商業(yè)地產(chǎn)成功要訣

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1、姜新國：成功要訣——兼談商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)驗和教訓案例商業(yè)地產(chǎn)要重時間、空間，商業(yè)網(wǎng)點影響范圍有限，一定時間之內(nèi)，才有價值。商業(yè)地產(chǎn)是有限的、有容量的。從時間上考慮，先做商業(yè)，后做房產(chǎn)，在某些項目中可以迅速提高房價，提高收益率。學商業(yè)地產(chǎn)要學規(guī)律、學方法、學案例。在商業(yè)地產(chǎn)面前，都是學生，每個商業(yè)地產(chǎn)都是個性的，都是根據(jù)特定的商圈特點，不能采用經(jīng)驗主義。一、綜述——商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的基本規(guī)律商業(yè)地產(chǎn)是一個固化的資本，把錢變成能掙錢的項目。1、商業(yè)地產(chǎn)形式（1）產(chǎn)品開發(fā)，現(xiàn)金流+市場機遇（2）持有資產(chǎn)開發(fā)，新增物業(yè)開發(fā)，或存量物業(yè)開發(fā)（3）不是造房子，舊改

2、造也是開發(fā)2、價值表現(xiàn)規(guī)律，商業(yè)價值影響房地產(chǎn)價值商業(yè)利潤支持租金，租金支持房價，利潤、租金、房價這是商業(yè)地產(chǎn)的三要素。商業(yè)網(wǎng)點看產(chǎn)出能力，利潤越好，租金越好，房價越高3、商鋪和住宅的差異比較項目商業(yè)物業(yè)居住物業(yè)最終用途商業(yè)經(jīng)營居住評判標準商業(yè)利潤舒適安全便捷秘密經(jīng)濟景觀升值條件經(jīng)營或商業(yè)環(huán)境改善土地或居住環(huán)境改善消耗方式價值轉(zhuǎn)移（中間商品）終端消耗獲得方式投資購置類型經(jīng)營性物業(yè)消耗型物業(yè)屬性生產(chǎn)資料生活資料4、常見開發(fā)模式介紹國內(nèi)三種開發(fā)模式深國投模式：廉價地引進沃爾瑪，影院，升值，賣給美國地產(chǎn)公司大連萬達模式：出租，賣掉，房地產(chǎn)企業(yè)介入商業(yè)物

3、業(yè)模式百聯(lián)模式：商業(yè)物業(yè)，倒扣模式，手頭有商業(yè)資源，包租5、開發(fā)類型單一型：純商業(yè)地產(chǎn)，復合型：商住復合、商旅復合、商辦復合、工商復合多元組合型：商旅辦組合，商住辦組合，工商辦住組合等土地開發(fā)強度加大，會一個項目包含多個形態(tài)物業(yè)增多一般類型：（1）購物中心（有專業(yè)的，如家居中紅星美凱龍）（2）特色商業(yè)街（有綜合類、專業(yè)類、步行、地鐵）（3）市場（綜合市場、專業(yè)市場）最有生命力的形態(tài)，市場是我國最古老的商業(yè)形態(tài)，市字開始就有市場。最早的商業(yè)地產(chǎn)。（4）大型超市（５）百貨大樓（６）專業(yè)賣場：紅星美凱龍國美（７）底層商鋪和一般商場（８）社區(qū)商業(yè)中心、鄰

4、里中心——最近比較關注，商務部也是建議做的。社區(qū)商業(yè)中心適合組團型的城市，適合大型城市；中小城市城市半徑小，中心競爭力強，不適合社區(qū)商業(yè)中心。鄰里中心很難去模仿，在新加坡特殊的環(huán)境中產(chǎn)生的，中國高層空置嚴重很難做出規(guī)模型的鄰里中心。（９）奧特萊斯：傾銷庫存。下架的，打折的。６、商業(yè)地產(chǎn)規(guī)劃類型和理念類型規(guī)劃理念類型規(guī)劃理念商住、居住SOHO零售、旅游Outlets奧特拉斯商務、居住MOHO郊外商業(yè)商務區(qū)SBD商業(yè)、居住BLOCK商辦住旅停車HOPSA豪布斯卡商業(yè)、辦公CBD商業(yè)、工業(yè)、商務Siliconvalley硅谷商業(yè)、休閑RBD商業(yè)街區(qū)、居

5、住Lifestyle萊斯迪瑞商務、旅游TBD改善盈利狀況7、開發(fā)順序l先定位后拿地l先策劃后規(guī)劃（1）策劃是引導性的規(guī)劃，能是商業(yè)地產(chǎn)價值最大化。（2）規(guī)劃是適應性的策劃，要適合這塊土地。（3）外國做規(guī)劃，但不了解當?shù)叵M，無法做策劃（4）好的方案應該規(guī)劃中有策劃，策劃中有規(guī)劃（5）策劃的核心是定位l先文化后設計（1）商業(yè)是功能性的外套（2）文化又分為：建筑上的文化；商業(yè)上的文化每一條商業(yè)街都有它的文化表現(xiàn)好的商業(yè)建筑要有情意趣、商景合一l先招商后建筑要懂得業(yè)態(tài)對建筑的要求l先融資后投資（1）融資中最吸引人的是利潤的空間。（2）有了資金保障以后，

6、項目可以長期發(fā)展（3）融資要有增值性，成長性l先經(jīng)營后銷售賣生意型的融資已經(jīng)在市場中顯現(xiàn)l先管理后開張必須有管理公司托盤，才能穩(wěn)定經(jīng)營，持續(xù)受益l先品牌后賺錢品牌在商品過剩時才有價值：產(chǎn)品供應多了，選品牌建立品牌的四個方面（1）合理的定位：在品牌形成的過程，三方參與，經(jīng)營者，媒體，消費者。投資者有三怕：怕沒資金，怕沒資源，怕市場規(guī)劃亂（2）突出個性，沒有個性就有替代性（3）融入地域文化：大的商業(yè)街都有自己的地域文化。王府井，南京路（4）注重贏利。商業(yè)地產(chǎn)不提倡雷鋒精神，商業(yè)地產(chǎn)是資本，不賺錢不符合商業(yè)規(guī)律，而且要賺暴利，越好的商業(yè)建筑越好的商業(yè)街

7、月租越高。8、開發(fā)流程產(chǎn)品開發(fā)流程以出售為最終結(jié)果，進行產(chǎn)品包裝9、商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展趨勢高強度開發(fā)趨勢，非商化趨勢，要做的不像商業(yè)地產(chǎn)，數(shù)字化，卡通化，休閑化、模式化趨勢10、商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的成功規(guī)律經(jīng)營實心化，肯定要經(jīng)營資產(chǎn)優(yōu)質(zhì)化，資產(chǎn)年年有增長項目品牌化，做商業(yè)地產(chǎn)就是做品牌開發(fā)系統(tǒng)化，復雜，每一個細節(jié)都要考慮到一、拿地——商業(yè)地產(chǎn)贏在前期掌握商業(yè)地產(chǎn)和價格之間的關系，例如，上海20萬；一線城市10萬；一線城市以下7、8萬平方米單價1、商業(yè)地產(chǎn)的前期研究商業(yè)用地判析一看城市地位：看人數(shù)看消費看收入、看規(guī)模、看（產(chǎn)業(yè)）經(jīng)濟、看發(fā)展（規(guī)劃）城市功能、看

8、就業(yè)情況，二看消費，看人數(shù)、看收入、看消費支出、看消費能力、看消費傾向可以做定位選項三看商圈，以自身為商圈，以一個特殊的商業(yè)環(huán)境為商圈，