深圳市商業(yè)地產(chǎn)策劃案例

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1、深圳市商業(yè)地產(chǎn)策劃案例上世紀80年代末，地處特區(qū)西部的南山區(qū)，還是一個相當偏僻的行政區(qū)域，在深南大道尚未開通之前，僅有今天的國都高爾夫花園和五洲賓館之間的一條小路通往南山。其時，南山的商業(yè)物業(yè)一直處于自給自足的閉合市場狀況，居民的消費主要依靠長期以來自然形成的小商業(yè)街和零散網(wǎng)點提供，商業(yè)發(fā)展處于封閉而又松散的落后狀態(tài)。家樂福進駐初步形成輻射力到了1995年，深圳市中心區(qū)西移工程開始啟動，南山的市場前景才得以受到關(guān)注。而大商業(yè)的形成，當以1996年4月人人樂南山總店開業(yè)為起點；同年，世界零售業(yè)老二“家樂?！边M駐南山常興路，使這個區(qū)域初步形成了一定的商業(yè)

2、輻射力，并吸引了周邊居民及部分寶安居民前往購物。濱海大道通車重組商業(yè)格局1999年10月1日，濱海大道正式通車，南山到羅湖、福田的車程縮短到十多分鐘，眾多房地產(chǎn)企業(yè)紛紛搶灘南山，一個個住宅小區(qū)拔地而起。隨著大量新增居民的涌入，南山商業(yè)格局開始重新劃分，舊的商業(yè)街開始改造和沒落，新的商業(yè)形態(tài)和新的商圈逐步形成，其中最為典型的是南山專業(yè)市場的火爆以及蛇口沃爾瑪、海雅百貨等許多大型商業(yè)物業(yè)的相繼開業(yè)。整體性連續(xù)性在進一步增強2002年，南山商圈作為深圳西部的商業(yè)中心開始迅速崛起，以人人樂為首的零售商家繼續(xù)鞏固本土市場，并重新開設分店；以銅鑼灣、曼哈為代表的

3、域外零售商業(yè)也紛紛入主南山。到了2003年，這一勢頭進一步放大，歲寶、萬佳、友誼城、百安居、天虹等分店先后開業(yè)；銅鑼灣、家樂福等又開始了新一輪擴張。尤其是后海片區(qū)，新商業(yè)文化中心的加速建設，多達幾十個項目的陸續(xù)開發(fā)帶來了強大消費力，海雅、人人樂、歲寶、國美、蘇寧、友誼城等相繼開業(yè)，以及在建的10萬平方米的海岸商業(yè)項目、五星級的希爾頓酒店、南山書城、南山博物館、歌劇院、保利文化大廈、新一佳等項目，使南山商圈的整體性和連續(xù)性進一步增強。問題目前南山商圈內(nèi)的商家密集程度還遠遠不夠，商圈亦未形成確定的功能定位，歷史遺留的臟亂差形象仍然沒有得到徹底改變，許多商

4、家經(jīng)營雷同，缺乏特色，加之業(yè)態(tài)布局不合理導致經(jīng)營平淡，特別是高容量商業(yè)呈現(xiàn)出供過于求的現(xiàn)象，嚴重影響了商圈的整體輻射力。百貨超市過多飲食休閑不足南山商圈目前較為突出的問題是，百貨、超級市場過多，飲食、娛樂、休閑類服務性商業(yè)不足。曾經(jīng)是南山商業(yè)策源地的南頭商圈除了家樂福、曼哈和天虹等知名商城外，大多商場冷冷清清，經(jīng)營平淡，當年曾經(jīng)紅極一時的××世界，改成“××××母嬰商場”后依然是境況不佳，過去較為知名的××百貨城，目前只有一樓尚存少許人氣，二樓以上光顧者少之又少，以致商家不得不在一樓商場外搭建臨時鋪面用來彌補經(jīng)營欠缺。而旁邊的××手機超市似乎情形更加

5、尷尬，過去二樓以上是做服裝的，現(xiàn)在已經(jīng)全部歇業(yè)。類似現(xiàn)象在后海商圈同樣存在，較為典型的是租用熱電集團宿舍樓經(jīng)營的××名店，由于隔幾家就有一些同類經(jīng)營項目，加之商家規(guī)劃不合理，臨街面不開敞，海雅和友誼店將客源隔斷，已面臨經(jīng)營危機，正在著手轉(zhuǎn)型。有人說赫赫有名的××名店是禍不單行，其華強北店由于承租合同糾紛剛剛關(guān)門，現(xiàn)在南山店又現(xiàn)危機，是商家不善經(jīng)營，還是有其他的原因？返租回報過高隱藏投資風險南山商圈另一個潛在問題是，許多大型零售商場和主題商場都采取了返租型商業(yè)模式，常興天虹商場、保利友誼商場、金暉商城、曼哈購物廣場、大中華太古廣場、沃爾瑪鴻洲店等大型商

6、場均與業(yè)主簽下了6年以上的返租協(xié)議。其中，除了天虹為6年返租期，其它商場都為10年期，返租回報率大多在10%左右，太古廣場更高達12%。就以××廣場為例，目前生意已經(jīng)十分蕭條，商家如何能兌現(xiàn)如此離譜的回報，即便勉強支撐，又能撐多久呢？南山保利友誼商城返租率只有7%，而且生意做得不錯，即便如此，據(jù)內(nèi)部人士透露，發(fā)展商每年還得拿出兩個百分點補貼商家返租，如此境況之下，××廣場能撐下去嗎？這是一個十分現(xiàn)實的問題，如果不予以警示，對于南山商業(yè)發(fā)展無疑會成為一個大隱患。缺乏核心業(yè)態(tài)和整體聚合力一個商圈如果沒有核心業(yè)態(tài)，注定是難以做大的?？v觀東門、華強北兩大商圈

7、，東門是以小商品市場見長，而華強北則以亞洲最大的電子市場稱王。那么，南山憑什么呢？在南山商業(yè)文化中心尚未建成之時，我們看到的只是零散的布局和混沌的業(yè)態(tài)，沃爾瑪、家樂福這樣的著名商家卻被擱在兩個不同的區(qū)域，商業(yè)整體聚合力被人為地分散了，這無疑是一種浪費。盡管南山一些拾遺補闕的商家在分散的經(jīng)營狀態(tài)下嘗到了甜頭，但從大商圈的角度看，南山要成為深圳商業(yè)的龍頭，不能僅僅將眼光放在周邊的消費群體上，應該放眼全球，走向世界。而整合優(yōu)勢、集聚和擴展航母商業(yè)則是當務之急。對策變松散鏈式模式為集中模式形成核心競爭力城市商圈，尤其是朝國際化市場發(fā)展的大商圈，必須是服務業(yè)多

8、個業(yè)種、零售業(yè)多種業(yè)態(tài)的有機組合體。它既能滿足人們購物、餐飲等日常所需，又能體現(xiàn)文化、娛樂、旅游、觀光等多種