中小房企融資面臨的挑戰(zhàn)

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1、中小房企融資面臨的挑戰(zhàn)　　一、銀行信貸潛在擠壓中小房企　　在眾多的資金來源中，銀行渠道無疑是影響最大的，它的態(tài)度直接決定了房地產(chǎn)信貸額度的大小、其他融資方式的成功與否以及募集資金的多少。在房地產(chǎn)信貸方面，銀行并沒有對中小房企設(shè)立專門的優(yōu)惠，而是統(tǒng)一放到整個房地產(chǎn)行業(yè)中來制定信貸政策。從五大國有銀行的總體信貸政策來看，對于房地產(chǎn)行業(yè)是謹慎的,甚至對開發(fā)貸款余額要求給予壓降。這響應(yīng)了國家調(diào)控要求，也是為避免行業(yè)出現(xiàn)過熱苗頭而采取的避險行為。不過，2013年以來，整體經(jīng)濟增長放緩，在其他行業(yè)不見起色的情況下，不少銀行信貸資金又逐步流回房地產(chǎn)。第二季度末，房地產(chǎn)貸款合

2、計余額萬億元,同比增長%,增速較上個季虔$增加個百分點，超過同期整體貸款增速?！　∵@是自2011年以來，第二次房地產(chǎn)貸款增速超過同期全部貸款增速。但需要指出的是，增速提升的主要力量是個人按揭貸款的推動，并非面向房企的直接融資，而且銀行有限的信貸資源主要投放在了大型房企上面。由于各地房地產(chǎn)市場不平衡，銀行在對房企融資時，除考慮項目本身外還會參考企業(yè)規(guī)模、發(fā)展區(qū)域、股東背景、營業(yè)收入等。按照國家發(fā)改委頒布的標準，中小房地產(chǎn)企業(yè)指營業(yè)收入20億元以下或總資產(chǎn)1億元以下的企業(yè)，盡管數(shù)量眾多，但大中型銀行在其身上投入的房地產(chǎn)信貸占比恐只有20%~30%。正是由于外部融資

3、環(huán)境的差異，過去兒年來，房地產(chǎn)行業(yè)的集中度有了顯著提升。2012年，萬科、綠地、保利、中海四家共計銷售4449億元，占行業(yè)銷售的%,而2008年，這一比值僅為%。大型房企由于總體資金實力雄厚，通過快速周轉(zhuǎn)的方式，贏得了較多的市場份額?！　《?、融資需多層次改革　　目前房企的格局是，一、二線城市大中小房企并存，大中型房企占據(jù)優(yōu)勢地位；三、四線城市仍以中小房企為主。即使是全國最大的房企萬科,也只布局了包括一、二線城市在內(nèi)的60余個城市，而且短期內(nèi)也不會到更多城市布局。因此，三、四線城市仍以中小型房企為主。三、四線城市盡管在城市經(jīng)濟規(guī)模、輻射能力和人口聚集能力遠遠不能

4、和一線城市及省會城市相比，但在一線城市人口、環(huán)境逐步飽和的狀況下，未來三、四線城市仍有城鎮(zhèn)化的潛力可挖。在近期召開的十二屆全國人大常委會第三次會議上，國家發(fā)改委主任徐紹史作了《國務(wù)院關(guān)于城鎮(zhèn)化建設(shè)工作情況的報告》。報告稱，我國將全面放開小城鎮(zhèn)和小城市落戶限制，有序放開中等城市落戶限制，逐步放寬大城市落戶條件，合理設(shè)定特大城市落戶條件，逐步把符合條件的農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口轉(zhuǎn)為城鎮(zhèn)居民。這在政策上給予了中小城市以及中小房企發(fā)展一定的想象空間。而從融資上看，除了部分較好的優(yōu)質(zhì)中小企業(yè)可以獲得銀行信貸支持外，剩下的仍然要借助地方性金融機構(gòu)、信托公司的高息信貸資金甚至民間高利貸

5、。因此，促進中小房企融資應(yīng)該發(fā)揮市場調(diào)節(jié)力量。一方面，要加速我國城鎮(zhèn)化進程；另一方面，中小房企要提高自身實力，降低經(jīng)營風(fēng)險。而從金融配套改革上看，應(yīng)該建立銀行之外的多層次金融支持體系。在現(xiàn)有的信托、房地產(chǎn)基金等的觸角尚不能觸及中小房企較多的三、四線城市，而小額貸款公司規(guī)模和資金實力又稍顯薄弱的情況下，可以鼓勵地方政府出資設(shè)立或參股融資性擔(dān)保機構(gòu)，并通過獎勵、風(fēng)險補償?shù)榷喾N方式引導(dǎo)融資性擔(dān)保公司健康發(fā)展?！　∽髡撸毫枂挝唬褐袊ど蹄y行投資銀行部研究中心