廣州中鐵國際廣場項(xiàng)目運(yùn)作

《廣州中鐵國際廣場項(xiàng)目運(yùn)作》由會員上傳分享，免費(fèi)在線閱讀，更多相關(guān)內(nèi)容在行業(yè)資料-天天文庫。

1、廣州中鐵國際廣場項(xiàng)目運(yùn)作2項(xiàng)目介紹2．1項(xiàng)目背景2008年以來，由美國次貸危機(jī)引發(fā)的金融動蕩已經(jīng)逐步蔓延到世界各地的很多領(lǐng)域，其中也包括我國的房地產(chǎn)市場。中央政府為此也推出了一些關(guān)于房地產(chǎn)市場的利率、信貸和稅收的政策，但自2007年至今我國房地產(chǎn)市場持續(xù)低迷，基本進(jìn)入了周期性調(diào)整階段，作為房地產(chǎn)市場主體的房地產(chǎn)商的形勢也不容樂觀。面對金融危機(jī)下我國房地產(chǎn)低迷的市場形勢，研究在此大環(huán)境下房地產(chǎn)項(xiàng)目更適合企業(yè)運(yùn)作的方式，對房地產(chǎn)丌發(fā)商進(jìn)行有效的引導(dǎo)，具有重要的現(xiàn)實(shí)意義。對房地產(chǎn)企業(yè)，特別是國有房地產(chǎn)企業(yè)而言，市場的快速反應(yīng)與企業(yè)的程序化決策，追求企業(yè)的

2、規(guī)?；⑿б娴淖畲蠡c控制企業(yè)經(jīng)營中的風(fēng)險(xiǎn)，往往是管理者和決策層經(jīng)常要面臨和解答的兩難問題，如何處理好這些企業(yè)經(jīng)營運(yùn)作中常常出現(xiàn)的難題，是企業(yè)管理者和決策層每天都在思考的。當(dāng)然，這也引起了筆者的興趣，因此對這種“非常時期”的房地產(chǎn)項(xiàng)目運(yùn)作進(jìn)行了一番探究。2．2企業(yè)情況筆者所在的企業(yè)就是一個典型的國有房地產(chǎn)企業(yè)，企業(yè)的主營業(yè)務(wù)是房屋建筑工程總承包，與房地產(chǎn)開發(fā)屬相關(guān)行業(yè)。筆者所在企業(yè)是在房地產(chǎn)開發(fā)中國家允許國有土地進(jìn)行協(xié)議出讓的后期進(jìn)入該行業(yè)的，正當(dāng)企業(yè)在受盡了建設(shè)單位的“壓價、拖欠、肢解’’三座大山壓迫后，初嘗以土地協(xié)議出讓方式為主的房地產(chǎn)開發(fā)為企

3、業(yè)帶來的豐碩“甜果"，為自己終于從“乙方"變成“甲方”深感慶幸時，國家出臺“禁止國有經(jīng)營性用地協(xié)議出讓”的政策，要求國有經(jīng)營性用地必須采取招標(biāo)、拍賣、掛牌方式取得，結(jié)合企業(yè)固有的決策程序，這種取得土地的方式很快就把筆者所在企業(yè)逼入了一個尷尬的境地，按照我們的決策方式去參與這種競爭方式獲取土地，對筆者所在企業(yè)來說幾乎是不可能。同時，金融危機(jī)引發(fā)的房地產(chǎn)市場持續(xù)低迷，對國有房地產(chǎn)企業(yè)來講無疑是雪上加霜，巨大的經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)讓企業(yè)管理者和決策層望而卻步。然而，為了企業(yè)的生存與發(fā)展，必須研究出一條“國有房地產(chǎn)企業(yè)特色”的發(fā)展新路。2．3項(xiàng)目概況2．3．1項(xiàng)目地塊

4、簡介廣州中鐵國際廣場項(xiàng)目(以下簡稱“該項(xiàng)目”或“項(xiàng)目”)座落于廣州市天河區(qū)，占地面積12283平方米，其中可建設(shè)用地面積10217平方米，市政道路用地面積2066平方米，項(xiàng)目地塊屬”天河北中心商務(wù)區(qū)”。2．3．2項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)到目前為止，該項(xiàng)目己取得建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)用地批準(zhǔn)書、國有土地使用證以及廣州市城市規(guī)劃局于2008年12月批復(fù)的修建性詳細(xì)規(guī)劃方案。項(xiàng)目規(guī)劃要點(diǎn)：容積率為8．99，建筑密度39．8％，建筑高度≤150米，綠地率20．2％。詳細(xì)指標(biāo)如下：1規(guī)劃總用地：12283平方米；2規(guī)劃建設(shè)用地：10217平方米；3總建筑面積：12

5、0880平方米；其中裙樓商業(yè)：11000平方米酒店式公寓：23000平方米寫字樓：57900平方米地下車庫面積：23752平方米架空層面積：5228平方米其中計(jì)算容積率面積：91900平方米不計(jì)容積率面積：28980平方米4綜合容積率：9．O5總建筑密度：39．8％6塔樓建筑密度：32．5％7綠地率：20．5％8綠化面積：2094平方米9機(jī)動車位：581個其中地下車位：549個地上車位：32個2．3．3宗地現(xiàn)狀地塊平坦，西面的規(guī)劃路位于項(xiàng)目紅線內(nèi)，尚未開通，其余三面臨路。2．3．4交通狀況項(xiàng)目500米范圍內(nèi)同時受到三大交通系統(tǒng)的支撐，出行便利；廣州

6、火車東站：廣深線和廣九直通車的始發(fā)點(diǎn)，每天多趟列車往來；地鐵一、三號線交匯，與市4內(nèi)多個重要零售商圈連通；超過30條公交線路從廣州火車東站總站發(fā)出，網(wǎng)絡(luò)覆蓋廣州市內(nèi)的各個方向；四通八達(dá)，交通狀況良好。2．3．5項(xiàng)目周邊環(huán)境及大市政配套項(xiàng)目所在區(qū)域有大量國內(nèi)外大中型企業(yè)已進(jìn)駐該區(qū)，該地段商務(wù)辦公配套成熟。項(xiàng)目周邊建筑密度相對較高，板塊區(qū)域內(nèi)住宅多為中高檔項(xiàng)目；項(xiàng)目周邊的東站商圈J下逐步形成，并和以天河城、J下佳廣場為首的體育西商圈形成互動，商業(yè)氛圍濃厚。到2009年底，廣州天河區(qū)的五星級酒店將從現(xiàn)在的3家達(dá)到11家，新開業(yè)的五星級酒店均以國際品牌為主

7、；項(xiàng)目所在區(qū)域交通、體育、購物、醫(yī)院等公共配套完善，生活、出行非常便利，具備發(fā)展高級公寓的條件。區(qū)域高檔酒店式公寓項(xiàng)目相對缺乏，具有較大市場潛力。項(xiàng)目區(qū)域大市政配套狀況如下l道路狀況：項(xiàng)目緊鄰廣州市天河區(qū)主干道；2供水狀況：市政供水；3污水、雨水排放：市政排水；4通訊(有線電視、電話、網(wǎng)絡(luò))：市政網(wǎng)絡(luò)；5燃?xì)猓喝細(xì)夤芫€已鋪至地塊周邊；6供電：市政電網(wǎng)。3項(xiàng)目前期運(yùn)作3．1國有房地產(chǎn)企業(yè)特點(diǎn)及分析筆者所在的企業(yè)是中國中鐵集團(tuán)的下屬企業(yè)，是一個典型的國有房地產(chǎn)企業(yè)，集團(tuán)公司的主營業(yè)務(wù)是房屋建筑工程總承包，與房地產(chǎn)開發(fā)屬相關(guān)行業(yè)。2004年左右，由于嘗到

8、了房地產(chǎn)開發(fā)為企業(yè)帶來的豐碩“甜果"，開始大力進(jìn)軍房地產(chǎn)行業(yè)。仔細(xì)分析企業(yè)的現(xiàn)狀，發(fā)現(xiàn)它有如下特點(diǎn)。3．1．1企業(yè)優(yōu)點(diǎn)首先