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《論我國現(xiàn)行土地出讓制度的問題及思考 》由會員上傳分享，免費(fèi)在線閱讀，更多相關(guān)內(nèi)容在學(xué)術(shù)論文-天天文庫。
1、論我國現(xiàn)行土地出讓制度的問題及思考目前，我國已經(jīng)建立了較為成熟和完善的土地出讓體制，然而，伴隨著社會的進(jìn)步和發(fā)展，尤其是近些年提出的供給側(cè)改革，現(xiàn)行的土地出讓體制逐漸凸顯出局限性和狹隘性的一面，文章在出讓主體、市場壟斷、競價規(guī)則等方面提出了土地出讓制度中存在的問題，同時提出了解決的建議。1978年，土地拍賣于深圳最先實(shí)行，經(jīng)過了整30年的實(shí)踐與探索，目前，我國已經(jīng)建立了較為成熟和完善的土地出讓體制，對于促進(jìn)國民經(jīng)濟(jì)的健康發(fā)展起到了不可忽視的作用。然而，伴隨著社會的進(jìn)步和發(fā)展，尤其是近些年提出的供給側(cè)改革，現(xiàn)行的土地出讓體制逐漸凸顯出局限性和狹隘性的一面，
2、完善和修正迫在眼前。土地出讓體制凸顯的問題出讓主體不明確，出讓行為監(jiān)管缺失。我國《土地管理法》以及憲法明確規(guī)定，我國現(xiàn)階段的土地制度是以社會主義土地公有制為基礎(chǔ)和核心的土地制度，國家擁有土地所有權(quán)，也唯有國家能夠出讓土地使用權(quán)。但是，國家這一概念十分抽象，無法實(shí)行出讓行為。所以，《土地管理法》對出讓主體進(jìn)行了明確的界定，國務(wù)院代表國家行使。我國國土面積廣闊，全國的土地不可能全由國務(wù)院管理，因此，國家又制定法律條款，授權(quán)國土資源部門以及地方政府的相關(guān)部門行使土地出讓的權(quán)利，同時又規(guī)定，國土資源部門以及各級政府作為土地監(jiān)督和管理機(jī)構(gòu)，具有檢查、監(jiān)督土地管理是
3、否符合相關(guān)法律、法規(guī)的義務(wù)。這樣，國家既是公權(quán)力主體，依法進(jìn)行土地管理監(jiān)督，同時，又是私權(quán)利主體，擁有土地所有權(quán)。土地管理部門一方面作為國家的代表監(jiān)督管理土地出讓，另一方面又作為國家的代表出讓土地，這樣，在土地出讓的市場上很容易滋生投機(jī)倒把的行為，土地出讓行為的公正、公平難以得到保證。出讓市場由國家壟斷，缺乏競爭。我國土地實(shí)行雙軌制，也就是說土地歸國家或集體所有。根據(jù)《土地管理法》的相關(guān)規(guī)定，集體建設(shè)用地可用于村民建住宅、公益設(shè)施、鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)，除此之外，城鎮(zhèn)建設(shè)一律使用國有土地。如有建設(shè)項(xiàng)目涉及利用集體土地，首先要將集體土地轉(zhuǎn)變成國有土地，轉(zhuǎn)變方式是征收，
4、之后由國家以協(xié)議、劃撥或者招拍掛的形式出讓土地使用權(quán)。這樣一來，一級土地市場全部被國家壟斷，一方面，集體土地很難取得與國有土地相同的價格和權(quán)利，另一方面，受讓人對自己獲取的土地很難自由流轉(zhuǎn)，此種土地制度嚴(yán)重束縛了土地市場的正常運(yùn)行，限制市場主體的靈活性。政府壟斷土地供應(yīng)，一手操控土地價格，不僅致使權(quán)力尋租，產(chǎn)生腐敗，對社會的公平公正造成嚴(yán)重破壞，而且還導(dǎo)致市場行為扭曲，形成不合理的用地結(jié)構(gòu)。競價規(guī)則的不合理和不規(guī)范。我國當(dāng)前的土地有償使用制度，初衷是將土地的商品屬性激活，實(shí)現(xiàn)土地價值的增值，使用招拍掛的方式是為了在土地交易中遏制權(quán)力尋租和腐敗現(xiàn)象，保持交
5、易的透明、公正、公開。然而，在社會發(fā)展的過程中，地方政府為了獲取經(jīng)濟(jì)利益進(jìn)行的土地出讓，大多追求價高得地的競價模式。在房地產(chǎn)開發(fā)中，地價高必然導(dǎo)致房價高，現(xiàn)今的房價已經(jīng)違背了市場規(guī)律，導(dǎo)致一系列問題出現(xiàn)。另一方面，在工業(yè)用地出讓中，為了招商引資，地方政府有時會以極低的價格出讓土地，與市場競價和既有規(guī)定背道而馳，致使各類企業(yè)拿地成本極低，企業(yè)魚龍混雜；或者開發(fā)一些淘汰落后、高污染低產(chǎn)能的項(xiàng)目，土地利用效率極低；或者根本就懶于開發(fā)、無力經(jīng)營，土地白白浪費(fèi)閑置。土地出讓制度新思考供地政策的多樣化。土地用途不同，供地政策也不同。對于房地產(chǎn)用地來講，保障性住房，如
6、經(jīng)濟(jì)適用房、廉租房、公租房等用地，直接劃撥供地，零地價，保證低收入的居民群眾有房可住；普通的商品房建設(shè)用地，從注重社會公平、關(guān)注民生的角度出發(fā)，改變高價得地的競爭機(jī)制，限定地價，限定房價，公開出讓，抑制房價過高增長；商業(yè)用地，可以采取高價得地的模式，發(fā)揮市場作用。對于工業(yè)用地來講，國家提倡、優(yōu)先發(fā)展者可直接劃撥或者廉價租賃土地，其它用地者，也要公開競價，綜合評價，受讓人為條件最優(yōu)者。完善招拍掛程序的監(jiān)管制度。使用招拍掛方式出讓土地使用權(quán)的過程中，在所難免會出現(xiàn)漏洞，為了保證出讓程序的順利進(jìn)行，應(yīng)該建立有效的制度監(jiān)管。包括對土地出讓程序的每一個環(huán)節(jié)細(xì)化操作
7、規(guī)范和技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)，制定合理科學(xué)的量化標(biāo)準(zhǔn)；完善內(nèi)部約束制度，嚴(yán)格把關(guān)招標(biāo)、招商方案，底價和起拍價、競買保證金等要通過集體決策的方式確定，同時，還必須通過技術(shù)手段和規(guī)范流程保證決策的公正。各個環(huán)節(jié)中具體負(fù)責(zé)運(yùn)作的人員，必須嚴(yán)格按照章程規(guī)范操作，全程監(jiān)管和監(jiān)督每個工作人員的操作，一旦出現(xiàn)問題，嚴(yán)格追究。破除一級土地市場壟斷。土地供應(yīng)的主體要適當(dāng)拓寬，除了劃撥的土地之外，制定合理的管理及收費(fèi)機(jī)制，允許土地使用權(quán)者以轉(zhuǎn)讓、入股、聯(lián)營、等方式開發(fā)改造自身使用的建設(shè)用地；在國土部門的監(jiān)管下，允許土地使用者通過招拍掛方式轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)，并將土地增值受益上交國家。盡快消除
8、集體土地和國有土地的差別，實(shí)現(xiàn)同權(quán)。建立較為完善的土地流轉(zhuǎn)市場機(jī)制，構(gòu)建合理的土
