某某地塊開發(fā)分析報告書

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1、專業(yè)技術資料分享匯川區(qū)沈陽路地塊開發(fā)可行性分析報告編制單位：遵義新智源房地產(chǎn)經(jīng)紀有限責任公司二〇一六年三月WORD文檔下載可編輯專業(yè)技術資料分享沈陽路地塊可行性報告第一部分：項目決策背景及摘要一、外部環(huán)境遵義地處重慶貴陽之間，擁有溫潤的氣候和豐富的旅游資源。近年來，市委市政府為配合推出的三宜（宜居、宜業(yè)、宜游）城市理念，加大交通設施旅游配套項目建設，同時在招商引資方面向輕工業(yè)、智能終端制造、大數(shù)據(jù)產(chǎn)業(yè)傾斜。城區(qū)污染性產(chǎn)業(yè)和企業(yè)，將進一步遷移和“關停并轉”。加之“黔北門戶”的區(qū)位優(yōu)勢，為遵義打造三宜城市提供優(yōu)良條件，也為吸納周

2、邊縣城目標客群定居創(chuàng)造可能。隨著渝黔高鐵的開通、承載300萬人口都市圈逐步形成，遵義城市的吸納力和吸引力將得到更大程度的加強。從遠期城市規(guī)劃分析，遵義縣、綏陽縣撤縣設區(qū)新格局以悄然成型；仁懷、桐梓、湄潭與中心城區(qū)同城化發(fā)展的“大遵義”的城市格局將逐步凸顯；從地塊現(xiàn)狀來看，區(qū)域內建設規(guī)劃有高級中學、遵義最大的主題商業(yè)項目——奧特萊斯和政府規(guī)劃旅游文化產(chǎn)業(yè)園、遵義旅游產(chǎn)業(yè)集散地定位，將使片區(qū)內生活、商業(yè)配套進一步完善，區(qū)域交通也將得到極大的豐富和完善，吸引、吸納客戶選擇在區(qū)域內置業(yè)的能力亦進一步提升。二、內部因素根據(jù)遵義市房地產(chǎn)

3、市場開發(fā)情況我們分析，目前遵義房地產(chǎn)市場的產(chǎn)品開發(fā)兩級分化嚴重。大盤以規(guī)模、品質見長；單體樓以建筑周期、價格為優(yōu)勢。鑒于本地塊的建設規(guī)模、體量不大，我公司建議該地塊的開發(fā)建設以短平快為主要方針。緊緊抓住目前遵義“鳳新大道建設”、“去存量”、“棚戶改造”等等政策利好，迅速推出戶型合理的項目。在規(guī)劃建設中盡量降低開發(fā)建設成本，精簡建筑配套，力爭在價格上具備絕對優(yōu)勢并加強營銷工作，把銷售周期控制在半年以內，以控制和減小項目風險。WORD文檔下載可編輯專業(yè)技術資料分享第二部分：項目概況一、地塊區(qū)位該地塊位于匯川區(qū)高橋片區(qū)沈陽路與西安

4、路的交匯處，距高速入口1000米左右；距建設中旅游文化產(chǎn)業(yè)園和奧特萊斯500米左右；距建設中五中（八中）1000米左右；距遵義市政府3.6公里；距市第一醫(yī)院1.3公里；距鳳凰山公園、鳳凰山文化廣場2公里左右；距建設中五中（八中）1000米左右；距丁字口3.6公里左右。二、地塊現(xiàn)狀據(jù)了解該地塊原屬遵義玻璃廠范圍，地塊北至匯川實驗一小，南接西安路，可隔街眺望奧特萊斯；西臨沈陽路，可遠眺鳳凰山和上海路；東依玻璃廠還房小區(qū)。地塊上已沒有建筑附著物，地質由大量石土構成（含部分廢棄土石）。地塊周邊除玻璃廠還房和博城帝景等新建項目以外，多

5、數(shù)處于待建狀態(tài)。周邊在建或在售項目有旅游文化園、奧特萊斯、隆成·城市之星、五中等項目。三、宗地位置和配套（周邊建筑示意圖、現(xiàn)場照片）玻璃廠小區(qū)空地實驗一小五中文產(chǎn)園奧特萊斯標目塊地地塊交通狀況：目前已開通7路、12路、20路市內公交線。WORD文檔下載可編輯專業(yè)技術資料分享地塊教育配套：周邊現(xiàn)有匯川第一實驗小學、遵義市第五中學、遵義市第八中學等。地塊全貌地塊北側道路WORD文檔下載可編輯專業(yè)技術資料分享建設中的旅游文化產(chǎn)業(yè)館建設中的奧特萊斯化產(chǎn)業(yè)館第三部分：市場分析一、區(qū)域住宅市場狀況1、區(qū)域住宅市場簡述本地塊位于遵義市匯川

6、東南方向高橋片區(qū)，將是未來一段時間開發(fā)的熱點區(qū)域，目前城區(qū)形象和生活配套略顯不足。但臨近分布有奧特萊斯、博城帝景、納帕溪谷、城市之星、羅蘭小鎮(zhèn)等高中低檔住宅小區(qū)。銷售價格除羅蘭小鎮(zhèn)（步梯還房、尾盤）售價在3800元/㎡以外，其余項目售價均在4800元/㎡左右。從目前遵義房產(chǎn)售價上看，匯川區(qū)整體房價均明顯高于紅花崗、南部新城、新浦新區(qū)。匯川區(qū)城市建設、規(guī)劃，更能得到置業(yè)客戶普遍認可。WORD文檔下載可編輯專業(yè)技術資料分享2、項目周邊開發(fā)在售樓盤銷售概況項目奧特萊斯羅蘭小鎮(zhèn)博城帝景城市之星所在地溫州路煙臺路南寧路沈陽路湛江路建筑

7、面積(萬方)7810420容積率2.101.82.525.0建筑形態(tài)復合地產(chǎn)6+1多層電梯高層電梯高層住宅單價未開盤400050004800商業(yè)單價未開盤8000-15000一樓未定，二樓1萬左右方案未定車位售價未開盤8萬/個12-14萬/個方案未定產(chǎn)品組成單身公寓，樓中樓大戶型俱全二三室一二三室二三室面積區(qū)間20-20076-18066-13047-120總體評述西南地區(qū)目前最大的文商旅復合型城市綜合體。配套海洋世界、5D影院、歐洲風情街。屬于還房品質，社區(qū)環(huán)境、區(qū)位、配套較差，樓盤品質低。單體樓，綠環(huán)配套較少，項

8、目戶型設計略顯偏離市場，現(xiàn)余小戶型較多。小區(qū)配套環(huán)境較好，建筑里面設計質感性強。交通方便，但生活配套設施對外部依賴性較強。3、項目周邊樓盤二手房銷售概況目前項目周圍存在已入住項目有納帕溪谷、玻璃廠還房小區(qū)、安置還房小區(qū)等。據(jù)實地了解玻璃廠還房小區(qū)、安置還房小區(qū)由于屬于還房性質，個別業(yè)主轉讓