廈門香山游艇俱樂部綜合項(xiàng)目研究及策劃報(bào)告

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1、廈門香山游艇俱樂部綜合項(xiàng)目研究及策劃報(bào)告廈門香山游艇俱樂部綜合項(xiàng)目研究及策劃報(bào)告目錄1報(bào)告說明11總述11.1報(bào)告編制說明11.2委托方對項(xiàng)目要求及期望21.3研究策劃目的與方法42項(xiàng)目資源分析42.1項(xiàng)目區(qū)位與交通條件42.2項(xiàng)目景觀資源42.3政府對項(xiàng)目區(qū)域發(fā)展計(jì)劃42.4項(xiàng)目資源的優(yōu)劣勢分析及結(jié)論63廈門市經(jīng)濟(jì)環(huán)境發(fā)展?fàn)顩r63.1廈門市GDP發(fā)展?fàn)顩r83.2廈門市三大產(chǎn)業(yè)發(fā)展?fàn)顩r103.3廈門市外商投資情況153.4廈門市居民生活水平203.5廈門旅游經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r243.6廈門經(jīng)濟(jì)環(huán)境對項(xiàng)目的影響254國內(nèi)外游艇俱樂部發(fā)展?fàn)顩r254.1廈門高爾夫俱樂部（會所）發(fā)展?fàn)顩r284.2香港典型游

2、艇俱樂部研究364.3國內(nèi)典型游艇俱樂部研究444.4國外典型游艇俱樂部研究504.5游艇俱樂部成敗經(jīng)驗(yàn)借鑒524.6當(dāng)?shù)赜瓮Щ顒有枨蟮念A(yù)測545項(xiàng)目各主要功能發(fā)展及經(jīng)營環(huán)境分析545.1廈門高端別墅市場發(fā)展?fàn)顩r655.2廈門商業(yè)發(fā)展及經(jīng)營狀況分析795.3廈門甲級寫字樓發(fā)展及經(jīng)營狀況分析875.4廈門相關(guān)旅游設(shè)施發(fā)展?fàn)顩r分析945.5廈門展覽物業(yè)發(fā)展及經(jīng)營狀況分析976項(xiàng)目客源市場分析976.1游艇會會籍客源市場分析1086.2VIP泊位（水上別墅）客源市場分析1246.3商業(yè)客源市場分析1396.4甲級寫字樓客源市場分析1467項(xiàng)目SWOT分析1488項(xiàng)目整體發(fā)展定位1488.1項(xiàng)目開發(fā)目

3、標(biāo)及定位1488.2項(xiàng)目開發(fā)策略1498.3項(xiàng)目各功能產(chǎn)品的戰(zhàn)略關(guān)系與地位1508.4項(xiàng)目整體開發(fā)計(jì)劃1519項(xiàng)目各功能定位策劃建議1519.1游艇俱樂部（會所及普通泊位區(qū)）定位建議1549.2VIP泊位定位建議1589.3商業(yè)定位建議1659.4甲級寫字樓定位建議17110項(xiàng)目運(yùn)營模式建議17110.1項(xiàng)目銷售類產(chǎn)品的營銷策略17910.2項(xiàng)目經(jīng)營類產(chǎn)品的經(jīng)營策略18611項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析18711.1項(xiàng)目技術(shù)參考依據(jù)18811.2項(xiàng)目開發(fā)成本估算18911.3項(xiàng)目開發(fā)投資進(jìn)度18911.4項(xiàng)目收益測算19011.5項(xiàng)目資金運(yùn)作測算19211.6項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益評估19511.7評價結(jié)論及項(xiàng)目注意點(diǎn)

4、19712項(xiàng)目開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)分析報(bào)告說明我們在研究過程中所依據(jù)的資料和信息都是準(zhǔn)確和有效的。但是，一旦我們所依據(jù)的基本依據(jù)有所改變，我們的推薦和建議也將隨之改變。以下因素將可能導(dǎo)致我們的依據(jù)發(fā)生變化：新的規(guī)劃變動。新的政策法規(guī)。對廈門房地產(chǎn)市場可能產(chǎn)生影響的社會、經(jīng)濟(jì)、政治改革等重大事件。敬請注意：本項(xiàng)目研究策劃工作是在2005年12月至2006年3月期間進(jìn)行的，因此進(jìn)行研究分析所依據(jù)的信息和資料都是基于這個時間階段的。本項(xiàng)目工作只限于提供針對性及詳細(xì)的顧問意見和建議，我們的研究不包括任何法律、法規(guī)和政策議題。本項(xiàng)目研究中，對于未來需求、市場發(fā)展趨勢等的預(yù)測是對未知事物的估計(jì)，應(yīng)被理解為對未來可能發(fā)

5、生事物的預(yù)示性估計(jì)，而非完全確定的事實(shí)。對這些主要因素作出未來預(yù)測的過程包含了許多對外界非常敏感的變量，任何改變都可能會極大地影響該報(bào)告的結(jié)果，我們在此提請委托方注意。該報(bào)告僅為委托方使用，具有保密性。我們不對任何第三方承擔(dān)任何責(zé)任?？偸鰣?bào)告編制說明項(xiàng)目名稱：廈門香山游艇俱樂部綜合項(xiàng)目（下稱“項(xiàng)目”）研究及策劃（本報(bào)告研究范圍不含項(xiàng)目的酒店功能）委托方：香山國際游艇俱樂部（廈門）有限公司報(bào)告編制單位：戴德梁行房地產(chǎn)顧問（廣州）有限公司協(xié)助單位：中國龍會籍服務(wù)有限公司、廈門大學(xué)計(jì)劃統(tǒng)計(jì)系、廈門市青年企業(yè)家協(xié)會委托方對項(xiàng)目要求及期望委托方對項(xiàng)目的初步定位及總體要求委托方對項(xiàng)目整體定位的期望：打造亞

6、洲最大、最豪華的游艇俱樂部。委托方對項(xiàng)目長期發(fā)展戰(zhàn)略及資產(chǎn)運(yùn)營戰(zhàn)略的規(guī)劃項(xiàng)目長期發(fā)展戰(zhàn)略：通過各種融資方式以及對銷售性物業(yè)（會員權(quán)益、酒店公寓權(quán)益、商業(yè)街、寫字樓等）的銷售資金的迅速回籠來解決項(xiàng)目前期開發(fā)建設(shè)所需資金。在項(xiàng)目各經(jīng)營子項(xiàng)（如商業(yè)、酒店、游艇俱樂部、水上活動中心等）的經(jīng)營上，可采用自營、股份合作、托管等多種方式，但仍有賴于本報(bào)告之專業(yè)研究及策劃建議，以解決資金缺口與日后經(jīng)營的問題。除此之外，在考慮各方市場因素的基礎(chǔ)上，還必須結(jié)合項(xiàng)目整體的規(guī)劃及經(jīng)營來綜合考慮，不能顧此失彼，并希望報(bào)告編制單位在對項(xiàng)目充分理解的基礎(chǔ)上，推薦并協(xié)助聯(lián)系適合于本項(xiàng)目的游艇會經(jīng)營管理機(jī)構(gòu)，結(jié)合會籍銷售公司，

7、使項(xiàng)目在規(guī)劃、市場、管理以及銷售的四個環(huán)節(jié)上齊頭并進(jìn)。資產(chǎn)運(yùn)營戰(zhàn)略：因項(xiàng)目經(jīng)營性（資產(chǎn)型）物業(yè)投資比重過大，約占投資總額的70%左右，且回報(bào)期過長，項(xiàng)目面臨一定的資金壓力。因此擬通過融資、合作開發(fā)等多種形式進(jìn)行資產(chǎn)運(yùn)營，但由于項(xiàng)目銷售性物業(yè)的銷售回籠資金不足以支撐龐大的開發(fā)計(jì)劃，因此必須考慮到國內(nèi)、國際方面各種融資渠道的可操作性以及如何將經(jīng)營性（或資產(chǎn)型）物業(yè)轉(zhuǎn)化為可銷售（或權(quán)益組合出售）或可變現(xiàn)