論不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記制度

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1、論不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記制度論文摘要不動(dòng)產(chǎn)是人類生存的基礎(chǔ)與前提，大多具有不可再生性和唯一性，因此其無論是對(duì)國家、社會(huì)或公民都有重大意義，所以不動(dòng)產(chǎn)立法歷來是各國民法的重點(diǎn)。不動(dòng)產(chǎn)立法在我國即將制訂的物權(quán)法中占有重要位置。而不動(dòng)產(chǎn)登記制度必將是不動(dòng)產(chǎn)立法中的核心問題之一。本文擬結(jié)合司法實(shí)踐和物權(quán)法理論。對(duì)我國不動(dòng)產(chǎn)登記制度的缺陷和立法完善略陳薄見。目前世界各國有三種不同的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)公示制度：一是契據(jù)登記制度，法國、日本、意大利、比利時(shí)、西班牙、美國多數(shù)州均采此制；二是權(quán)利登記制度，德國外，瑞士、荷蘭、奧地利均采此制。三是托倫斯登記制度，英國、愛爾蘭、加拿大、菲律賓、美國加

2、利福尼亞州、伊利諾州及馬薩諸塞州等英語國家均采此制。故實(shí)我們有對(duì)不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記制度加以研究的必要性，論文分三部分，第一部分是對(duì)不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記的含義的了解；第二部分是不動(dòng)產(chǎn)登記的目標(biāo)及性質(zhì)的刨析，這里又分別詳細(xì)的介紹了不動(dòng)產(chǎn)登記的目標(biāo)和登記的性質(zhì)；第三部分對(duì)我國不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利登記的制度問題與解決方案的研究。對(duì)我國現(xiàn)有的不動(dòng)產(chǎn)登記制度存在問題一一的列出，并針對(duì)這些制度的不健全的問題作了分別的分析及對(duì)這些問題的解決方法作了個(gè)人的見解，第三部分共有五個(gè)問題的闡述：一是登記機(jī)關(guān)不統(tǒng)一問題的解決；二是登記中公權(quán)國力干預(yù)私權(quán)利問題的解決；三是不動(dòng)產(chǎn)登記效力問題；四是不動(dòng)產(chǎn)登記權(quán)利范

3、圍的問題；五是即將形成物權(quán)的債權(quán)或請求權(quán)的保護(hù)問題。基于本文上述，確立登記行為私法、建立統(tǒng)一、獨(dú)立、以服務(wù)于交易安全為任務(wù)的登記機(jī)關(guān)、登記賠償制度、異議登記制度等。《合同法》頒布之后，物權(quán)立法正式提到日程。因我國長期將不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記視為行政管理之手段，有關(guān)不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利登記制度的規(guī)定較為混亂，故實(shí)有加以研究的必要。一、不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記的含義登記，也稱不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記，指經(jīng)當(dāng)事人申請國家專門機(jī)關(guān)將物權(quán)變動(dòng)的事實(shí)記載在國家設(shè)計(jì)的專門薄冊上的事實(shí)或行為。廣義上的不動(dòng)產(chǎn)登記包括權(quán)利來源、取得時(shí)間、權(quán)利變化情況和地產(chǎn)的面積、結(jié)構(gòu)、用途價(jià)值、等級(jí)、坐落、從坐標(biāo)、圖形等事項(xiàng)。狹義上，不

4、動(dòng)產(chǎn)登記是土地上建筑物的所有權(quán)與他項(xiàng)權(quán)利的登記。（一）不動(dòng)產(chǎn)的含義一般而言，所謂動(dòng)產(chǎn)，是指易于被移動(dòng)的財(cái)產(chǎn)；所謂不動(dòng)產(chǎn)，則指不能被移動(dòng)的財(cái)產(chǎn)。這種從表面上看來“純粹”僅具有物理意義上的分類，何以會(huì)導(dǎo)致兩類財(cái)產(chǎn)在政治上、經(jīng)濟(jì)上和社會(huì)意義上有如此不同的效果呢？頗值深思。動(dòng)產(chǎn)與不動(dòng)產(chǎn)確定的根據(jù)是法律而非所有人的意志，但是，這種分類的物理性并不妨礙法律允許所有人依照其意志、通過確定財(cái)產(chǎn)的目的而將之不動(dòng)產(chǎn)化，或人為地將財(cái)產(chǎn)動(dòng)產(chǎn)化。不動(dòng)產(chǎn)主要包括土地及建筑物，但又不限于此，尚包括其上人為的可自然附著物及其收益，所以在登記制度上，各國不論稱“土地登記”抑或稱不動(dòng)產(chǎn)登記，在觀念上

5、應(yīng)把握兩點(diǎn)：其一，這里的土地與不動(dòng)產(chǎn)為同意語，即使規(guī)定在土地法中的登記也兼指房地及其附著物等總體的登記制度；其二，不動(dòng)產(chǎn)與不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)并無區(qū)分之必要，《意大利民法典》規(guī)定：“除法律另有規(guī)定的以外，有關(guān)不動(dòng)產(chǎn)的規(guī)則準(zhǔn)用于客體為不動(dòng)產(chǎn)的物權(quán)以及相關(guān)的訴權(quán)……”也可以不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)為不動(dòng)產(chǎn)。為明晰法律關(guān)系，我們應(yīng)采不動(dòng)產(chǎn)登記這一用語。（二）不動(dòng)產(chǎn)登記制度立法例當(dāng)今世界各國的不動(dòng)產(chǎn)登記制度，源于三種基本的登記制度，即“契據(jù)登記制度”，又稱“法國登記制度”；“權(quán)利登記制度”，又稱“德國登記制度”；“托倫斯登記制度”；又稱“澳大利亞登記制度”。1.德國法主義。德國登記制度之特色：（

6、1）登記（Eintragung）為土地物權(quán)變動(dòng)之效力發(fā)生要件。即土地物權(quán)之發(fā)生變動(dòng)效力，除當(dāng)事人之合意外，尚須登記。（2）登記官吏為登記時(shí)有審查土地物權(quán)變動(dòng)實(shí)質(zhì)關(guān)系之權(quán)限——所謂實(shí)質(zhì)審查主義。（3）登記有公信力，即登記簿上之事實(shí)，縱實(shí)體法上不成立或無效，不得以其不成立或無效對(duì)抗善意第三人，常視為實(shí)體上有效。（4）登記簿的編成采物之編成主義（prin-zipdesreaifoliums）即以不動(dòng)產(chǎn)標(biāo)準(zhǔn)編成之。（5）登記物權(quán)之靜的狀態(tài)，即于登記簿不記入物權(quán)的變動(dòng)事實(shí)，而記入物權(quán)的現(xiàn)在狀態(tài)。2.托倫斯登記制度（torenssyhem），此制度為sirrobettomen

7、s所創(chuàng)，1855年始行于南澳洲，現(xiàn)在美國多數(shù)州亦采之，乃登記制度中最優(yōu)者。其主要特色如下：（1）始登記一定不動(dòng)產(chǎn)時(shí)，登記局依一定的程序，精查確定其不動(dòng)產(chǎn)的權(quán)利狀態(tài)后，制成記載此權(quán)利狀態(tài)之地券二份。一份交與所有人，一份保存，依物的編成主義，編入登記簿。（2）不動(dòng)產(chǎn)移轉(zhuǎn)之時(shí)使用一定的官制用紙，或轉(zhuǎn)讓為證書，存于登記局。登記官制審查以后，記入權(quán)利的移轉(zhuǎn)于登記簿，讓與證書存于登記局，對(duì)于受讓人交付新地券，成為背書之原來地券。（3）不動(dòng)產(chǎn)設(shè)定抵押權(quán)時(shí)應(yīng)依一定的形式，作成抵押書二份，連同地券，提出于登記局，登記審查后，記入于登記簿及地券，返地券于債務(wù)人。（4）不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)之變動(dòng)

8、，非登記于