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1、看清ShoppingMall本質后來營銷策劃機構后來營銷專注商業(yè)地產(chǎn)！原來不行，后來行！在零售業(yè)中，ShoppingMall是一種高級的商業(yè)業(yè)態(tài)形式，譯成中文為“超級購物中心”。在西方國家，ShoppingMall與百貨店和超市一樣是一種常見的業(yè)態(tài)形式，屬于一種新興的復合型商業(yè)零售業(yè)態(tài)，具有規(guī)模龐大、功能齊全的特征，ShoppingMall集購物、休閑、娛樂、飲食于一體，是包括主力百貨店、大賣場以及眾多專賣店、娛樂中心、連鎖店、餐廳在內的超級商業(yè)中心。 ShoppingMall發(fā)端于20世紀50年代的美國，現(xiàn)已成為西方國家的主流零售業(yè)態(tài)，銷售額已占據(jù)
2、其社會消費品總額的一半左右。ShoppingMall進入中國時間不長，由于其本身需要投入巨大的資金和對經(jīng)營有很高的要求，因此這一新興的業(yè)態(tài)進入中國后出現(xiàn)了很多問題，一些地方出現(xiàn)一哄而上的局面，消費能力難以滿足巨大的消費規(guī)模；某些超級購物中心項目則斷裂于資金鏈條，出現(xiàn)資金漏洞，不得不中途擱淺或停建；還有一些超級購物中心即使勉強開業(yè)但卻利用率很低，難以達到設計規(guī)模，造成了資源的巨大浪費。目前國內一些ShoppingMall項目的整體規(guī)劃和運營模式，是積極探索的，為對國內方興未艾的ShoppingMall市場帶來新的思路。 市場:對區(qū)域購買力是一個真實的考
3、驗 ShoppingMall在中國市場的方興未艾體現(xiàn)在各地紛紛上馬超大型的購物中心，據(jù)了解北京、上海、廣州、深圳、西安、青島和武漢等城市都有不少已經(jīng)建成、和正在規(guī)劃中的ShoppingMall項目，例如已經(jīng)建成的北京東方廣場、上海正大廣場、港匯中心、廣州的天河城、深圳的中信城市廣場等，正在建設當中的還包括深圳的華潤中心“萬象城”、北京的世紀金源時代購物中心、華貿中心購物廣場、中關村國際商城、春天Mall和廣州正佳廣場等一大批超級購物中心。這些在建的ShoppingMall普遍的規(guī)模在50萬平方米以上，有的甚至達到100萬平方米，投資動輒幾十億元到上百
4、億元?！ hoppingMall在中國市場如何發(fā)展和規(guī)劃，首先要看區(qū)域經(jīng)濟實力和商業(yè)環(huán)境，也就是說一個超大規(guī)模的購物中心的建設必須要充分考慮當?shù)厥袌龅南M能力和業(yè)態(tài)競爭狀況，而且還要面對核心商圈的消費總量，因為它體現(xiàn)了核心商務圈的人口基數(shù)，也體現(xiàn)了核心商圈的消費能力，也包括了GDP的水準。例如在百貨業(yè)發(fā)達的北京、上海，零售市場競爭已經(jīng)非常激烈，僅僅兩個城市建筑面積超過1萬平方米的大型百貨商場都超過了100家，政府已經(jīng)明確不鼓勵再建設大型的百貨商場，而對于更大規(guī)模的ShoppingMall而言，雖然其功能更多樣化，業(yè)態(tài)形式更先進，但在這些幾乎飽和的市場
5、大規(guī)模建設無疑風險很大。 而深圳和廣州則與北京、上海有很大的不同，這兩個城市的消費能力在國內處于領先地位，但多年來大型百貨零售業(yè)發(fā)育不良，大型百貨商場的數(shù)量和規(guī)模普遍都比較少和小，而兩地的以低價和平價為特征的大賣場和超市的發(fā)展卻如火如荼。后來營銷在2002年對深圳的消費市場做了一次深入的市場調查，發(fā)現(xiàn)深圳居民的收入水平和平均購買力在全國排名第一，2002年深圳人均GDP超過4500美元，城市居民可支配收入24940元，全市居民家庭人均消費支出18925元，深圳每百戶居民擁有18.5輛轎車，已經(jīng)進入轎車消費普及階段；深圳房地產(chǎn)平均價格達到5533元／平
6、方米，2002年全市房地產(chǎn)成交面積突破790萬平方米，增長迅速。這些數(shù)據(jù)顯示深圳已經(jīng)具備了發(fā)展高檔商業(yè)零售業(yè)態(tài)的經(jīng)濟基礎和消費基礎。 在對深圳消費者的調查中發(fā)現(xiàn)，深圳居民對當?shù)氐馁徫餇顩r并不滿意，普遍認為本地缺乏購物環(huán)境舒適良好、檔次中高的綜合性購物中心，當前的一些商場普遍散、亂、差，而以低價為特征的超市和大賣場僅僅能夠滿足人們基本的消費需求。在對受訪者的概念測試中發(fā)現(xiàn)大型現(xiàn)代化的購物中心將逐漸成為受訪者喜歡的購物地點。 資金：吃錢游戲，考驗企業(yè)資本運作實力 ShoppingMall的興建是一場豪華的金錢盛宴，動輒十幾億甚至幾十億的投資需要一系列
7、復雜的資本運作。對投資商而言，不但考驗開發(fā)能力，更考驗公司的資本運作能力?！ ?002年8月，北京大地集團獲準在北京籌建第一家ShoppingMall。大地ShoppingMall一獲批準，該公司即著手股權轉讓。這個項目的總投資是18億元，大地集團計劃拿出6億～7億元人民幣，外方拿出1億美元左右。據(jù)大地集團估計，18億元投資的靜態(tài)回收期是4～6年，35億元的年銷售額是盈虧平衡點?！ ∨c之不同的是，開業(yè)不久的上海正大廣場2003年中曾一度傳出“易主”的消息。正大廣場由泰國正大集團于1997年開始投資興建，是其在中國目前最大的投資項目，號稱“中國第一Mal
8、l”。但正大廣場2002年中試營業(yè)時只啟動了30%左右的功能，資金壓力是問題的關鍵。正大集團當
