物業(yè)管理實(shí)務(wù)：物業(yè)管理收費(fèi)

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1、物業(yè)管理實(shí)務(wù)：物業(yè)管理收費(fèi)物業(yè)管理公司作為具有獨(dú)立法人資格的經(jīng)濟(jì)實(shí)體，在其經(jīng)營(yíng)管理過程中，必須要有資金的支持，而且，物業(yè)管理公司還應(yīng)使其資金在循環(huán)中增值，從而使資金運(yùn)行走上良性循環(huán)的軌道。這樣，物業(yè)管理公司才能真正作為獨(dú)立法人經(jīng)濟(jì)實(shí)體，實(shí)現(xiàn)自主經(jīng)營(yíng)、自負(fù)盈虧、自我發(fā)展?？梢?，加強(qiáng)資金來源的管理，是物業(yè)管理公司財(cái)務(wù)管理中十分重要的工作。第一節(jié)物業(yè)管理收費(fèi)原則一、等價(jià)交換的原則等價(jià)交換是價(jià)值規(guī)律的基本要求。價(jià)值規(guī)律是商品經(jīng)濟(jì)的基本規(guī)律。發(fā)展社會(huì)主義商品經(jīng)濟(jì)和市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)，必須按價(jià)值規(guī)律辦事。價(jià)值規(guī)律的基本內(nèi)容為：商品的價(jià)值量是由生產(chǎn)商品的社會(huì)必要?jiǎng)趧?dòng)量決定的，商品交換

2、要以價(jià)值量為基礎(chǔ)，實(shí)行等價(jià)交換。商品的價(jià)格是價(jià)值的貨幣表現(xiàn)，物業(yè)管理收費(fèi)實(shí)際上就是物業(yè)管理公司提供管理服務(wù)的價(jià)格，這種價(jià)格當(dāng)然應(yīng)反映價(jià)值。收費(fèi)價(jià)格的高低由價(jià)值大小決定，而決定價(jià)值大小的應(yīng)是提供這類物業(yè)管理服務(wù)的社會(huì)必要?jiǎng)趧?dòng)量的多少。根據(jù)社會(huì)必要?jiǎng)趧?dòng)量來決定物業(yè)管理的收費(fèi)，是合理的和必要的。無論是政府還是物業(yè)管理公司，在制定物業(yè)管理收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)時(shí)，都應(yīng)考慮和貫徹等價(jià)交換的原則。二、誰受益誰出錢的原則在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，物業(yè)管理公司作為經(jīng)營(yíng)者，為業(yè)主和住戶提供管理和服務(wù)應(yīng)是有償?shù)摹７蚕硎艿轿飿I(yè)管理公司服務(wù)的受益人就應(yīng)繳納相應(yīng)的服務(wù)費(fèi)用。受益大的，出錢相應(yīng)要多；受益小的，

3、出錢相應(yīng)要少。同一大廈或同一住宅區(qū)內(nèi)，要根據(jù)業(yè)主和住戶享用各項(xiàng)管理服務(wù)和公共設(shè)施的程度多少而收費(fèi)。比如住高層建筑一層的住戶，享用電梯的機(jī)會(huì)少，其承擔(dān)的電梯費(fèi)用應(yīng)比住較高層的住戶少。三、差別原則差別原則是根據(jù)物業(yè)使用人的收入水平的不同，采用不同的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。目前社會(huì)上客觀存在著高、中、低收入家庭，由于收入水平的不同，對(duì)服務(wù)的要求也有所不同。對(duì)高收入家庭來說，由于收入高，享受的欲望隨之升高，希望能得到更多更好的服務(wù)；對(duì)低收入家庭來說，首先考慮的是解決溫飽問題，不敢奢求過多的服務(wù)，也承受不起較高的服務(wù)費(fèi)用。因此，物業(yè)管理公司可以為高收入水平的住戶，提供多方位、多類型的

4、服務(wù)，收取較高的服務(wù)費(fèi)；對(duì)低收入水平的住房，只提供基本的服務(wù)，收取較低的服務(wù)費(fèi)。對(duì)市場(chǎng)商品房、微利商品房、福利商品房以及公產(chǎn)房的物業(yè)管理，其收費(fèi)應(yīng)體現(xiàn)差別原則，不搞一刀切。即使對(duì)同一幢大廈或同一住宅區(qū)內(nèi)的物業(yè)使用人，也可以根據(jù)其收入水平的差距，采用差別收費(fèi)方法，或者由政府和物業(yè)管理公司對(duì)低收入家庭所繳納的管理服務(wù)費(fèi)給予適當(dāng)?shù)臏p免。四、優(yōu)質(zhì)優(yōu)價(jià)原則優(yōu)質(zhì)優(yōu)價(jià)原則就是根據(jù)物業(yè)管理公司提供的服務(wù)質(zhì)量、服務(wù)水平的不同，采用不同的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。提供高質(zhì)量、高水平的服務(wù)，應(yīng)得到高額的回報(bào)；享受到高質(zhì)量、高水平的服務(wù)，就應(yīng)繳納較高的費(fèi)用。優(yōu)質(zhì)優(yōu)價(jià)原則要求質(zhì)價(jià)對(duì)應(yīng)，那種不追求提高服

5、務(wù)質(zhì)量和服務(wù)水平，只追求高收費(fèi)的做法以及不管服務(wù)質(zhì)量好壞、服務(wù)水平高低，一律按同一價(jià)格收費(fèi)的做法，都是不符合優(yōu)質(zhì)優(yōu)價(jià)原則的。五、取之于民，用之于民的原則物業(yè)管理公司收取管理服務(wù)費(fèi)用，應(yīng)是對(duì)物業(yè)管理公司的自身所提供的勞動(dòng)價(jià)值的補(bǔ)償。物業(yè)管理公司的勞動(dòng)價(jià)值就體現(xiàn)在房產(chǎn)和地產(chǎn)的管理活動(dòng)、環(huán)境衛(wèi)生管理活動(dòng)、社會(huì)治安管理活動(dòng)上。因此，物業(yè)管理收取的費(fèi)用，應(yīng)確確實(shí)實(shí)花在上述活動(dòng)上，也就是花在物業(yè)管理公司的管理對(duì)象和服務(wù)對(duì)象上。物業(yè)管理公司的管理對(duì)象是“物業(yè)”，服務(wù)對(duì)象是業(yè)主和住戶。取之于民，用之于民包含兩方面的含義：一是從業(yè)主和住戶那兒收取的費(fèi)用，要用在業(yè)主和住戶身上，不

6、得挪作他用；二是為業(yè)主和住戶從事物業(yè)管理活動(dòng)和服務(wù)活動(dòng)付出了多大的勞動(dòng)，就從業(yè)主和住戶那兒收取相應(yīng)勞動(dòng)價(jià)值的費(fèi)用作為補(bǔ)償，不得牟取高額利潤(rùn)。在實(shí)際工作中，應(yīng)堅(jiān)持能提供多少服務(wù)，就收取多少費(fèi)用，收了費(fèi)用后，應(yīng)提供的服務(wù)一定要保證到位，不能或暫時(shí)不能提供的服務(wù)，就不收相應(yīng)的費(fèi)用。六、公開原則物業(yè)管理公司與業(yè)主和住戶的關(guān)系，是受托人和委托人的關(guān)系、提供服務(wù)和接受服務(wù)的關(guān)系。物業(yè)管理公司接受業(yè)主和住戶的委托，進(jìn)行物業(yè)管理，向業(yè)主和使用人提供多種服務(wù)。業(yè)主和住戶作為委托人和接受服務(wù)人有權(quán)對(duì)物業(yè)管理收費(fèi)情況進(jìn)行詢問、了解、檢查和監(jiān)督。物業(yè)管理公司也有義務(wù)將收費(fèi)的詳細(xì)情況向

7、業(yè)主和住戶說明。收費(fèi)實(shí)行明碼標(biāo)價(jià)，收費(fèi)項(xiàng)目、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)和收費(fèi)辦法應(yīng)在經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所或收費(fèi)地點(diǎn)公布。有些收費(fèi)項(xiàng)目應(yīng)在與業(yè)主和住戶協(xié)商后，公布執(zhí)行。同時(shí)，物業(yè)管理公司應(yīng)定期(一般為每季或每半年)向業(yè)主和住戶公布收費(fèi)的收入和支出帳目，自覺接受業(yè)主和住戶的檢查和監(jiān)督。按收費(fèi)的公開原則辦事，有利于物業(yè)管理公司與業(yè)主和住戶的相互溝通，有利于得到業(yè)主和使用人的理解和支持，以保證收費(fèi)的順利實(shí)施。第二節(jié)物業(yè)管理收費(fèi)模式一、市場(chǎng)價(jià)格收費(fèi)模式這種收費(fèi)模式表現(xiàn)為物業(yè)管理收費(fèi)隨行就市，其收費(fèi)高低主要取決于四個(gè)方面的因素：一是物業(yè)管理公司從事該類物業(yè)管理服務(wù)所要付出的社會(huì)必要?jiǎng)趧?dòng)量，即價(jià)值量。價(jià)

8、值量大小是市場(chǎng)價(jià)值格高低的決定性因素之