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《廣州中鐵國(guó)際廣場(chǎng)項(xiàng)目運(yùn)作》由會(huì)員上傳分享，免費(fèi)在線閱讀，更多相關(guān)內(nèi)容在行業(yè)資料-天天文庫(kù)。
1、廣州中鐵國(guó)際廣場(chǎng)項(xiàng)目運(yùn)作2項(xiàng)目介紹2．1項(xiàng)目背景2008年以來(lái)，由美國(guó)次貸危機(jī)引發(fā)的金融動(dòng)蕩已經(jīng)逐步蔓延到世界各地的很多領(lǐng)域，其中也包括我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)。中央政府為此也推出了一些關(guān)于房地產(chǎn)市場(chǎng)的利率、信貸和稅收的政策，但自2007年至今我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)低迷，基本進(jìn)入了周期性調(diào)整階段，作為房地產(chǎn)市場(chǎng)主體的房地產(chǎn)商的形勢(shì)也不容樂(lè)觀。面對(duì)金融危機(jī)下我國(guó)房地產(chǎn)低迷的市場(chǎng)形勢(shì)，研究在此大環(huán)境下房地產(chǎn)項(xiàng)目更適合企業(yè)運(yùn)作的方式，對(duì)房地產(chǎn)丌發(fā)商進(jìn)行有效的引導(dǎo)，具有重要的現(xiàn)實(shí)意義。對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)，特別是國(guó)有房地產(chǎn)企業(yè)而言，市場(chǎng)的快速反應(yīng)與企業(yè)的程序化決策，追求企業(yè)的
2、規(guī)?；?、效益的最大化與控制企業(yè)經(jīng)營(yíng)中的風(fēng)險(xiǎn)，往往是管理者和決策層經(jīng)常要面臨和解答的兩難問(wèn)題，如何處理好這些企業(yè)經(jīng)營(yíng)運(yùn)作中常常出現(xiàn)的難題，是企業(yè)管理者和決策層每天都在思考的。當(dāng)然，這也引起了筆者的興趣，因此對(duì)這種“非常時(shí)期”的房地產(chǎn)項(xiàng)目運(yùn)作進(jìn)行了一番探究。2．2企業(yè)情況筆者所在的企業(yè)就是一個(gè)典型的國(guó)有房地產(chǎn)企業(yè)，企業(yè)的主營(yíng)業(yè)務(wù)是房屋建筑工程總承包，與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)屬相關(guān)行業(yè)。筆者所在企業(yè)是在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中國(guó)家允許國(guó)有土地進(jìn)行協(xié)議出讓的后期進(jìn)入該行業(yè)的，正當(dāng)企業(yè)在受盡了建設(shè)單位的“壓價(jià)、拖欠、肢解’’三座大山壓迫后，初嘗以土地協(xié)議出讓方式為主的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)為企
3、業(yè)帶來(lái)的豐碩“甜果"，為自己終于從“乙方"變成“甲方”深感慶幸時(shí)，國(guó)家出臺(tái)“禁止國(guó)有經(jīng)營(yíng)性用地協(xié)議出讓”的政策，要求國(guó)有經(jīng)營(yíng)性用地必須采取招標(biāo)、拍賣(mài)、掛牌方式取得，結(jié)合企業(yè)固有的決策程序，這種取得土地的方式很快就把筆者所在企業(yè)逼入了一個(gè)尷尬的境地，按照我們的決策方式去參與這種競(jìng)爭(zhēng)方式獲取土地，對(duì)筆者所在企業(yè)來(lái)說(shuō)幾乎是不可能。同時(shí)，金融危機(jī)引發(fā)的房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)低迷，對(duì)國(guó)有房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)講無(wú)疑是雪上加霜，巨大的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)讓企業(yè)管理者和決策層望而卻步。然而，為了企業(yè)的生存與發(fā)展，必須研究出一條“國(guó)有房地產(chǎn)企業(yè)特色”的發(fā)展新路。2．3項(xiàng)目概況2．3．1項(xiàng)目地塊
4、簡(jiǎn)介廣州中鐵國(guó)際廣場(chǎng)項(xiàng)目(以下簡(jiǎn)稱“該項(xiàng)目”或“項(xiàng)目”)座落于廣州市天河區(qū)，占地面積12283平方米，其中可建設(shè)用地面積10217平方米，市政道路用地面積2066平方米，項(xiàng)目地塊屬”天河北中心商務(wù)區(qū)”。2．3．2項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)到目前為止，該項(xiàng)目己取得建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)用地批準(zhǔn)書(shū)、國(guó)有土地使用證以及廣州市城市規(guī)劃局于2008年12月批復(fù)的修建性詳細(xì)規(guī)劃方案。項(xiàng)目規(guī)劃要點(diǎn)：容積率為8．99，建筑密度39．8％，建筑高度≤150米，綠地率20．2％。詳細(xì)指標(biāo)如下：1規(guī)劃總用地：12283平方米；2規(guī)劃建設(shè)用地：10217平方米；3總建筑面積：12
5、0880平方米；其中裙樓商業(yè)：11000平方米酒店式公寓：23000平方米寫(xiě)字樓：57900平方米地下車庫(kù)面積：23752平方米架空層面積：5228平方米其中計(jì)算容積率面積：91900平方米不計(jì)容積率面積：28980平方米4綜合容積率：9．O5總建筑密度：39．8％6塔樓建筑密度：32．5％7綠地率：20．5％8綠化面積：2094平方米9機(jī)動(dòng)車位：581個(gè)其中地下車位：549個(gè)地上車位：32個(gè)2．3．3宗地現(xiàn)狀地塊平坦，西面的規(guī)劃路位于項(xiàng)目紅線內(nèi)，尚未開(kāi)通，其余三面臨路。2．3．4交通狀況項(xiàng)目500米范圍內(nèi)同時(shí)受到三大交通系統(tǒng)的支撐，出行便利；廣州
6、火車東站：廣深線和廣九直通車的始發(fā)點(diǎn)，每天多趟列車往來(lái)；地鐵一、三號(hào)線交匯，與市4內(nèi)多個(gè)重要零售商圈連通；超過(guò)30條公交線路從廣州火車東站總站發(fā)出，網(wǎng)絡(luò)覆蓋廣州市內(nèi)的各個(gè)方向；四通八達(dá)，交通狀況良好。2．3．5項(xiàng)目周邊環(huán)境及大市政配套項(xiàng)目所在區(qū)域有大量國(guó)內(nèi)外大中型企業(yè)已進(jìn)駐該區(qū)，該地段商務(wù)辦公配套成熟。項(xiàng)目周邊建筑密度相對(duì)較高，板塊區(qū)域內(nèi)住宅多為中高檔項(xiàng)目；項(xiàng)目周邊的東站商圈J下逐步形成，并和以天河城、J下佳廣場(chǎng)為首的體育西商圈形成互動(dòng)，商業(yè)氛圍濃厚。到2009年底，廣州天河區(qū)的五星級(jí)酒店將從現(xiàn)在的3家達(dá)到11家，新開(kāi)業(yè)的五星級(jí)酒店均以國(guó)際品牌為主
7、；項(xiàng)目所在區(qū)域交通、體育、購(gòu)物、醫(yī)院等公共配套完善，生活、出行非常便利，具備發(fā)展高級(jí)公寓的條件。區(qū)域高檔酒店式公寓項(xiàng)目相對(duì)缺乏，具有較大市場(chǎng)潛力。項(xiàng)目區(qū)域大市政配套狀況如下l道路狀況：項(xiàng)目緊鄰廣州市天河區(qū)主干道；2供水狀況：市政供水；3污水、雨水排放：市政排水；4通訊(有線電視、電話、網(wǎng)絡(luò))：市政網(wǎng)絡(luò)；5燃?xì)猓喝細(xì)夤芫€已鋪至地塊周邊；6供電：市政電網(wǎng)。3項(xiàng)目前期運(yùn)作3．1國(guó)有房地產(chǎn)企業(yè)特點(diǎn)及分析筆者所在的企業(yè)是中國(guó)中鐵集團(tuán)的下屬企業(yè)，是一個(gè)典型的國(guó)有房地產(chǎn)企業(yè)，集團(tuán)公司的主營(yíng)業(yè)務(wù)是房屋建筑工程總承包，與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)屬相關(guān)行業(yè)。2004年左右，由于嘗到
8、了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)為企業(yè)帶來(lái)的豐碩“甜果"，開(kāi)始大力進(jìn)軍房地產(chǎn)行業(yè)。仔細(xì)分析企業(yè)的現(xiàn)狀，發(fā)現(xiàn)它有如下特點(diǎn)。3．1．1企業(yè)優(yōu)點(diǎn)首先
