農(nóng)村集體建設用地流轉問題

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1、農(nóng)村集體建設用地流轉相關問題研究1.農(nóng)村建設用地流轉問題研究的重要性和必要性2.我國農(nóng)村建設用地流轉的歷程3.農(nóng)村集體建設用地流轉的現(xiàn)狀3.1.現(xiàn)行法律規(guī)范內容解讀與相關問題的澄清從現(xiàn)行立法層面看，我國形成了以《憲法》中的規(guī)定為根本，以《民法通則》、《物權法》、《土地管理法》等具體法律規(guī)定為主體的一套土地法律制度體系。通過考察解讀其中的具體規(guī)定，我們不僅可以一覽現(xiàn)行農(nóng)村集體建設用地流轉制度的具體規(guī)范內容，還可以借助體系邏輯的分析方法，發(fā)現(xiàn)其中究竟存在哪些問題，在分析探討這些問題的同時，也會澄清一些實踐中似是而非、含混不

2、清的理解和困惑。3.1.1憲法規(guī)范內容解讀與相關問題的澄清《憲法》第10條是關于我國土地制度的規(guī)定，該條中的第1款、第2款在明確規(guī)定了我國土地所有權主體只有國家和農(nóng)村集體這兩類同時，又對國有土地和集體所有土地范圍進行了界分，在第3款中規(guī)定了國家為了公共利益的需要，可以依照法律規(guī)定對土地實行征收、征用并給予補償?shù)闹贫?，而有關土地流轉的問題規(guī)定在第4款中，即“任何組織或者個人不得侵占、買賣或者以其他形式非法轉讓土地。土地的使用權可以依照法律的規(guī)定轉讓?！痹摋l款中的所謂“土地的使用權”，當然既包括國有土地的使用權，也包括農(nóng)村

3、集體土地的使用權?？疾旆治鲞@三個條款規(guī)定的內容，不難看出我國憲法明確禁止土地所有權成為任何組織和個人之間交易的客體，即便是國家也只能是為了公共利益的需要才能啟動土地征收、征用權。這反映了國家憲法在土地所有權主體上的嚴格法定性和土地所有權作為交易客體的嚴格禁止性，與此立場形成對照的是，憲法在土地使用權的流轉上，卻賦予了極大的想象空間?！巴恋氐氖褂脵嗫梢砸勒辗傻囊?guī)定轉讓”，憲法中如此規(guī)定，意味著從我國憲法層面看，現(xiàn)行法律無論對土地使用權流轉問題做出什么樣的規(guī)定，都不存在憲法性障礙，這就為現(xiàn)行有關農(nóng)村集體土地使用權流轉的法

4、律制度為適應社會各項事業(yè)發(fā)展的需求而進行必要改革和創(chuàng)新預留了廣泛的立法空間。在此需要特別指出的是，憲法允許依法可以轉讓的是“土地的使用權”，而非“土地本身”。據(jù)此，學術界、實務界以及社會上廣泛使用的“土地流轉”、“建設用地流轉”等表述用語，并不嚴謹，極易引起誤導，久而久之乃至形成錯誤的土地流轉意識和觀念，因此，有必要在官方文本中對相關用語加以澄清并統(tǒng)一規(guī)范其使用。另外，《憲法》第10條第5款規(guī)定對農(nóng)村土地流轉制度構建的意義也不應忽視，該規(guī)定是“一切使用土地的組織和個人必須合理地利用土地”，實際上，該規(guī)定通過對農(nóng)村集體土

5、地使用權人設定“合理利用”的義務，內涵有在某些情形下的“土地使用權流轉”不僅僅是使用權人的一項權利，也應是一項法定義務，如農(nóng)村集體建設用地被閑置的情形。因此，第5款規(guī)定，實際上構成了有關農(nóng)村土地使用權的權利濫用、怠于利用和鼓勵流轉以實現(xiàn)農(nóng)村集體土地利用的社會效用最大化等法律制度建構和創(chuàng)新的憲法依據(jù)。3.1.2物權法規(guī)范內容解讀與相關問題的澄清以憲法規(guī)定為依據(jù)，有關農(nóng)村集體建設用地流轉的法律規(guī)范主要規(guī)定在《物權法》和《土地管理法》中。由于《物權法》是由全國人民代表大會審議通過，而《土地管理法》是由全國人民代表大會常務委員

6、會審議通過，因此，在法律的效力位階上，《物權法》中關于農(nóng)村集體建設用地的規(guī)定應高于《土地管理法》，這也意味著《土地管理法》中有關農(nóng)村集體建設用地的規(guī)定既不能違背《憲法》中的規(guī)定，也不能與《物權法》中的規(guī)定相抵觸。從《物權法》有關規(guī)定看，以下問題應予以關注：一是“建設用地使用權”這一法律概念是否將我們通稱的“農(nóng)村集體建設用地使用權”這一概念涵蓋在內，不無疑問？由于《物權法》將“宅基地使用權”已經(jīng)有別于“建設用地使用權”而單列一章予以規(guī)定，這表明在《物權法》的立場上，“建設用地使用權”與“宅基地使用權”這兩個法律概念是各自

7、獨立、互不包容的。也就是說，當我們使用“建設用地使用權”這一概念進行表達時，所涉及到的內容不應與“宅基地使用權”有關。但是，“建設用地使用權”這一法律概念是否是“農(nóng)村集體建設用地使用權”的上位概念呢？對此，從《物權法》的相關規(guī)定看，可謂語焉不詳。因為《物權法》第十二章是專門關于“建設用地使用權”的規(guī)定，從該章各具體條文的內容看，主要是有關國有建設用地使用權的規(guī)定，而對于“農(nóng)村集體建設用地使用權”，該章僅用一個了條文就對“農(nóng)村集體建設用地使用權”在《物權法》中作了交代，即第51條，“集體所有的土地作為建設用地的，應當依照

8、土地管理法等法律規(guī)定辦理”。從《物權法》第51條規(guī)定的內容及其在《物權法》體系中的位置安排看，實難得出“建設用地使用權”是“農(nóng)村集體建設用地使用權”的上位概念這一結論。這一判斷，也基本與實踐中的表達想符合，即我們通常將國有土地使用權表達為“建設用地使用權”，將農(nóng)村集體建設用地使用權表達為“集體建設用地使用權”。二是關于農(nóng)村集體建設