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1、調(diào)控背景下中小房企融資戰(zhàn)略探究 摘要：自從房地產(chǎn)調(diào)控措施實(shí)施以來(lái)，國(guó)家政策明確規(guī)定重點(diǎn)城市限購(gòu)事宜，但是隨著群眾對(duì)房地產(chǎn)的需求量的增加，實(shí)際的房地產(chǎn)價(jià)格并沒(méi)有大幅度下降，但是政策還是使中小房企的成本不斷提高。關(guān)鍵詞：調(diào)控背景；中小房企融資；戰(zhàn)略中圖分類號(hào)：F830文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A文章編號(hào)：1001-828X（2014）04-0-02在房?jī)r(jià)仍然穩(wěn)步上行、成交量依舊溫和放大乃至城鎮(zhèn)化的背景下，這一影響仍能被不少企業(yè)承受，但一旦大眾預(yù)期改變，企業(yè)虧損乃至破產(chǎn)就會(huì)不期而至。一、融資面臨三大障礙資金流是決定企業(yè)生死的重要因素。作為資金密集型企業(yè)，資金對(duì)房企的意義
2、尤其如此。樓盤項(xiàng)目開發(fā)通常要求企業(yè)自有資金要在30%以上，其他的資金來(lái)自銀行開發(fā)貸款、按揭貸款、客戶預(yù)付款及其他渠道。根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，1-6月，在房企開發(fā)資金6.68萬(wàn)億元中，自籌資金2.52萬(wàn)億元，約占37.72%，定金和預(yù)收款1.84萬(wàn)億元，約占27.54%，按揭貨款0.79萬(wàn)億元，占比11.98%，其他全部是來(lái)自于外部資金，約占23%。7隨著社會(huì)的經(jīng)濟(jì)的高速發(fā)展和市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)強(qiáng)度的加劇，企業(yè)要想做大做強(qiáng)，所需要投入的資金越來(lái)越多，融資這一方式越來(lái)越受到大家的認(rèn)可，但是目前中小房企業(yè)的融資面臨了一些問(wèn)題。第一，國(guó)家的政治策略并不支持房產(chǎn)企業(yè)融資行為
3、。雖然我國(guó)政府在近些年來(lái)加大了對(duì)中小企業(yè)的資金支持和法律維護(hù)，在稅收、信貸等方面對(duì)中小企業(yè)也是越來(lái)越開放的態(tài)度，但是這種開放和鼓勵(lì)的態(tài)度主要針對(duì)的是農(nóng)業(yè)、加工行業(yè)和養(yǎng)殖業(yè)等，對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)并沒(méi)有表現(xiàn)出明朗的支持鼓勵(lì)姿態(tài)。第二，中小房地產(chǎn)企業(yè)的融資渠道狹窄。中小房地產(chǎn)企業(yè)的市場(chǎng)影響力、人脈聚集力和銷售范圍都比較的有限，而海外資本、債券方面也是無(wú)法涉足，這就在很大的程度上限制了中小企業(yè)的融資渠道，企業(yè)融資渠道受限，也就在根本上限制了企業(yè)的長(zhǎng)久發(fā)展，加之房地產(chǎn)企業(yè)投資時(shí)間長(zhǎng)，效益回收晚，銀行間市場(chǎng)提供的短期融資券、中期票據(jù)也是難以收入囊中，情況堪憂。最后，中
4、小房地產(chǎn)企業(yè)前景有限，經(jīng)驗(yàn)相對(duì)缺乏，這就導(dǎo)致了銀行對(duì)其投入資金的力度不夠，行為也不夠堅(jiān)持，失去了銀行的支持，中小企業(yè)要想繼續(xù)發(fā)展，只能轉(zhuǎn)頭向高成本的融資方式前進(jìn)。在企業(yè)采取高成本的融資方式后，銀行對(duì)其投資會(huì)更加謹(jǐn)慎和小心，而企業(yè)看到銀行的態(tài)度后便會(huì)更加依賴高成本融資，這就形成了惡性循環(huán)，致使中小房企的資金壓力逐漸增加，不堪重負(fù)。7二、銀行信貸暗中排斥中小房企銀行作為資金流轉(zhuǎn)、儲(chǔ)存的主要方式之一，其對(duì)一個(gè)企業(yè)的態(tài)度足以決定企業(yè)發(fā)展的成敗。如果銀行對(duì)企業(yè)提供大力的資金支持，企業(yè)有了保障，在沒(méi)有領(lǐng)導(dǎo)層面指導(dǎo)失誤的情況下，一般會(huì)在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中取得良好的發(fā)展
5、，而一個(gè)企業(yè)得不到銀行的支持，即使其眼光獨(dú)到，潛力無(wú)限，也難以在市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)和挑戰(zhàn)中取得良好的發(fā)展，甚至?xí)愀獾酱绮诫y行的局面，直至失敗、退出市場(chǎng)。中小房地產(chǎn)行業(yè)在銀行的信貸方面，并沒(méi)有享受到國(guó)家對(duì)中小企業(yè)所發(fā)布的優(yōu)惠政策，相反的，銀行甚至?xí)p少對(duì)其的貸款余額。三、融資渠道的開發(fā)（一）上市融資上市融資的行為可以說(shuō)是稍微大型一些的企業(yè)為了強(qiáng)化自身的抗風(fēng)險(xiǎn)能力和資金實(shí)力都愿意走的途徑，也是近幾年被大家熟知的融資方式。上市融資有兩種方式：一種是直接上市融資，另一種則是間接上市融資。直接上市融資的入門條件比較高，審查手續(xù)也非常嚴(yán)格，對(duì)于企業(yè)的規(guī)模也有一定的要求，
6、所以選擇這種方式的企業(yè)較少。間接上市融資相對(duì)來(lái)說(shuō)較簡(jiǎn)單一些，但是其必須有良好的項(xiàng)目和資產(chǎn)，不論是何種方式的上市，對(duì)于我國(guó)的中小房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，都是巨大的挑戰(zhàn)。7（二）項(xiàng)目融資項(xiàng)目融資就是針對(duì)指定的項(xiàng)目進(jìn)行融資，企業(yè)作為貸款方，將多種渠道的資金整合起來(lái)，投入到項(xiàng)目之中，從而保障著項(xiàng)目的正常、良好運(yùn)作。這種融資方式，吸取的資金范圍較廣，涉及的投資方也較多，這樣就將風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行了分擔(dān)，該融資方式，比較常見。（三）擔(dān)保融資投資擔(dān)保公司融資優(yōu)勢(shì)在于靈活性和便捷性，但其民間金融性質(zhì)也決定了其具有融資金額不大、融資成本較高的特點(diǎn)，使很多開發(fā)商融資選擇時(shí)產(chǎn)生顧慮。對(duì)于項(xiàng)目
7、融資需求不大、急需補(bǔ)充資金的中小房企而言，目前投資擔(dān)保融資在某種程度上也能解其燃眉之急。（四）典當(dāng)融資受金融環(huán)境的影響，房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)用典當(dāng)融資的并不多。典當(dāng)?shù)膬?yōu)勢(shì)是時(shí)間短、方便快捷，這些使其成為了中小企業(yè)的融資渠道，主要是利用包括不動(dòng)產(chǎn)在內(nèi)的不易變現(xiàn)的資產(chǎn)，換取企業(yè)所急需的后續(xù)發(fā)展資金。作為銀行信貸融資的補(bǔ)充，典當(dāng)融資以其靈活便捷的特性，為中小房企提供了一種可探索的過(guò)橋式的融資路徑。（五）其他渠道房地產(chǎn)信托投資基金（REITs）是資金信托和財(cái)7產(chǎn)信托的結(jié)合，是一種標(biāo)準(zhǔn)化、可流通的金融產(chǎn)品，理論上適宜于任何可以產(chǎn)生穩(wěn)定收益的物業(yè)項(xiàng)目。不過(guò)，由于目前政策和
8、市場(chǎng)環(huán)境所限，REITs在國(guó)內(nèi)尚無(wú)實(shí)施路徑，未來(lái)或?qū)⒊蔀槭袌?chǎng)的重要融資模式，中小房企在自身資產(chǎn)
