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1、2008年長春房地產市場分析（2008年3月）（二）長春市房地產市場分析一、土地市場分析1、土地市場現(xiàn)狀及分析（1）2007年經營性土地市場成交量大幅萎縮，實際供應開發(fā)的土地大幅增長。2007年長春計劃供應大幅增長，計劃供地850萬平米，加之大量棚戶區(qū)改造劃撥用地，實際全市計劃開發(fā)土地近1500萬平米，表現(xiàn)為上半年土地市場活躍，單宗土地面積縮小，10月份以后，大量土地整理上市，反而成交量降低，成交不夠活躍，全年經營性土地成交量較2006年大幅下降，由于2007年為長春棚戶區(qū)改造集中推進時期，進入開發(fā)的棚戶區(qū)劃撥用地大幅增加，全市總
2、體進入開發(fā)及成交的土地較2006年大幅增長，表現(xiàn)為棚戶區(qū)項目遍地開花，集中于鐵北和二道區(qū)以及南關區(qū)老城區(qū)。下表為近年長春市土地經營性用地出讓情況：注：2005、2006年為政府公告數(shù)據(jù)，2007年為預測數(shù)據(jù)2005年長春市土地計劃供應1012萬㎡，但實際土地成交只達到了計劃供應量的50%，土地成交表現(xiàn)不夠理想。2006年土地成交量大幅增長，2007年增加供應計劃但實際成交大幅降低①2005年未成交計劃中含有大量已經進入長春數(shù)年前外埠房地產巨頭實質性已經拿地成功的大面積土地，只是因土地政策預期以及相關拿地程序未能完全到位②2006年
3、成交增長與土地基準價格實施有著較為密切關系；同時長春實施大力招商引資，外埠實力房地產公司大量涌入拿地；2005年已經列入計劃大面積土地集中結轉到2006年進入公開交易程序，使得土地成交量大幅攀升，實際數(shù)據(jù)含有較大成分2005年已經運作成功但并沒有進入土地招拍掛程序的大面積土地。③2007年土地成交萎縮，原因是開發(fā)企業(yè)屯地已經較多，國家出臺多項土地措施，屯地較多企業(yè)面臨2年開發(fā)期限壓力；國家緊縮地根，土地成交門檻提高，已經限制大面積整幅土地出讓政策，使成交量下降；集中開發(fā)棚戶區(qū)項目，大量中小開發(fā)企業(yè)合作開發(fā)棚戶區(qū)項目，棚戶區(qū)劃撥用地
4、以及項目諸多優(yōu)惠強力的分流土地出讓市場。（2）2007年土地成交價格大幅上升2007年土地成交量雖然大幅萎縮，但隨著城市化進程加快，城市經濟發(fā)展增速，城市發(fā)展以及經營城市理念和方法更為徹底和完善，土地運作手段以及土地運作透明化程度不斷提高，以及大量外埠實力開發(fā)企業(yè)涌入紛紛競爭拿地，使得開發(fā)商對土地購買意向大大增加，造成了眾多明星地塊的出現(xiàn)，明星地塊一般單價都比較高，它的出讓引起全年地價較大波動；另外由于政府已開始配合國家政策緊縮地根，以及土地屬于稀缺資源，具有不可復制的特性，土地資源不斷減少也使得土地價格大幅上升；再有上市的土地開
5、發(fā)整理程度越來越高，即內涵附加價值提升也是地價提高的一個內在因素；表現(xiàn)為土地成交價格大幅上升：2005年長春市總體土地成交均價在687.9元/㎡，到2007年長春市土地總體成交均價在1274.28元/㎡，2006年與2007年土地成交價格都較上年大幅攀升，導致土地成交均價增長近2倍。尤其在2005年—2007年地王成交均價就可以更明顯看出土地成交價格在上升。長春市的地價與全國比，處于中等偏下水平，近年逐步提升。①土地取得成本上升，征地成本上升50%以上。棚戶區(qū)拆遷對被拆遷人給予優(yōu)惠，平均成本上升了1倍。②土地開發(fā)投入增大。初期階段
6、主要是毛地出讓，近幾年大力推行凈地出讓，基礎設施建設政府投入增大。③用地需求旺盛。主動需求有增無減,這里有基本住房需求和改善住房的需求，被動需求增加較大。近兩年,僅棚戶區(qū)改造就增加50000購房戶。開發(fā)企業(yè)對房地產開發(fā)用地需求增大。④工業(yè)化、城市化進程加快，經濟發(fā)展增速，形成人口的聚集效應。目前看人口與城市規(guī)模呈正相關。長春市輻射的人口是全省，起碼是縣城以上人口。人口增加是住房需求增加導致用地增加。（3）土地市場特點：■逐年呈直線上升趨勢，市場穩(wěn)步發(fā)展：2001-2006年長春市的土地供應(經營性用地)呈等差直線上升的趨勢，到20
7、06年創(chuàng)下新高，2007年又有所回落，說明長春土地市場近年一直穩(wěn)步發(fā)展，一方面是由于房地產市場逐年穩(wěn)步發(fā)展，近年呈現(xiàn)快速發(fā)展，土地市場供應必然逐年增長；另一方面是土地監(jiān)管及土地交易越來越透明，房地產市場趨于成熟?！鐾恋亟灰自絹碓酵该?，土地監(jiān)管越來越嚴格，土地市場化程度大大提高■仍存在一定量非透明操作，以及土地監(jiān)管漏洞?！ ?、2008年土地市場分析：（1）供需總量分析：2008年計劃經營性用地供應800萬平米，預計成交規(guī)模在600-800萬平米①從土地成交趨勢看2008年仍能夠進一步發(fā)展并且可能彌補2007年成交量負增長②目前房
8、地產市場狀況，全國1線城市以及南方部分城市房地產市場出現(xiàn)拐點，大量1線城市開發(fā)企業(yè)攜大量資金涌入2、3線城市進行房地產開發(fā)，2008年，長春同樣會涌入大量外埠開發(fā)企業(yè)，這些開發(fā)企業(yè)大部分拿地目標是出讓土地，將成為土地市場的增量需求。③長春市正處于大
