知名商業(yè)地產(chǎn)運作流程

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1、商業(yè)地產(chǎn)運作流程一、商業(yè)地產(chǎn)與住宅的區(qū)別二、商業(yè)地產(chǎn)運作的主要內(nèi)容及流程1、市場調(diào)研2、商業(yè)分析3、商業(yè)定位4、商業(yè)規(guī)劃5、主力店談判6、建筑規(guī)劃7、營銷推廣8、開發(fā)模式9、店鋪銷售10、商業(yè)招商11、商業(yè)運營管理三、商業(yè)地產(chǎn)運作的十大誤區(qū)目錄一、商業(yè)地產(chǎn)與住宅的區(qū)別1、地理位置2、目標顧客3、功能用途4、消費環(huán)節(jié)5、物業(yè)要求6、產(chǎn)品設(shè)計7、銷售營銷8、投資回報9、專業(yè)程度10、綜合實力二、商業(yè)地產(chǎn)運作的主要內(nèi)容及流程1、市場調(diào)研（1）消費者調(diào)研年齡結(jié)構(gòu)性別婚姻狀況收入水平學(xué)歷狀況價格需求品種需求購物里程業(yè)態(tài)選擇消費頻次消費支出交通工具消費動

2、機潛在需求購物行為分析（2）經(jīng)營者調(diào)研分布地段經(jīng)營狀況價格帶銷售額經(jīng)營模式經(jīng)營實力經(jīng)營場所需求市場空間發(fā)展計劃品牌資源經(jīng)營商貨源主力店資源合作條件配套業(yè)種資源2、商業(yè)分析（1）城市經(jīng)濟分析地區(qū)發(fā)展地位GDP增長及占比社會消費零售額人口狀況居民可支配收入職工平均工資居民恩格爾系數(shù)人均消費支出（2）地段分析區(qū)域特質(zhì)區(qū)域地位城市規(guī)劃人口狀況基礎(chǔ)設(shè)施交通狀況潛在顧客及購買力（3）周邊商圈分析商圈分布商圈規(guī)模商業(yè)氣氛商圈特點商圈輻射效應(yīng)市場容量分析形態(tài)結(jié)構(gòu)競爭力分析發(fā)展趨勢（4）競爭對手分析商業(yè)分布經(jīng)營定位經(jīng)營規(guī)模銷售狀況贏利狀況商品分布樓層分布經(jīng)營業(yè)

3、態(tài)和品類商場環(huán)境營銷特點員工狀況管理團隊（5）項目SWOT分析優(yōu)勢劣勢風(fēng)險機會3、商業(yè)定位（1）主題定位（2）目標市場定位（3）規(guī)模定位（4）業(yè)態(tài)定位（5）功能定位（6）檔次定位（7）招商策略定位4、商業(yè)規(guī)劃（1）功能組合購物＋餐飲＋休閑購物＋餐飲＋休閑＋娛樂購物＋餐飲＋休閑＋娛樂＋商務(wù)……（2）業(yè)態(tài)組合百貨＋大賣場百貨＋專業(yè)店大賣場＋專業(yè)店大賣場＋品牌店百貨＋餐飲百貨＋大賣場＋餐飲百貨＋專業(yè)店＋餐飲大賣場＋品牌店＋餐飲……（3）商業(yè)布局規(guī)劃垂直布局平面布局區(qū)域布局（4）業(yè)態(tài)規(guī)模規(guī)劃（5）商業(yè)動線規(guī)劃水平動線垂直動線人流動線車流動線貨流動線（

4、6）交通規(guī)劃垂直交通水平交通室內(nèi)交通室外交通（7）商業(yè)空間規(guī)劃層高柱距荷載平面空間電梯位置配套用房主樓與輔樓關(guān)系……（8）二次裝修及美陳設(shè)計（9）配套設(shè)施的規(guī)劃商業(yè)規(guī)劃的六項原則（1）市場調(diào)查是前提（2）商業(yè)定位是依據(jù)（3）設(shè)施配套是重點（4）經(jīng)營管理是目標（5）多方溝通是保障（6）投資策略要兼顧5、主力店談判（1）主力店的作用強大的品牌號召力強大的聚客能力提升租金及售價提升招商條件提升項目形象提升物業(yè)價值穩(wěn)定租金收益（2）主力店的不利影響（3）主力店的談判時機（4）主力店談判對整個項目運作的重要意義6、建筑規(guī)劃（1）總平面規(guī)劃（2）交通規(guī)劃

5、（3）室內(nèi)平面規(guī)劃（4）外立面規(guī)劃（5）配套設(shè)施規(guī)劃（6）經(jīng)營區(qū)域與輔助用房規(guī)劃7、營銷推廣（1）圍繞商鋪銷售的營銷（2）圍繞招商的營銷（3）開業(yè)前后的營銷（4）日常經(jīng)營的營銷（5）營銷的核心賣點的整合針對性的推廣方案8、開發(fā)模式（1）三種主要的開發(fā)模式分割銷售租售配合只租不售（2）正確選擇開發(fā)模式的戰(zhàn)略意義銷售與經(jīng)營整體經(jīng)營與分散經(jīng)營返租和經(jīng)營成本返租期限與經(jīng)營資金回收與長期經(jīng)營（物業(yè)升值）租售策略與主力店的引進……9、店鋪銷售（1）市場調(diào)查（2）店鋪分割（3）定價及銷售次序（4）商業(yè)元素的整合（5）商業(yè)賣點提煉（6）獨立經(jīng)營或后期經(jīng)營的支

6、撐10、商業(yè)招商（1）招商基本步驟組建團隊專業(yè)調(diào)查目標甄選條件設(shè)定談判簽約商裝組織開業(yè)準備（2）招商次序的設(shè)定主力店次主力店專業(yè)店配套動能店品牌店……11、商業(yè)運營管理（1）商業(yè)動線與品牌布局的完善（2）商業(yè)招商與調(diào)整（3）日常業(yè)務(wù)管理：銷售庫存價格品種質(zhì)量陳列……（4）營銷策劃（5）賣場管理：營業(yè)秩序員工店面形象安全消防收銀保潔播音……（6）物業(yè)管理（7）人事財務(wù)IT（8）售后服務(wù)（9）政府和媒體協(xié)調(diào)三、商業(yè)地產(chǎn)運作十大誤區(qū)1、建筑規(guī)劃代替商業(yè)規(guī)劃2、建筑規(guī)劃先于商業(yè)規(guī)劃3、營銷策劃代替商業(yè)規(guī)劃4、重外觀形象，輕內(nèi)部布局5、重裝修標準，輕配

7、套適用6、重店鋪銷售，輕商業(yè)經(jīng)營7、重銷售策略，忽視開發(fā)模式的研究8、遷就主力店需求，忽視自身投資收益9、按主觀和經(jīng)驗草率行事10、追求新潮和檔次，忽視市場需求ThankYou!