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《經(jīng)濟(jì)學(xué)行業(yè)經(jīng)濟(jì)畢業(yè)論文 南寧商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展中存在的問(wèn)題與對(duì)策》由會(huì)員上傳分享，免費(fèi)在線閱讀，更多相關(guān)內(nèi)容在學(xué)術(shù)論文-天天文庫(kù)。
1、湖南師范大學(xué)本科畢業(yè)論文考籍號(hào)：XXXXXXXXX姓名：XXX專(zhuān)業(yè)：經(jīng)濟(jì)學(xué)行業(yè)經(jīng)濟(jì)論文題目：南寧商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展中存在的問(wèn)題與對(duì)策指導(dǎo)老師：XXX二〇一一年十二月十日內(nèi)容摘要：近年來(lái)，我國(guó)的商業(yè)地產(chǎn)在發(fā)展過(guò)程中，出現(xiàn)了很多共性的問(wèn)題。本文立足于廣西南寧市，對(duì)南寧市商業(yè)發(fā)展所存在的突出的問(wèn)題進(jìn)行了探討，并試圖通過(guò)分析，尋求解決這些共性問(wèn)題的方法?！ ￡P(guān)鍵詞：南寧市商業(yè)地產(chǎn)購(gòu)物中心 南寧市商業(yè)地產(chǎn)的快速發(fā)展始于2003年，當(dāng)年大連萬(wàn)達(dá)集團(tuán)舉資12億元進(jìn)軍南寧市中心商圈，華星時(shí)代廣場(chǎng)項(xiàng)目緊隨其后上馬，這拉開(kāi)了南寧商業(yè)地產(chǎn)快迅發(fā)展的序幕。到了2004年，中國(guó)-東盟博覽
2、會(huì)落戶(hù)南寧，南寧商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)始放量增長(zhǎng)，中心商圈有陽(yáng)光100城市廣場(chǎng)、新和平、金朝陽(yáng)、金之島、新朝陽(yáng)商業(yè)廣場(chǎng)以及金山廣場(chǎng)、盛世·聯(lián)邦廣場(chǎng)等數(shù)十個(gè)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)迅速進(jìn)入發(fā)展的高峰期?！ ‰S著商業(yè)地產(chǎn)的快速發(fā)展，區(qū)域商業(yè)悄然浮出水面，原來(lái)以南寧市中心商業(yè)圈為主的整個(gè)城市商業(yè)格局發(fā)生了巨大的變化。從“夢(mèng)之島水晶城”、“航洋國(guó)際城”，到江南物流中心12萬(wàn)平方米的商業(yè)項(xiàng)目“榮寶華商城”、2.8公里長(zhǎng)的“10+1商業(yè)大道”，再到蒲廟500多畝的“南洋假日StreetMall”，還有各社區(qū)樓盤(pán)的區(qū)域主題商業(yè)，如江南香格里拉花園、檸檬宿、城市碧園等，南寧商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)從
3、城市中心一直延續(xù)到區(qū)域中心?！ ?lái)自南寧市政府的數(shù)據(jù)稱(chēng)：至2005年底，南寧市商業(yè)市場(chǎng)建筑面積達(dá)到540多萬(wàn)平方米，人均擁有面積高達(dá)3平方米以上。而由上海市商業(yè)經(jīng)濟(jì)研究中心與上海市經(jīng)濟(jì)委員會(huì)共同完成報(bào)告《上海市零售商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)面積調(diào)研報(bào)告》顯示，2005年上海零售商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)總面積達(dá)到3200萬(wàn)平方米，按常住人口計(jì)算，居民人均零售商業(yè)面積約為1.75平方米。比全國(guó)城鎮(zhèn)的平均水平高出2至3倍，接近東京、大阪、京都等日本主要城市。而南寧人均擁有商業(yè)面積又遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)上海人均1.75平方米左右的水平，但上海居民的可支配收入平均水平是南寧的2倍多?！ ∧蠈幨猩虡I(yè)地產(chǎn)發(fā)展中存在的
4、問(wèn)題 ?。ㄒ唬┌l(fā)展速度過(guò)快，短期商業(yè)面積供應(yīng)量過(guò)大 從長(zhǎng)期的角度看，南寧市商業(yè)地產(chǎn)還是有比較大的發(fā)展空間的。作為廣西壯族自治區(qū)首府，南寧商業(yè)地產(chǎn)有較強(qiáng)輻射能力和擴(kuò)張能力，只要業(yè)態(tài)布局合理，管理成熟，現(xiàn)在的商業(yè)面積是可以消化的。而現(xiàn)在的問(wèn)題是發(fā)展速度過(guò)快，短期商業(yè)面積供應(yīng)量過(guò)大，導(dǎo)致商業(yè)地產(chǎn)的問(wèn)題凸顯，比如銷(xiāo)售非常吃力、招商困難、空置率高，兌現(xiàn)腳步越來(lái)越慢等。來(lái)自廣西房地產(chǎn)信息門(mén)戶(hù)站—綠城人居網(wǎng)數(shù)據(jù)，2006年上半年，南寧市共銷(xiāo)售商鋪9.6577萬(wàn)平方米，比2005年同期下跌14.27%，而2006年上半年，僅青秀區(qū)商鋪批準(zhǔn)預(yù)售面積卻達(dá)35.22萬(wàn)平方米。供
5、應(yīng)與需求之巨大差距不言自明。江南區(qū)某些商業(yè)項(xiàng)目，建成交付已經(jīng)一兩年時(shí)間了，但至今未能投入運(yùn)營(yíng)。處在朝陽(yáng)商圈的一些商業(yè)項(xiàng)目，交付使用后也未能如期投入運(yùn)營(yíng)。如新朝陽(yáng)商業(yè)廣場(chǎng)，目前投入運(yùn)營(yíng)面積不到整個(gè)廣場(chǎng)的30% 按《南寧市商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)2003-2010規(guī)劃綱要》的規(guī)劃，南寧市2010年人均擁有零售商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)營(yíng)業(yè)面積達(dá)到1平方米，2010年商業(yè)從業(yè)人員達(dá)到73萬(wàn)人，比2000年年平均增長(zhǎng)9.6%。而僅到2006年，南寧市人均商業(yè)面積就已經(jīng)達(dá)3平方米以上了?？偨ㄖ娣e500多萬(wàn)平方米，這一數(shù)據(jù)無(wú)論按常住人口計(jì)算，還是按流動(dòng)人口計(jì)算，其人均面積都是偏高的。 商業(yè)地產(chǎn)之所以在
6、短短幾年內(nèi)得到了迅猛的發(fā)展，一方面是政府政策的引導(dǎo)，另一方面是因?yàn)樯虡I(yè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)利潤(rùn)遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于普通商品住宅的利潤(rùn)。與普通商品住宅相比，商業(yè)地產(chǎn)售價(jià)高，南寧的商鋪售價(jià)2004年最高時(shí)曾達(dá)到5—6萬(wàn)元/平方米。受利益驅(qū)使，南寧部分開(kāi)發(fā)商只專(zhuān)注于商業(yè)地產(chǎn)，因此除了中心商業(yè)區(qū)域外，基本上每個(gè)小區(qū)都有大量配套的小區(qū)底鋪?！ 。ǘ┢毡榇嬖诙叹€操作，存在先天不足 一個(gè)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的投資往往少則要幾億元，多則十幾、幾十億元，但商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目需要一個(gè)較長(zhǎng)時(shí)間的投資回收期，少則十多年，多則幾十年的投資回收期。即使開(kāi)發(fā)商引進(jìn)了一些具有很高的經(jīng)營(yíng)水平、品牌效應(yīng)、強(qiáng)大消化能力的主力店客戶(hù)
7、，還是需要一個(gè)比較長(zhǎng)的投資回收期。本來(lái)這樣的商業(yè)項(xiàng)目是一些有比較雄厚資金實(shí)力的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商、投資商才做的項(xiàng)目。但是這幾年國(guó)內(nèi)的商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)銷(xiāo)售模式創(chuàng)新以后，一些小規(guī)模的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)也從事了商業(yè)地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)，新型的銷(xiāo)售方式可以把長(zhǎng)期的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目轉(zhuǎn)變?yōu)槎唐诘淖≌?xiàng)目一樣開(kāi)發(fā)。這種創(chuàng)新的方式是把長(zhǎng)期的出租經(jīng)營(yíng)改為出售?！ ∧蠈幨械纳虡I(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目推向市場(chǎng)時(shí)，基本上采用“商鋪全零售”模式或“產(chǎn)權(quán)式商鋪全零售”這兩種模式。“商鋪全零售”是指開(kāi)發(fā)商將大的商業(yè)項(xiàng)目分割成若干個(gè)中小商鋪，然后再將具有特定位置的商鋪賣(mài)給眾多業(yè)主這些業(yè)主可以自行經(jīng)營(yíng)，也可將商鋪再轉(zhuǎn)租給其他人經(jīng)營(yíng)；“產(chǎn)
8、權(quán)式商鋪全零售”模式是指
