簡析房地產(chǎn)投資信托基金的風(fēng)險研究

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1、簡析房地產(chǎn)投資信托基金的風(fēng)險研究1概述　　1.1房地產(chǎn)投資的形式　　房地產(chǎn)投資包含直接投資和間接投資兩種形式。其中直接投資包括開發(fā)投資和房地產(chǎn)置業(yè)投資，這兩個方面從狹義地角度考慮就是房屋銷售方與買方各自的投資。間接投資包括房地產(chǎn)企業(yè)股票投資、房地產(chǎn)企業(yè)證券投資、房地產(chǎn)投資信托基金投資以及住房抵押支持證券的購買等投資方式。本文主要分析的是房地產(chǎn)投資信托基金，這是間接投資當中較為新型的一種投資方式，也是擴大房地產(chǎn)融資渠道的途徑之一?！　?.2房地產(chǎn)投資信托基金的含義　　所謂的房地產(chǎn)投資信托基金指的是以收益憑證的發(fā)行為匯集資金的主要方式，并通過專門的投資機構(gòu)或信托公司將投資的

2、綜合收益分配給投資者的一種信托基金投資方式。這是一種非公司組織的投資方式，其收益股份的組成也是可以轉(zhuǎn)換的，是一種封閉性的投資基金。其英文縮寫是REITs。這一投資方式在國外興起較早，在我國仍處于發(fā)展不夠成熟的階段?！　?房地產(chǎn)投資信托基金的風(fēng)險類型　　2.1客觀風(fēng)險(系統(tǒng)性風(fēng)險)　　2.1.1政策風(fēng)險　　政策風(fēng)險指的是在進行房地產(chǎn)投資信托基金的過程中由于國家的政策變動而對房地產(chǎn)投資信托基金的收益產(chǎn)生不同程度的影響。涉及到房地產(chǎn)投資信托基金收益狀況的國家政策主要分為三類。首先最為直接的是國家政策對于房地產(chǎn)投資基金管理的相關(guān)條例的制定。如果國家政策對房地產(chǎn)投資資金進行較為緊

3、縮性的管理，則有可能導(dǎo)致房地產(chǎn)投資信托基金的收益減少。其次是國家政策對于房地產(chǎn)開發(fā)方面的影響。如果國家政策對于房地產(chǎn)的開發(fā)采取限制性政策，則有可能導(dǎo)致房地產(chǎn)投資信托基金的收益減少。除此之外還有國家政策對于房屋價格的調(diào)整，房屋的價格決定房地產(chǎn)企業(yè)的盈利情況，也就對信托基金的投資者具有一定的影響?！　?.1.2法律風(fēng)險　　房地產(chǎn)投資信托基金的法律風(fēng)險指的是在進行房地產(chǎn)信托基金投資的過程中，由于房地產(chǎn)信托基金的管理是由專門的投資機構(gòu)進行的資金的統(tǒng)計和支配，因此在這個過程中鮮少具有較為完善的保障。在我國的法律當中，目前只有《信托法》、《信托公司管理辦法》等條例對信托機構(gòu)進行管理

4、，而沒有較為具體的針對房地產(chǎn)投資信托基金設(shè)立的相關(guān)條例，保障呈現(xiàn)出不夠完善的狀態(tài)。但出現(xiàn)這一現(xiàn)象的原因與房地產(chǎn)投資信托基金的成熟性有著密不可分的關(guān)系，隨著立法的完善這一風(fēng)險會逐漸趨于減小?！　?.1.3金融風(fēng)險　　金融狀況的好壞對于各個經(jīng)濟領(lǐng)域都有著較大的影響。房地產(chǎn)投資作為一種投資量巨大的投資方式，受到金融的影響是十分顯著的。對于房地產(chǎn)行業(yè)來說，無論是直接投資還是間接投資都會受到金融狀況較大的影響。例如，在國家的金融狀態(tài)趨向于緊張的時候，人們的購買力降低，這種情況將會形成房屋銷售的重大瓶頸。這就會導(dǎo)致房地產(chǎn)商的房屋收益無論是從時間上還是從總體收益狀況來說都會受到極大的

5、打壓，從而影響到房地產(chǎn)投資信托基金投資者的收益情況，產(chǎn)生投資風(fēng)險。　　2.2主觀因素造成的風(fēng)險(非系統(tǒng)性風(fēng)險)　　2.2.1項目風(fēng)險　　在房地產(chǎn)項目籌建的前期，都會涉及到一些問題，例如土地及貸款等方面的問題，房地產(chǎn)投資信托基金雖然是房地產(chǎn)融合資產(chǎn)的重要方式，但一個房地產(chǎn)項目的籌建資金只靠一種方式進行融資是不夠的。因此，其他融資渠道或者是因為國家土地政策的改變對房地產(chǎn)項目的籌備和推進所起到的影響，都有可能成為房地產(chǎn)投資信托管理基金不穩(wěn)定的情況，項目的不穩(wěn)定性甚至?xí)绊懲顿Y收益或直接導(dǎo)致出現(xiàn)虧損?！　?.2.2經(jīng)營和管理風(fēng)險　　房地產(chǎn)企業(yè)在房地產(chǎn)的建設(shè)過程中不僅要在項目的籌

6、建方面付出很大的艱辛和努力，而且在房地產(chǎn)建設(shè)的過程中，房地產(chǎn)企業(yè)對于整個建設(shè)工程的經(jīng)營和管理也是影響房地產(chǎn)收益的重要因素之一。在房屋建設(shè)經(jīng)營過程中，有可能由于施工過程的管理不當而導(dǎo)致房屋建設(shè)工程的成本過高或者是出現(xiàn)一系列的房屋質(zhì)量問題，這些經(jīng)營和管理過程中出現(xiàn)的影響房屋銷售的因素都會對房地產(chǎn)投資信托基金的收益產(chǎn)生較為直接的影響。除此之外，市場信息的不斷變動也是造成房產(chǎn)商經(jīng)營過程出現(xiàn)問題的主要原因之一，可能導(dǎo)致房屋的滯銷，從而影響收益。因此房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營和管理不當以及市場的不穩(wěn)定性是導(dǎo)致信托基金產(chǎn)生風(fēng)險的重要因素?！　?.2.3流動性風(fēng)險　　所謂的流動性風(fēng)險就是指在投資

7、過程中，由于投資產(chǎn)品的流動性和靈活性不強而導(dǎo)致的一種風(fēng)險現(xiàn)象。這一現(xiàn)象普遍存在于土地、房屋等固定事物的投資方面。在進行房地產(chǎn)投資信托基金投資的時候，由于房屋及房屋所處的土地均屬于不可移動和流動的投資物體，屬于一種固態(tài)資產(chǎn)形式。由于這種投資形式的限制，如果房地產(chǎn)企業(yè)在房地產(chǎn)建設(shè)過程中出現(xiàn)困損，無力償還投資的本金的時候，投資方無法變現(xiàn)信托基金，則有可能導(dǎo)致此處所提及的流動性風(fēng)險?！　?風(fēng)險防范的方式　　3.1信托公司加強內(nèi)部的管理和控制　　信托公司指的是在房地產(chǎn)投資信托基金的融入過程中起到將信托基金進行管理、統(tǒng)計并負責(zé)將收益下放給投資人的一種