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1、加強地價管理充分發(fā)揮地價作用:地價和地價管理隨著土地使用制度改革和土地市場的建設應運而生,作為能夠靈敏反映土地市場變化的“晴雨表”,地價及地價管理在土地資源管理及土地市場建設中發(fā)揮著越來越重要的作用。地價能否真正反映土地市場交易本質,能否發(fā)揮其作為土地市場機制的核心作用和經濟杠桿作用,直接關系著土地資源能否得到優(yōu)化配置,發(fā)揮其最大效益,土地資產能否實現保值增值,因此地價管理是土地管理中的一項基礎性工作?! £P鍵詞:地價地價管理地價作用存在問題措施 土地不僅是重要的資源,更重要的是資產。土地資源能否得到優(yōu)化配置,發(fā)揮其最大效益,土地資產能否實現保值增值,關鍵在于地價能否真正反映土地的市
2、場交易本質,能否發(fā)揮其作為土地市場機制的核心作用和經濟杠桿作用。1尤其是在我國加入世界貿易組織,經濟向市場經濟邁進,經濟規(guī)則同國際接軌的條件下,正確認識地價,客觀評定和反映地價,充分發(fā)揮地價作用,加強地價管理是最為基礎的一項工作。 一、充分認識地價在土地市場中的重要作用 1、地價的核心作用。我國土地市場建設要做的事情很多,核心問題就是地價問題。土地管理部門支持國有企業(yè)改革,是以專業(yè)評估、顯化地價為基礎的;辦理土地使用權出讓、抵押、政府收購土地、司法處置等都必須以具有評估資質機構科學評估地價為依據;土地使用權招標、拍賣、掛牌底價也必須參照評估地價;新《土地管理法》確定的征收新增建設用
3、地土地有償使用費,是以基準地價為前提的;將來,最終解決農民的補償問題,也必須承認農民的土地財產權,走評定地價、照價征用的路子;土地市場發(fā)育和規(guī)范程度,也要以地價形成機制的狀況來衡量;近幾來,依法行政和以權謀私的斗爭,在土地管理上也集中體現在地價上?! ?、地價的經濟杠桿作用。地價是土地所有者權益的體現,是最靈敏反映土地供求關系的“晴雨表”,又是調節(jié)土地利用方式的有力杠桿。2根據我國國情,人多地少,后備資源不足,我們必須對現有建設用地進行“易位”、“易用”、“易主”的重新配置。這種重新配置,必須通過市場進行,要發(fā)揮市場配置土地資源的基礎作用,最重要的杠桿就是地價。土地制度改革、土地的有償
4、使用,增加了政府的財政收入,為經濟建設提供了大量資金,大大緩解了政府壓力。而地價管理,正是土地有償使用的重要保障。 3、地價的宏觀調控作用。地價可以成調控手段,這在土地私有制條件下不可能實現,但在土地國有的條件下則變成了現實。地價是地租的資本化,本質上也是地租。地價是土地所有權在經濟上的實現形式,是所有者憑借對土地的壟斷參與社會剩余產品的分配。3在市場經濟條件下,土地所有權又進一步派生集體土地使用權、國有土地使用權及一些它項權利,形成了很多獨立的產權,有關權利人共同參與社會剩余產品的分配,因此地價屬于社會分配關系。在現實生活中,分配關系是圍繞著一個平均值波動的,地價的高低,直接影響所
5、有者拿多拿少的問題,如果所有者拿多了,企業(yè)得不到平均利潤,就會影響企業(yè)的擴大再生產。如果所有者拿少了,企業(yè)經營者就在正常利潤之外獲得了超額利潤,有關行業(yè)也會出現投資膨脹甚至過熱??梢?,地價的高低有一個客觀的度,所有者拿多了拿少了,都不利于經濟的協調發(fā)展。在宏觀的調控過程中,國家是經濟和社會事務的管理者,又是國有土地的所有者,地價作為調節(jié)社會分配的工具是否運用靈活,直接影響社會經濟的協調發(fā)展。因此,國家應靈活運用地價工具,針對不同需要進行調控,使社會經濟又好又快發(fā)展?! 《?、進一步明確地價管理存在的問題 1、地價體系建設仍須完善。目前,我國已初步形成了以基準地價、標定地價為核心,由基準
6、地價、標定地價、市場交易價等不同價格類型構成的地價體系。但與市場建設及土地有償使用方式多元化的需求相比,仍不夠完善。一是地價稱謂、內涵不一,可比性差,所含內容不明確;二是基準地價成果管理手段落后,更新不及時;三是標定地價評定工作沒有普遍開展;四是基準地價修正體系不夠完善?! ?、地價管理的配套政策急需進一步健全。近幾年來,我國已初步形成具有中國特色的地價管理制度體系,但是地價管理配套制度建設方面仍存在一些問題。一是地價管理體系不完善。首先在建立和實施制度時,沒有體現以地價管理為核心,制度之間銜接性、協同性和系統性差;其次是制度與當地地價管理現狀及發(fā)展趨勢脫節(jié),不能做到有步驟、有計劃、系
7、統地實現制度目標;再次是制度的實施缺乏系統控制的監(jiān)督,執(zhí)行中變形走樣;二是具體實施地價管理制度的環(huán)境差,影響制度效率的發(fā)揮;三是落實地價管理的具體制度不到位,缺乏明確的目標、程序及操作細則?! ?、地價評估市場急需規(guī)范。目前,土地評估從封閉狀態(tài)變?yōu)槿骈_放。在土地評估市場中出現了一些新問題。一是不具備土地評估資質的機構進行土地評估。其它評估機構他們斷章取義,認為資產評估包括土地、房地產評估包括土地等等。他們評估不按土地評估規(guī)程,有的選一些因素,