【精品】湖景花園企劃提案

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1、湖景花園企劃提案第一篇市場及項(xiàng)目分析一、泉州市房地產(chǎn)市場概況1、宏觀經(jīng)濟(jì)運(yùn)行及產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的變化1）據(jù)相關(guān)部門統(tǒng)計(jì)報(bào)道，2002年全國商品房空置率繼續(xù)加大，同比去年，今年1-5月份，全國商品房空置面積增長幅度達(dá)8.2%，高于去年2.3%的水平。-20-2）全國商品房銷售速度放慢，與去年同期相比，今年全國銷售面積回落8%，價(jià)格下跌3.3%。3）2002年上半年，泉州GDP值同比去年增長10.8%，居民收入增長7.8%，消費(fèi)指數(shù)下降0.9%。4）泉州同期商品房交易量下降，上半年泉州住宅成交2153起，成交面積26.63萬㎡，金額6.0894億元，比去年分別下降9%、

2、8%和0.7%。5）2002年7月末泉州空置房面積達(dá)55.82萬㎡，同比去年增長35.2%。6）2002年第二季度，泉州房地產(chǎn)企業(yè)景氣指數(shù)為93.3，同比去年下降13.3%。1、政策法規(guī)及城市發(fā)展規(guī)劃對泉州房地產(chǎn)市場的影響1）2002年7月份起，國家全力整頓房地產(chǎn)業(yè)，泉州市政府亦大力治理“六項(xiàng)”不法行為，給產(chǎn)業(yè)運(yùn)作并不規(guī)范的泉州房地產(chǎn)市場帶來較大的沖擊。2）2002上半年泉州成為省級園林城市，并將在2005年晉升為國家園林城市，以及圍繞“四山二江”和“半小時(shí)城市群”-20-的城市發(fā)展遠(yuǎn)景，進(jìn)行規(guī)劃方案國際咨詢征集活動，都將有力的促進(jìn)泉州城市形象及品位的提升，

3、以及對園林景觀、城市綠化與居住環(huán)境的改善。3）2002年6月底，市區(qū)太平洋花園爆發(fā)的物業(yè)管理風(fēng)波預(yù)示著泉州部分市民對物業(yè)管理需求與服務(wù)意識的覺醒；同時(shí)，也提醒我們，物業(yè)管理將是泉州未來住宅市場中主要的競爭或賣點(diǎn)之一。4）房地產(chǎn)“兩書”再次受到重視，下半年起，未能提供“五證”、“兩書”的房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，將受到政府的嚴(yán)懲。1、泉州房地產(chǎn)住宅市場的發(fā)展趨勢1）大泉州城市架構(gòu)與“東拓南進(jìn)”戰(zhàn)略的實(shí)施，刺桐路以東區(qū)域成為近幾年泉州房地產(chǎn)開發(fā)的重點(diǎn)區(qū)域，城市重心東移已然顯現(xiàn)。2）隨著沿海大通道、后渚港及坪山隧道的建設(shè)與投入使用，洛江必將成為泉州未來的發(fā)展熱土。3）2002

4、年下半年始，“冠亞城市花園”、“世紀(jì)巨星”及“中遠(yuǎn)名城”-20-等樓盤的面市，宣示著泉州的房地產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)品時(shí)代與大盤時(shí)代的到來。4）區(qū)域購買力已基本得到釋放，高端產(chǎn)品競爭加劇，有效需求不足已明顯表現(xiàn)。5）小高層住宅已開始逐漸為泉州市民所接受，但多層住宅仍是熱銷的主流，而高層住宅依然嚴(yán)峻。6）隨著土地開發(fā)成本的增加，工薪階層消費(fèi)的住宅將向城市邊緣或新區(qū)邁進(jìn)。7）東部洛江將隨著坪山隧道的開通而價(jià)值突顯，將成為泉州大規(guī)?；a(chǎn)品開發(fā)的基地，與高品質(zhì)社區(qū)的孵化器。二、本案SWOT（優(yōu)劣勢、機(jī)會點(diǎn)、隱憂）分析1、項(xiàng)目優(yōu)勢S1）本案位于溫陵北路與湖心街交叉的北邊，隸屬于鯉城

5、區(qū)，毗鄰東湖公園及東湖電影院、華僑歷史博物館、施瑯故居，以及將要落成的市民廣場，區(qū)域地段價(jià)值屬性高，人文底蘊(yùn)豐厚，市民有著較高的的認(rèn)同度；-20-2）醫(yī)院、銀行、菜市場、電影院、博物館、圖書館、超市等，配套齊全，生活便利；3）本案于溫陵路市區(qū)主干道旁，擁有12條公交線路，居民出入與行車十分便捷；4）泉州重點(diǎn)知名學(xué)校：三中、五中、師院位于本案區(qū)域內(nèi)，有較高的教育資源及就學(xué)條件；5）東湖公園、城市園林廣場與本案左右為鄰，城市稀缺的景觀資源，在繁華的市中心鬧中取靜，獨(dú)一無二，是本案最大優(yōu)勢；6）隨著城市的發(fā)展與資源的日益稀缺，本案有著較好的發(fā)展前景及巨大的增值潛力

6、。2、項(xiàng)目劣勢W1）本案處于新老城區(qū)的過渡帶，項(xiàng)目后為城中村落，大量的民房密集而凌亂，并居住著大量的外來民工，居住環(huán)境及視覺形象不佳，影響項(xiàng)目的形象及居住品位的塑造與提升；2）項(xiàng)目一側(cè)緊挨八卦溝，其難聞的臭味及漂浮水面的污物，亦對本案造成一定的影響；3）項(xiàng)目周邊商業(yè)形態(tài)雜亂，檔次不高，氛圍不濃，店面空置率較高，店面租金相對較低；-20-4）項(xiàng)目所在湖心街前段，尚未改造，街面窄小，無商業(yè)氛圍與特色，本案沿街店面的銷售難度較大；5）項(xiàng)目旁中泉大廈及幾幢舊有建筑物，既破壞本案的完整性，又不利于項(xiàng)目整體形象的塑造。3、項(xiàng)目機(jī)會O1）老城區(qū)受政府古城保護(hù)的制約，房產(chǎn)開

7、發(fā)基本受限，對老市區(qū)的居住與生活有著向往和留念的客戶群體，將是本案營銷的一大契機(jī)；2）本案對面的祥景家園定位為別墅小區(qū)，提升了項(xiàng)目所在的區(qū)域形象與地域價(jià)值，亦對本案的項(xiàng)目形象與品位的提升起著一定的促進(jìn)作用；3）隨著綠色、健康、環(huán)保的居住概念被普遍接受，與稀缺的自然景觀資源相伴而居，已成為都市成功人士對居住新的追求點(diǎn)，這將是本案的附加價(jià)值得以最大體現(xiàn)的市場大勢。4、項(xiàng)目隱憂T1）泉州國聯(lián)房地產(chǎn)二期開發(fā)的定位為中高檔住宅的“富貴花園”將直接對本項(xiàng)目構(gòu)成威脅；-20-2）與本案同區(qū)域的項(xiàng)目開發(fā)及市區(qū)相近的住宅項(xiàng)目將形成對本案客源分（截）流的威脅，因此營銷時(shí)機(jī)的把握

8、，亦是本案的關(guān)鍵；3）本案周圍的村落、民房及眾多的外