jīng)過(guò)幾年調(diào)整之后，天津的寫字樓市場(chǎng)已經(jīng)日趨成熟，尤其是近幾年，保險(xiǎn)、金融、IT等行業(yè)對(duì)寫字樓的需求在迅速增加，第三產(chǎn)業(yè)對(duì)寫字樓的需求也呈現(xiàn)出增長(zhǎng)的趨勢(shì)，如房地產(chǎn)公司、信息咨詢公司等也在逐漸進(jìn)駐高檔寫字樓。目前，天津?qū)懽謽侵饕植荚凇耙粎^(qū)四線”上，“一區(qū)”即小白樓地區(qū)；“四線”即南京路沿線、友誼路沿線、中山路沿線、十一經(jīng)路沿線；其他商業(yè)繁華地區(qū)也有零星分布。以下我們將分別通過(guò)分析天津甲級(jí)、乙級(jí)寫字樓的市場(chǎng)，來(lái)解析天津?qū)懽謽悄壳暗氖袌?chǎng)形

2、勢(shì)和未來(lái)趨勢(shì)，并通過(guò)研究區(qū)域的寫字樓市場(chǎng)來(lái)分析本案在寫字樓上的市場(chǎng)前景和空間。二、天津甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)分析目前天津?qū)懽謽鞘袌?chǎng)中雖然中高檔寫字樓數(shù)量較多，但真正的甲級(jí)寫字樓相對(duì)較少。隨著高檔寫字樓市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的日趨激烈，寫字樓本身也越來(lái)越注重自身的品質(zhì)及競(jìng)爭(zhēng)力。除了智能化程度、裝修設(shè)備外，寫字樓的區(qū)位、交通、配套、車位、電梯等都是影響寫字樓品質(zhì)的因素。按照慣例，甲級(jí)寫字樓的標(biāo)準(zhǔn)是交通便利，位于城市的CBD；平均每200平方米至少一個(gè)停車位；樓層吊頂后凈高2.6米以上；平均每5層有一部電梯服務(wù)，等待時(shí)間不超過(guò)30秒；最少具備50-60瓦/平方米電力供應(yīng)，并配備足夠的后備電力供應(yīng)設(shè)施；

3、平均每20平方米建筑面積有一條電話線，提供或支持DDN、ISDN線路；提供四管式空調(diào)系統(tǒng)和24小時(shí)空調(diào)供應(yīng)，擁有聲名卓著且具備相當(dāng)經(jīng)驗(yàn)的物業(yè)管理公司，銀行、商務(wù)中心等配套設(shè)施齊備等條件。天津大多數(shù)甲級(jí)寫字樓都集中在小白樓和南京路沿線地區(qū)。這個(gè)區(qū)域憑借其深厚的歷史背景、完善的配套設(shè)施和便捷的交通已經(jīng)成為天津市甲級(jí)寫字樓分布最密集的區(qū)域。小白樓商業(yè)區(qū)地處和平、河西、河?xùn)|三個(gè)區(qū)的臨界點(diǎn)，東臨海河，南迄開封道，西至大沽路，北到彰德道。1990年起政府對(duì)小白樓地區(qū)進(jìn)行改造，興建了華信商廈、和平商業(yè)大廈、凱旋門大廈、濱江購(gòu)物中心、濱江國(guó)際大酒店等新型商業(yè)城，成為高檔商品的購(gòu)物中心及休閑

4、辦公于一體的綜合性區(qū)域。目前，該地區(qū)是天津市高檔寫字樓最集中的地區(qū)，為天津17天津億城地產(chǎn)有限公司CBD核心商務(wù)區(qū)。圖十九：天津甲級(jí)寫字樓分布情況1．市場(chǎng)供給分析天津市場(chǎng)目前共有18座甲級(jí)寫字樓，其中絕大部分都分布在和平、河西兩區(qū)，和平區(qū)共有甲級(jí)寫字樓5座，河西區(qū)共有甲級(jí)寫字樓9座，從面積上分析，和平區(qū)的甲級(jí)寫字樓存量為11.8萬(wàn)平方米，河西區(qū)則達(dá)到了27.3萬(wàn)平方米，兩區(qū)共包括了14座甲級(jí)寫字樓，合計(jì)占到甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)總存量的82.4%，主要分布在小白樓及其周邊地區(qū)。18天津億城地產(chǎn)有限公司圖二十：天津各區(qū)甲級(jí)寫字樓數(shù)量及比例11%6%河西區(qū)6%和平區(qū)河?xùn)|區(qū)49%河北區(qū)2

5、8%南開區(qū)形成天津市甲級(jí)寫字樓的分布集中的原因主要是兩個(gè)方面的原因，首先是經(jīng)濟(jì)原因，和平區(qū)和河西區(qū)經(jīng)濟(jì)上一直以來(lái)都是天津市的經(jīng)濟(jì)和商貿(mào)中心。其次，自1990年，天津市第一座甲級(jí)寫字樓國(guó)際大廈出現(xiàn)在了南京路上，直到今天，國(guó)際大廈依然是天津市租金最高，出租率高居不下的甲級(jí)寫字樓之一，其領(lǐng)航作用，使其周圍的南京路段成為天津市甲級(jí)寫字樓最為密集的區(qū)域。這也從另外一方面說(shuō)明寫字樓的聚積效應(yīng)對(duì)寫字樓用戶有很強(qiáng)的吸引力，有影響的寫字樓能帶動(dòng)周圍相同業(yè)態(tài)的發(fā)展，并且促進(jìn)本地區(qū)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展。目前天津甲級(jí)寫字樓，如國(guó)際大廈、津匯廣場(chǎng)等租金水平均保持在4元—8元/平方米/天，目標(biāo)客戶較為明確，多為

6、國(guó)際品牌企業(yè)的駐津機(jī)構(gòu)、地產(chǎn)開發(fā)商、會(huì)計(jì)師事務(wù)所等，如戴德梁行、光大永明、德勤等公司，數(shù)量不多。表三、小白樓地區(qū)主要甲級(jí)寫字樓項(xiàng)目19天津億城地產(chǎn)有限公司租售報(bào)價(jià)建筑面積項(xiàng)目名稱位置物業(yè)功能租價(jià)（元/平米/（m2）售價(jià)（元/m2）天）（含物業(yè)費(fèi)）和平區(qū)南京路20酒店、公寓、寫金皇大廈100,0003.610800起號(hào)字間河西區(qū)建設(shè)路酒店，商場(chǎng)，公國(guó)際大廈65,0008.3-105號(hào)寓，寫字間河西區(qū)解放路泰達(dá)大廈寫字間60,0002.7-256號(hào)文華國(guó)際商河西區(qū)大沽南路商場(chǎng)、寫字間56,0002.25800起務(wù)中心與蘇州道交口河西區(qū)馬場(chǎng)道59平安大廈寫字間91,6866.69

7、100起號(hào)和平區(qū)南京路津匯廣場(chǎng)商場(chǎng)、寫字間40,0005.5-189號(hào)和平區(qū)南京路底商，公寓，寫世貿(mào)廣場(chǎng)28,5003.07000129號(hào)字間，酒店2．市場(chǎng)需求分析盡管天津市寫字樓租售價(jià)格差異很大，但出租情況卻十分良好，甲級(jí)寫字樓平均租售率都在80%至90%之間，分區(qū)的租售情況則參差不齊，和平區(qū)的平均租售率僅為85%，河西區(qū)的約為89%，比和平區(qū)高4個(gè)百分點(diǎn)，其他三區(qū)的租售情況普遍不如和平、河西這兩個(gè)寫字樓較為集中的區(qū)域。由于跨國(guó)公司多將駐內(nèi)地總部設(shè)于北京或上海，天津甲級(jí)寫字樓中的大型跨國(guó)公司主要以駐津辦事處或分公