業(yè)主大會與業(yè)主委員會指導規(guī)則

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1、業(yè)主大會和業(yè)主委員會指導規(guī)則業(yè)主大會和業(yè)主委員會指導規(guī)則第一章　總則　　第一條　為了規(guī)范業(yè)主大會和業(yè)主委員會的活動，維護業(yè)主的合法權益，根據(jù)《中華人民共和國物權法》、《物業(yè)管理條例》等法律法規(guī)的規(guī)定，制定本規(guī)則。　　第二條　業(yè)主大會由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主組成，代表和維護物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主在物業(yè)管理活動中的合法權利，履行相應的義務?！　〉谌龡l　業(yè)主委員會由業(yè)主大會依法選舉產(chǎn)生，履行業(yè)主大會賦予的職責，執(zhí)行業(yè)主大會決定的事項，接受業(yè)主的監(jiān)督。　　第四條　業(yè)主大會或者業(yè)主委員會的決定，對業(yè)主具有約束力?！　I(yè)主大會和業(yè)主委員會應當依法履行職責，不得作出與物業(yè)管理無關的決定，不得從事與物業(yè)

2、管理無關的活動?！　〉谖鍡l　業(yè)主大會和業(yè)主委員會，對業(yè)主損害他人合法權益和業(yè)主共同利益的行為，有權依照法律、法規(guī)以及管理規(guī)約，要求停止侵害、消除危險、排除妨害、賠償損失?！　〉诹鶙l　物業(yè)所在地的區(qū)、縣房地產(chǎn)行政主管部門和街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府負責對設立業(yè)主大會和選舉業(yè)主委員會給予指導和協(xié)助，負責對業(yè)主大會和業(yè)主委員會的日常活動進行指導和監(jiān)督。第二章　業(yè)主大會　　第七條　業(yè)主大會根據(jù)物業(yè)管理區(qū)域的劃分成立，一個物業(yè)管理區(qū)域成立一個業(yè)主大會。　　只有一個業(yè)主的，或者業(yè)主人數(shù)較少且經(jīng)全體業(yè)主同意，不成立業(yè)主大會的，由業(yè)主共同履行業(yè)主大會、業(yè)主委員會職責。　　第八條　物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，已交付的專有

3、部分面積超過建筑物總面積50%時，建設單位應當按照物業(yè)所在地的區(qū)、縣房地產(chǎn)行政主管部門或者街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府的要求，及時報送下列籌備首次業(yè)主大會會議所需的文件資料：　　(一)物業(yè)管理區(qū)域證明；　　(二)房屋及建筑物面積清冊；　　(三)業(yè)主名冊；　　(四)建筑規(guī)劃總平面圖；　　(五)交付使用共用設施設備的證明；　　(六)物業(yè)服務用房配置證明；　　(七)其他有關的文件資料。　　第九條　符合成立業(yè)主大會條件的，區(qū)、縣房地產(chǎn)行政主管部門或者街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應當在收到業(yè)主提出籌備業(yè)主大會書面申請后60日內(nèi)，負責組織、指導成立首次業(yè)主大會會議籌備組?！　〉谑畻l　首次業(yè)主大會會議籌備組由業(yè)

4、主代表、建設單位代表、街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府代表和居民委員會代表組成?；I備組成員人數(shù)應為單數(shù)，其中業(yè)主代表人數(shù)不低于籌備組總?cè)藬?shù)的一半，籌備組組長由街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府代表擔任。　　第十一條　籌備組中業(yè)主代表的產(chǎn)生，由街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府或者居民委員會組織業(yè)主推薦?！　』I備組應當將成員名單以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。業(yè)主對籌備組成員有異議的，由街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府協(xié)調(diào)解決?！　〗ㄔO單位和物業(yè)服務企業(yè)應當配合協(xié)助籌備組開展工作。　　第十二條　籌備組應當做好以下籌備工作：　　(一)確認并公示業(yè)主身份、業(yè)主人數(shù)以及所擁有的專有部分面積；　　　(二)確定首次業(yè)主大會會議召開的時間

5、、地點、形式和內(nèi)容；　　　(三)草擬管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則；　　(四)依法確定首次業(yè)主大會會議表決規(guī)則；　　(五)制定業(yè)主委員會委員候選人產(chǎn)生辦法，確定業(yè)主委員會委員候選人名單；　　(六)制定業(yè)主委員會選舉辦法；　　(七)完成召開首次業(yè)主大會會議的其他準備工作?！　∏翱顑?nèi)容應當在首次業(yè)主大會會議召開15日前以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。業(yè)主對公告內(nèi)容有異議的，籌備組應當記錄并作出答復。　　第十三條　依法登記取得或者根據(jù)物權法第二章第三節(jié)規(guī)定取得建筑物專有部分所有權的人，應當認定為業(yè)主?！　』诜课葙I賣等民事法律行為，已經(jīng)合法占有建筑物專有部分，但尚未依法辦理所有權登記的人，可以認定為

6、業(yè)主?！　I(yè)主的投票權數(shù)由專有部分面積和業(yè)主人數(shù)確定。　　第十四條　業(yè)主委員會委員候選人由業(yè)主推薦或者自薦?；I備組應當核查參選人的資格，根據(jù)物業(yè)規(guī)模、物權份額、委員的代表性和廣泛性等因素，確定業(yè)主委員會委員候選人名單?！　〉谑鍡l　籌備組應當自組成之日起90日內(nèi)完成籌備工作，組織召開首次業(yè)主大會會議。　　業(yè)主大會自首次業(yè)主大會會議表決通過管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則，并選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會之日起成立?！　〉谑鶙l　劃分為一個物業(yè)管理區(qū)域的分期開發(fā)的建設項目，先期開發(fā)部分符合條件的，可以成立業(yè)主大會，選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會。首次業(yè)主大會會議應當根據(jù)分期開發(fā)的物業(yè)面積和進度等因素，在業(yè)主大會議事規(guī)則中

7、明確增補業(yè)主委員會委員的辦法?！　〉谑邨l　業(yè)主大會決定以下事項：　　(一)制定和修改業(yè)主大會議事規(guī)則；　　(二)制定和修改管理規(guī)約；　　(三)選舉業(yè)主委員會或者更換業(yè)主委員會委員；　　(四)制定物業(yè)服務內(nèi)容、標準以及物業(yè)服務收費方案；　　(五)選聘和解聘物業(yè)服務企業(yè)；　　(六)籌集和使用專項維修資金；　　(七)改建、重建建筑物及其附屬設施；　　(八)改變共有部分的用途；　　(九)利用共有部分進行經(jīng)營以及所得收益的分配與