中鐵置業(yè)長(zhǎng)沙青竹湖項(xiàng)目可行性研究報(bào)告

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1、中鐵置業(yè)長(zhǎng)沙青竹湖項(xiàng)目可行性研究報(bào)告報(bào)告前言根據(jù)土地出讓合同，本項(xiàng)目總占地為732畝，凈用地617畝，政府規(guī)劃道路和綠化等約115畝。其中的政府規(guī)劃道路可根據(jù)項(xiàng)目整體規(guī)劃進(jìn)行調(diào)整，把政府規(guī)劃道路與小區(qū)內(nèi)道路相結(jié)合，因此本項(xiàng)目總用地可以達(dá)到732畝。綜合經(jīng)濟(jì)效益、市場(chǎng)環(huán)境和開(kāi)發(fā)條件，容積率0.6是最適合本項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的容積率，現(xiàn)根據(jù)732畝的總用地，在容積率指標(biāo)在0.6的情況下做了初步的投資及經(jīng)濟(jì)效益測(cè)算。27一、青竹湖項(xiàng)目分析（一）區(qū)域概況中鐵置業(yè)長(zhǎng)沙青竹湖項(xiàng)目地處長(zhǎng)沙重點(diǎn)規(guī)劃建設(shè)的四大組團(tuán)之一的——撈霞組團(tuán)，該組團(tuán)欲以青竹湖高爾夫球場(chǎng)、深水港碼頭、金霞開(kāi)發(fā)區(qū)、新火車(chē)北站為依托，借區(qū)

2、域內(nèi)發(fā)達(dá)的交通路網(wǎng)，豐富的生態(tài)資源，將該組團(tuán)打造成一個(gè)居住、商貿(mào)、休閑旅游、影視為一體的生態(tài)新城，希望通過(guò)金霞物流中心帶動(dòng)的人流、信息流、資金流、技術(shù)流，來(lái)有效地構(gòu)架房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的資源平臺(tái)，為長(zhǎng)沙市北城地產(chǎn)格局實(shí)現(xiàn)飛躍提供支持。27（二）項(xiàng)目概況1、地塊基本情況27中鐵置業(yè)長(zhǎng)沙青竹湖項(xiàng)目地塊位于開(kāi)福區(qū)青竹湖鎮(zhèn)，地塊東靠太陽(yáng)山路，西臨星月路，南接北三環(huán)，北邊為青竹湖水庫(kù)與青竹湖畔小區(qū)，距離長(zhǎng)沙汽車(chē)北站約10公里。地塊建筑凈用地面積411629.5㎡，約617畝，另有10761.8㎡的綠化用地，65493.5㎡的規(guī)劃路幅用地。地塊呈不規(guī)則扇形，地形高低起伏，植被豐茂，景色秀美，地塊為出

3、讓用地，土地用途為住宅用地，目前地塊拆遷已基本完成。272、交通狀況市政道路建設(shè)較理想，道路暢達(dá)，太陽(yáng)山路，星月路、青竹湖大道已開(kāi)通，經(jīng)芙蓉北路或東二環(huán)與市中心相連，交通比較方便。太陽(yáng)山路星月路青竹湖大道中青路東二環(huán)芙蓉路273、配套狀況周邊市政、生活配套較單薄，將給項(xiàng)目居民生活帶來(lái)較大不便。4、周邊狀況周邊環(huán)境優(yōu)美，但常住人口較少，項(xiàng)目東北邊為青竹湖外國(guó)語(yǔ)實(shí)驗(yàn)中學(xué)，東邊有個(gè)安置小區(qū)，北邊風(fēng)景秀美的青竹湖旁有個(gè)青竹湖畔小區(qū)外，周邊其他都是尚待開(kāi)發(fā)的土地，區(qū)域目前開(kāi)發(fā)項(xiàng)目較少，但未來(lái)開(kāi)發(fā)體量較大。27青竹湖外國(guó)語(yǔ)實(shí)驗(yàn)中學(xué)安置小區(qū)青竹湖畔小區(qū)（三）地塊SWOT分析1、優(yōu)勢(shì)分析：n項(xiàng)目

4、地塊自然環(huán)境優(yōu)美，地勢(shì)高低起伏，有利于因地借勢(shì)打造豐富的產(chǎn)品線；n項(xiàng)目地塊區(qū)域規(guī)劃發(fā)展?jié)摿薮?；n交通道路網(wǎng)絡(luò)暢達(dá)；n項(xiàng)目區(qū)域整體形象較高端，有利于高品質(zhì)產(chǎn)品的打造。2、劣勢(shì)分析：n現(xiàn)場(chǎng)地塊不平整，有較大落差，勢(shì)必增加規(guī)劃難度和開(kāi)發(fā)成本；n離市區(qū)較遠(yuǎn)，區(qū)域內(nèi)生活配套設(shè)施缺乏，公共交通不太方便，生活不便，前期目標(biāo)客戶群只能鎖定在有車(chē)一族；n項(xiàng)目西邊的鐵路線帶來(lái)一定的噪音污染，降低居住品質(zhì)。3、機(jī)會(huì)分析：n金霞海關(guān)保稅物流中心的規(guī)劃建設(shè)和火車(chē)北站的搬遷未來(lái)將給區(qū)域內(nèi)帶來(lái)消費(fèi)客群支撐；n27隨著政府宏觀調(diào)控，低容積率、低密度的高品質(zhì)物業(yè)市場(chǎng)逐步稀缺；n區(qū)域內(nèi)近期多個(gè)大盤(pán)的開(kāi)發(fā)建設(shè)將提升

5、區(qū)域配套設(shè)施。4、威脅分析：n政策風(fēng)險(xiǎn)，根據(jù)長(zhǎng)沙市規(guī)定，本項(xiàng)目所在區(qū)域執(zhí)行“90㎡以下占60%”的規(guī)定，而根據(jù)長(zhǎng)沙市規(guī)劃管理局文件《關(guān)于青竹湖畔小區(qū)南區(qū)項(xiàng)目用地規(guī)劃指標(biāo)調(diào)整問(wèn)題的意見(jiàn)》（《長(zhǎng)規(guī)報(bào)[2007]17號(hào)》）文件，要求本項(xiàng)目小于90㎡的小戶型套型面積占30%，雖然較60%已經(jīng)有了很大的降低，但是本項(xiàng)目規(guī)模體量比較大，30%的比例仍然不小，將在一定程度上影響本項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)建設(shè)；n市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，本項(xiàng)目南面芙蓉北路沿線未來(lái)可供開(kāi)發(fā)面積比較大，地理位置都優(yōu)于本項(xiàng)目，未來(lái)競(jìng)爭(zhēng)比較激烈；n未來(lái)出臺(tái)的政府宏觀調(diào)控政策的影響，2007年以來(lái)，全國(guó)各地房?jī)r(jià)上漲迅速，長(zhǎng)沙房?jī)r(jià)也迅猛發(fā)展，去年以來(lái)的

6、眾多宏觀調(diào)控政策甚微，預(yù)計(jì)未來(lái)政府有可能出臺(tái)新的、更嚴(yán)厲的宏觀調(diào)控政策，從土地、市場(chǎng)供應(yīng)結(jié)構(gòu)、金融信貸市場(chǎng)等多個(gè)方面對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行調(diào)控。（四）地塊定位分析根據(jù)地塊的實(shí)際情況，結(jié)合市場(chǎng)供應(yīng)情況，以容積率以0.6為基準(zhǔn)進(jìn)行開(kāi)發(fā)建設(shè)，預(yù)計(jì)總建筑面積為286801.46㎡，以別墅類(lèi)產(chǎn)品（獨(dú)棟、雙拼、聯(lián)排）、小高層產(chǎn)品及少量的社區(qū)商業(yè)的組合開(kāi)發(fā)模式為宜，滾動(dòng)式開(kāi)發(fā)，總開(kāi)發(fā)周期約為四年半，銷(xiāo)售周期約為四年。27一、投資和收益分析在容積率0.6的情況下進(jìn)行了模擬財(cái)務(wù)測(cè)算，以50萬(wàn)/畝的地價(jià)計(jì)算，稅前利潤(rùn)為44316萬(wàn)元，稅前利潤(rùn)率為39.55%，稅后利潤(rùn)25768萬(wàn)元（扣除土地增值稅），稅后

7、利潤(rùn)率23.00%，有著較高的經(jīng)濟(jì)效益：（一）項(xiàng)目投資經(jīng)測(cè)算，該項(xiàng)目總投資為112049萬(wàn)元，實(shí)際投資估算詳見(jiàn)下表：表一：投資估算表（開(kāi)發(fā)面積：732畝容積率：0.6）　項(xiàng)目名稱(chēng)：長(zhǎng)沙青竹湖項(xiàng)目日期：2007/10項(xiàng)目單位成本（元/M2）總成本（萬(wàn)元）計(jì)算說(shuō)明一、土地成本1,249.6936591　其中：1、土地出讓金1,249.6936591按照50萬(wàn)/畝計(jì)算,土地面積731.82畝二、開(kāi)發(fā)前期費(fèi)335.009809　其中：1、勘察設(shè)計(jì)費(fèi)75.002196項(xiàng)目為別墅，部分提高設(shè)