商業(yè)地產(chǎn)運作手法

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1、地產(chǎn)江湖www.dcjianghu.com——數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時交流！第五章商業(yè)地產(chǎn)運作手法一、租賃模式:市場類的運作手法因商戶對市場的認同度不同，從而延伸出很多招商租賃模式，隨著認同度的加重，對于前期的進入成本就加大，如認同度低，則前期的進入成本低，進入成本中，延伸諸如贊助費、建設費、入場費、好處費等名目繁多的一次性入市門檻費用，然后再進行各種組合，我們?？吹揭韵逻@些廣告詞如：1、白云市場：5年包租年收益80%，一次性返還前二年收益。2、北方明珠：簽約方式是有一年租期，十年租期；優(yōu)惠政策：進駐的商戶統(tǒng)一免租期3個月。3、盈通購物城：商業(yè)低首付創(chuàng)紀錄，正常首付15萬三

2、年累計返還10萬，超低簽約首付5萬，月還款2000余元。投資安心創(chuàng)紀錄，開發(fā)商攜金牌實戰(zhàn)型商管團隊推出“三年傾力養(yǎng)鋪運動”永續(xù)經(jīng)營，投資安心放心。4、萬博商廈：搶占二環(huán)內旺鋪，僅需4.8萬元投放，三年包租，月供無憂。5、星河城：A、一次性付款享受98×97折優(yōu)惠；B、按揭付款享受98×98折優(yōu)惠；C、其它付款方式享受98×99折優(yōu)惠。6、世冠宏業(yè)：租金保障，簽約三年租金不變，免租一年。7、第三級：投資第三級，10年包租！輕松擁有50年商業(yè)產(chǎn)權等等。下面逐一介紹其模式。租賃模式主要根據(jù)商戶對市場的認同度而確定，對項目認同度越高，進入項目的入市門檻也就高，租賃也由此派出許多的模式，下面以認同度

3、的強弱劃分，由弱到強，依次排列租賃在各種階段的使用模式1．項目認同低的情況下，優(yōu)惠出租A、免租3個月，交6個月使用9個月，免半年租金B(yǎng)、前3月免租，租金月付，押一付一，或3月一付C、在市場未成熟前，所有租金打5折，或是免租金。D、在××日之前，不計租金，只收攤位保證金5000元。等等諸如此類以極其優(yōu)惠條件要求先入場的，都是項目認同度低，需要商戶占主導地位，吸引商戶入市的舉措。2．在項目認同度一般，正常出租A、試營業(yè)1個月（或3個月）租金押一付三，或是半年付B、交攤位押金××元，租金半年付，季付，押二付三等C、交攤位押金門檻低，從幾千到2萬不等，租金年付。3．認同度略強，開始設置門檻A、押金

4、××元（正常市場為2000元、5000元、1萬元）此外則收2萬元不等，視門檻高低，租金半年付或季付）B、押金××元，租金年付（押金為2萬元以上）C、押金××元，租金要2年一付地產(chǎn)江湖www.dcjianghu.com——數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時交流！地產(chǎn)江湖www.dcjianghu.com——數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時交流！D、押金××元，租金3年分二期付清，在封頂付一部分，開業(yè)付一部分，交款時間從未交付使用時開始計算交。E、押金不變，一次性5年租金分3年付清，在前3年付清5年租金。F、押金不變，租金一次收5年，開業(yè)一次性付清前2年，然后第二年收清后2年，第

5、三年收最后一年。G、租金10元，定6元，但一次性收10年的租金。（如北京的西點市場模式）1．認同度再高點，門檻設置再高些A、收押金xx元，收取管理費（物業(yè)管理費、廣告推廣費（?元/m2月），門檻中含條件，收取費用多樣化，租金交付方式不變（季付或半年付、年付）B、收押金不變，租金交付（半年、季付、年付），收建設費（或含××建筑東西）1萬元、5000元，金額在2萬不等。C、收押金不變，收入場費5000元，1萬元，但分樓層分業(yè)態(tài)，在好樓層，好業(yè)態(tài)的區(qū)域加收入場費，，其它為正常E、收贊助費或入場費2萬—5萬元，但不收押金，租金半年付、季付F、5年或10年經(jīng)營權買斷費xx元（低于5萬元），5年租金不

6、變，租金半年付或年付。G、10年經(jīng)營權買斷費（5萬元以下），租金押金不變H、收取10年經(jīng)營權買斷費，租金不用交，收物業(yè)管理費，但管理費奇高，約低于租金。2．認同度高，門檻高，設置復雜化A、收押金5萬元或8萬元，收入場費5萬、3萬元，租金交付為一收2年租金（秀水街模式）B、收取20年經(jīng)營權買斷費10萬—30萬，租金年付，逐年遞增。C、10年經(jīng)營使用權買斷，按平米價格（產(chǎn)權價格6折，8折），15年、20年使用權，辦理按揭，或分期付款。同時再收租金。在租賃中，由于項目的認同度不同，產(chǎn)品的使用多姿多彩，因此如何使利潤最大化是一個需仔細討論和分析的。很多項目的失敗，都是在不同的認同度下，運用了錯誤的

7、方法，具體要根據(jù)實際情況正確判斷項目的市場認同度，正確的使用各種方法．以下為某某大廈的幾種招租表現(xiàn)方式，現(xiàn)摘錄下來供大家鑒賞。1、年租方式通常采用設置門檻（入場費或押金等），再一次性收取年租，以后每年收取租金的方式為年租方式。2、5年使用權，分期付款即目前??市場的租售方式，同樣先是門檻，包含押金和2年的租金，之后按照比例分2年收齊，合同5年一簽訂。例：標準鋪位的門檻為4萬元，兩年租金約4萬元，一個鋪位總款實際為門檻加兩