肇慶名雅居銷(xiāo)售策劃方案

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1、名雅居銷(xiāo)售策劃方案名雅居項(xiàng)目銷(xiāo)售策劃報(bào)告書(shū)編制：奧域置業(yè)二零零五年四月二十日10第頁(yè)共10頁(yè)名雅居銷(xiāo)售策劃方案一、?肇慶市房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)宏觀(guān)分析2005年肇慶市區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)。受?chē)?guó)家宏觀(guān)調(diào)控的影響房地產(chǎn)建設(shè)開(kāi)發(fā)速度放緩，開(kāi)發(fā)成本增加，商品房可供量減少導(dǎo)致存量減少，房地產(chǎn)業(yè)繼續(xù)保持良性健康發(fā)展的局面。商品房?jī)r(jià)格近期內(nèi)繼續(xù)趨升，主要影響因素有多方面：一是銀行調(diào)控政策導(dǎo)致商品房成本增加；二是建筑材料價(jià)格繼續(xù)上升；三是國(guó)家對(duì)土地供應(yīng)限制，市區(qū)土地存量緊缺導(dǎo)致價(jià)格上升；四是市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)十分激烈和樓盤(pán)開(kāi)發(fā)建設(shè)水平素質(zhì)要求不斷提高；五是周邊縣（市）區(qū)以及外地居民到來(lái)肇慶市區(qū)購(gòu)房置業(yè)不斷增多帶來(lái)樓價(jià)向高波動(dòng)。一

2、、房地產(chǎn)商品房開(kāi)發(fā)規(guī)模放緩根據(jù)肇慶市區(qū)調(diào)查綜合資料顯示：2005年肇慶市區(qū)商品房開(kāi)發(fā)總計(jì)劃規(guī)模為140萬(wàn)平方米（包括上年結(jié)轉(zhuǎn)到今年繼續(xù)施工的建筑面積和目前新開(kāi)工或準(zhǔn)備在年內(nèi)新上的計(jì)劃面積），比上年（全年）減少16萬(wàn)平方米，下降10.26%。其中商品住宅為124萬(wàn)平方米，比上年減少10萬(wàn)平方米，下降7.46%。二、商品房可供量預(yù)測(cè)根據(jù)市區(qū)上年商品房竣工率37.02%推算今年（全年）商品房竣工面積可達(dá)52萬(wàn)平方米，加上上年空置面積經(jīng)運(yùn)算后預(yù)測(cè)今年全年商品房可供量為77萬(wàn)平方米，其中商品住宅可供量為59萬(wàn)平方米。10第頁(yè)共10頁(yè)名雅居銷(xiāo)售策劃方案三、商品房銷(xiāo)售量及價(jià)格情況預(yù)測(cè)調(diào)查27個(gè)樓盤(pán)（別墅

3、樓盤(pán)不包括在內(nèi)），綜合住宅銷(xiāo)售套內(nèi)面積為38526平方米，比去年同期調(diào)查數(shù)減少62472平方米，下降61.85%；總銷(xiāo)售金額為9076.72萬(wàn)元，每平方米平均售價(jià)為2356元，比上年調(diào)查數(shù)增加37元，增長(zhǎng)1.60%，綜合價(jià)格指數(shù)為101.60%。根據(jù)上年商品房銷(xiāo)售率為67.96%和目前銷(xiāo)量情況，預(yù)測(cè)今年商品房銷(xiāo)量可達(dá)52萬(wàn)平方米，其中住宅45萬(wàn)平方米。預(yù)測(cè)城區(qū)商品房空置面積由上年底25萬(wàn)平方米降至22萬(wàn)平方米，其中商品住宅由14萬(wàn)平方米降至10萬(wàn)平方米。預(yù)測(cè)今年全年商品住宅銷(xiāo)售價(jià)升幅為每平方米上升100元左右。四、肇慶市區(qū)重點(diǎn)樓盤(pán)的樓層價(jià)格情況根據(jù)調(diào)查資料顯示：今年1－2月肇慶市區(qū)新開(kāi)發(fā)重

4、點(diǎn)樓盤(pán)（不包括舊樓盤(pán)）樓層住宅最高價(jià)每平方米為4500元；中價(jià)（一般價(jià)）為3500元左右；最低價(jià)為1850元五、肇慶市區(qū)重點(diǎn)樓盤(pán)住宅銷(xiāo)售人群結(jié)構(gòu)比例情況今年1－2月肇慶市區(qū)重點(diǎn)樓盤(pán)住宅銷(xiāo)售人群結(jié)構(gòu)比例：分為肇慶市區(qū)居民購(gòu)買(mǎi)綜合數(shù)占70.06%；周邊縣（市）區(qū)（包括云浮、羅定、郁南、新興以及高要，四會(huì)、廣寧、懷集、封開(kāi)、德慶等）占22.11%；以及港澳臺(tái)，外商及外地來(lái)購(gòu)買(mǎi)占7.83%。調(diào)查資料表明各個(gè)樓盤(pán)銷(xiāo)售人群結(jié)構(gòu)比例有所不同。10第頁(yè)共10頁(yè)名雅居銷(xiāo)售策劃方案二、項(xiàng)目概況　　?1、概況。項(xiàng)目位于肇慶市芙蓉公園旁嘉仕翠苑西側(cè)，南北朝向，樓高九層，原用途為海事局招待所，內(nèi)設(shè)置套房標(biāo)準(zhǔn)間、電梯

5、井、會(huì)議室、食堂布局等，總建筑面積約5530.9m2，樓后院約有800平方米停車(chē)空地；約停放20多臺(tái)小車(chē)；項(xiàng)目東面是與芙蓉路、芙蓉公園（片區(qū)內(nèi)主干道）相通僅隔幢嘉仕翠苑住宅小區(qū)，南前方是國(guó)稅局辦事處，西面連通西江路（肇慶市道路主干道）相隔僅隔幢舊住宅商品樓，北面是住宅小區(qū)；項(xiàng)目位于的片區(qū)是肇慶市房地產(chǎn)發(fā)展最為成熟的區(qū)域，由于毗鄰體育中心、郵電局、醫(yī)院、星湖旁、大型酒店等，周邊1公里半徑是肇慶市飲食、娛樂(lè)事業(yè)最發(fā)達(dá)地區(qū)，售價(jià)最低2000元/m2，最高3600元/m2，住房條件和房?jī)r(jià)居肇慶房地產(chǎn)最高水平，該片區(qū)銷(xiāo)售方面一直是肇慶市本地、外地置業(yè)者首選；由于周邊的商業(yè)發(fā)達(dá)，該片區(qū)的二手租售市場(chǎng)最

6、為活躍，尤其租金方面是肇慶租金市場(chǎng)的風(fēng)向標(biāo)；三、房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查和具體分析1、體育中心板塊二級(jí)市場(chǎng)重點(diǎn)樓盤(pán)銷(xiāo)售價(jià)格調(diào)查情況表（2004年～2005年開(kāi)發(fā)樓盤(pán)）發(fā)展商樓盤(pán)名稱(chēng)地理位置售價(jià)元/m2百花園房地產(chǎn)陽(yáng)光華庭橋北路2100御景房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司御景花園體育路260010第頁(yè)共10頁(yè)名雅居銷(xiāo)售策劃方案星荷花園房地產(chǎn)星荷豪苑三期翠星路3100新世界房地產(chǎn)新世界花園新湖苑B92784創(chuàng)展實(shí)業(yè)發(fā)展芙蓉軒芙蓉西2560漢一房地產(chǎn)有限公司翠庭湖軒康樂(lè)北路2700嘉仕翠苑房地產(chǎn)嘉仕翠苑芙蓉西2680廣宇房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司山水晴天新湖路2800僑興實(shí)業(yè)康樂(lè)明庭西江路2300結(jié)論：由表分析，體育中心板塊二

7、級(jí)市場(chǎng)最低售價(jià)（套內(nèi)均價(jià)）2100元/m2，最高售價(jià)（套內(nèi)均價(jià)）3100元/m2，均價(jià)（套內(nèi)均價(jià)）2624元/m2，而體育中心板塊中子板塊芙蓉公園板塊最低價(jià)（套內(nèi)均價(jià)）康樂(lè)明庭2300元/m2，最高售價(jià)（套內(nèi)均價(jià)）2680元/m2，均價(jià)（套內(nèi)均價(jià)）2513元/m2，本項(xiàng)目是介乎于二級(jí)物業(yè)與三級(jí)物業(yè)之間，因此定價(jià)必須考慮參考到二級(jí)市場(chǎng)的定位，也要考慮參考到三級(jí)市場(chǎng)的定位。2、項(xiàng)目附近租金參考資料：（2005年3月份）地點(diǎn)內(nèi)