土地增值稅清算實(shí)例~

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2、土地增值稅清算實(shí)例?????為了進(jìn)一步指導(dǎo)地方稅務(wù)機(jī)關(guān)內(nèi)部人員掌握土地增值稅的清算審核工作方法，根據(jù)土地增值稅清算審核有關(guān)政策及程序，編寫了土地增值稅三道案例題，供對照參考。對于三道案例題中提供的數(shù)據(jù)情況請忽略。案例一北京市東城區(qū)某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司投資建設(shè)的“東園小區(qū)”項(xiàng)目，在2006年7月，向東城地方稅務(wù)局提出辦理土地增值稅清算申請手續(xù)。稅務(wù)部門對該公司所提供的有關(guān)清算項(xiàng)目資料進(jìn)行了驗(yàn)收，特別是對《土地增值稅清算鑒證報(bào)告》(以下簡稱《鑒證報(bào)告》)中內(nèi)容和格式進(jìn)行了重點(diǎn)查驗(yàn)后，同意“東園小區(qū)”項(xiàng)目辦理土地增值稅清算手續(xù)。在公司提交的“東園小區(qū)”項(xiàng)目《

3、鑒證報(bào)告》中披露的具體情況如下：—、整體項(xiàng)目情況簡介1、某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司建設(shè)東園小區(qū)項(xiàng)目，是經(jīng)北京市發(fā)展計(jì)劃委員會于2001年2月以(2001)231號文件批準(zhǔn)投資開發(fā)的項(xiàng)目的，座落于東城區(qū)XX號，規(guī)劃批準(zhǔn)總占地面積80,000平方米。該單位在2003年3月曾到東城地方稅務(wù)局為該項(xiàng)目辦理了土地增值稅項(xiàng)目登記手續(xù)。2、該項(xiàng)目于2002年初開工建設(shè)，于2003年5月開始對商品房進(jìn)行預(yù)銷售，根據(jù)北京市房地產(chǎn)勘察測繪所提供實(shí)測總建筑面積證明為200,000平方米，可售面積證書中批復(fù)商品房銷售面積170,000平方米；其余不可出售的自用辦公、商業(yè)、車庫等面積3

4、0，000平方米。另外還有配套設(shè)施面積12,000平方米。3、截止2006年5月30日，可售面積中已出售面積為160,000平方米，其中出售住宅120,000平方米、出售商業(yè)用房15,000平方米、出售辦公用房25,000平方米。剩余未銷售面積10,000平方米中，已對外出租4000平方米。4、公共配套設(shè)施用途分別為：變電站和熱力站800平方米、物業(yè)管理用房200平方米、托兒所2000平方米、派出所500平方米、游泳館4000平方米、自行車棚1000平方米，車庫3500平方米。5、該項(xiàng)目在2006年5月通過全部工程質(zhì)量驗(yàn)收，并取得了北京市建設(shè)工程質(zhì)量監(jiān)督

5、總站頒發(fā)的“北京市建設(shè)工程質(zhì)量合格證書”。6、根據(jù)房屋測繪部門對出售商品住宅進(jìn)行測量后出具的證明為：總商品住宅面積130,000平方米、總商品住宅共7棟為1040套，按單棟計(jì)算后，每套平均125平方米，屬于2級土地，根據(jù)2006年北京市公布的每平方米普通住房平均交易價(jià)格12710.4元，規(guī)劃批復(fù)的項(xiàng)目容積率為2.5，因此按照普通標(biāo)準(zhǔn)住宅三個條件的標(biāo)準(zhǔn)，已出售的120,000平方米商品住宅，可以享受普通標(biāo)準(zhǔn)住宅的優(yōu)惠政策。7、該項(xiàng)目已銷售面積占總建筑面積的比例為：160,000/200,000=80﹪。二.取得收入情況說明該單位于2003年5月開始預(yù)銷售東

6、園小區(qū)的房屋，截止到2006年5月30日

7、，已出售面積為160,000平方米，共取得銷售收人總額1,430,000,000元，總額全部為貨幣收入(人民幣)。其中：出售住宅120,000平方米，取得銷售收入900,000,000元；出售商業(yè)用房15,000平方米，取得銷售收入255,000,000元；出售辦公用房25,000平方米，取得銷售收入總額275,000,000元。另外，取得租金收入200，000元。對于該房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在售房時代收的各項(xiàng)費(fèi)用，未計(jì)入房價(jià)中，而是在房價(jià)之外單獨(dú)收取的，不包含在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入中。三、扣除項(xiàng)目情況說明(一)取得土地使用

8、權(quán)所支付的總金額為453,200,000元。單位提供的“x號土地出讓合同”及京房地［低］字X號地價(jià)繳款證明，“東園小區(qū)”項(xiàng)目已向北京市國有土地資源和房屋管理局，交納土地出讓金440,000,000元，繳納契稅13,200,000元(不含公共配套設(shè)施政府贈送的占地面積)。該項(xiàng)目本次清稅應(yīng)扣除取得土地使用權(quán)所支付的金額為362,560,000元具體計(jì)算可采取以下兩種方法：???1、453,200,000/200,000*160,000=362,560,000元；???2、453,200,000*80﹪=362,560,000元。(二)開發(fā)成本經(jīng)鑒證該單位提供

9、的工程預(yù)算及結(jié)算明細(xì)資料有關(guān)憑證，截止2006年5月該項(xiàng)目工程成本為493,600,000元，該項(xiàng)目本次清稅應(yīng)扣除的房地產(chǎn)開發(fā)成本金額為394,880,000元。其中：(1)土地拆遷及補(bǔ)償費(fèi)（青苗補(bǔ)償?shù)葹橹鳎?9,700,000元。(2)前期工程費(fèi)：115,070,700元。(3)建筑安裝工程費(fèi):290,000,000元。(4)基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)：1,586,000元。(5)公共配套設(shè)施費(fèi)：27，942，700元。(6)開發(fā)間接費(fèi):19,300,600元。(開發(fā)成本具體內(nèi)容、數(shù)據(jù)來源見《鑒證報(bào)告》相關(guān)表格。)分?jǐn)偪鄢痤~計(jì)算過程為：1、土地拆遷及補(bǔ)償費(fèi)39,7

10、00,000元+前期工程費(fèi)115,070，700元+建筑安裝工程290,000,