業(yè)主、業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)

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1、業(yè)主、業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)業(yè)主、業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)第一節(jié)業(yè)主與物業(yè)使用人第二節(jié)業(yè)主大會(huì)第三節(jié)業(yè)主委員會(huì)第四節(jié)管理規(guī)約和業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則一、業(yè)主與物業(yè)使用人的概念1.業(yè)主業(yè)主指物業(yè)的所有權(quán)人，即土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)人，是所擁有物業(yè)的主人。簡(jiǎn)稱業(yè)主。2.物業(yè)使用人（簡(jiǎn)稱使用人）使用人是指不擁有物業(yè)的所有權(quán)但通過(guò)某種形式而獲得物業(yè)使用權(quán)并實(shí)際使用該物業(yè)的人。包括：（1）與業(yè)主共同居住的親友；（2）物業(yè)的租戶。3.業(yè)主與使用人的區(qū)別使用人沒(méi)有對(duì)物業(yè)的最終處分權(quán)，例如對(duì)物業(yè)的買賣和處置。第一節(jié)業(yè)主與物業(yè)使用人二業(yè)主的三個(gè)層次1.單個(gè)業(yè)主指產(chǎn)權(quán)多元化情況下的獨(dú)立產(chǎn)權(quán)人。2.業(yè)

2、主大會(huì)由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主組成，是區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理的最高權(quán)力機(jī)構(gòu)，是物業(yè)管理的決策機(jī)構(gòu)。3.業(yè)主委員會(huì)作為業(yè)主大會(huì)的常設(shè)機(jī)構(gòu)和執(zhí)行機(jī)關(guān)，行使日常事務(wù)的管理權(quán)。由業(yè)主大會(huì)選舉產(chǎn)生，并向業(yè)主大會(huì)負(fù)責(zé)。第一節(jié)業(yè)主與物業(yè)使用人第二節(jié)業(yè)主大會(huì)一、業(yè)主大會(huì)的職責(zé)二、業(yè)主大會(huì)會(huì)議三、業(yè)主大會(huì)會(huì)議的召開(kāi)1、業(yè)主大會(huì)成立條件每個(gè)物業(yè)管理區(qū)域成立業(yè)主大會(huì)，各省市對(duì)初次成立業(yè)主大會(huì)時(shí)間都有明確規(guī)定。一般情況是：住宅物業(yè)的入住率達(dá)到50%以上或者從第一個(gè)業(yè)主正式入住起兩年以上的2、業(yè)主大會(huì)的職責(zé)業(yè)主大會(huì)的成立業(yè)主大會(huì)是由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主組成。只有一個(gè)業(yè)主，或者業(yè)主人數(shù)較少且經(jīng)全體業(yè)主

3、同意，決定不成立業(yè)主大會(huì)的，由業(yè)主共同履行業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)職責(zé)。業(yè)主大會(huì)自首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議召開(kāi)之日起成立。第二節(jié)業(yè)主大會(huì)3.業(yè)主大會(huì)履行以下職責(zé)1）制定和修改業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則；2）制定和修改管理規(guī)約；3）選舉業(yè)主委員會(huì)或者更換業(yè)主委員會(huì)成員；4）制定物業(yè)服務(wù)內(nèi)容、標(biāo)準(zhǔn)以及物業(yè)服務(wù)收費(fèi)方案；5）選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人；第二節(jié)業(yè)主大會(huì)6）籌集和使用專項(xiàng)維修資金；7）改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施；8）改變共有部分的用途；9）利用共有部分進(jìn)行經(jīng)營(yíng)以及所得收益的分配與使用；10）法律法規(guī)或者管理規(guī)約確定應(yīng)由業(yè)主共同決定的事項(xiàng)。第二節(jié)業(yè)主大會(huì)居委會(huì)選聘的物業(yè)公司

4、無(wú)效二、業(yè)主大會(huì)會(huì)議業(yè)主大會(huì)會(huì)議分為首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議、定期會(huì)議和臨時(shí)會(huì)議三種。1.首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議籌備組由業(yè)主代表、建設(shè)單位代表、街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府代表和居民委員會(huì)代表組成。籌備組成員人數(shù)應(yīng)為單數(shù)，其中業(yè)主代表人數(shù)不低于籌備組總?cè)藬?shù)的一半，籌備組組長(zhǎng)由街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府代表?yè)?dān)任。第二節(jié)業(yè)主大會(huì)1.首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議會(huì)議內(nèi)容：1）表決通過(guò)《業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則》和《管理規(guī)約》；2）選舉業(yè)主委員會(huì)；3）決定是否續(xù)聘原物業(yè)服務(wù)企業(yè)。第二節(jié)業(yè)主大會(huì)2.定期會(huì)議(一般每年召開(kāi)一次)主要內(nèi)容有：①聽(tīng)取業(yè)主委員會(huì)的工作報(bào)告；②《業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則》、《管理規(guī)約》

5、、《業(yè)主委員會(huì)章程》等文件的審議與修訂；③決定物業(yè)服務(wù)企業(yè)的選聘、續(xù)聘與改聘；④專項(xiàng)維修資金使用、續(xù)籌方案的決定；⑤業(yè)主委員會(huì)的換屆選舉與委員的增減；⑥決定有關(guān)業(yè)主共同利益的其他事項(xiàng)。第二節(jié)業(yè)主大會(huì)3.臨時(shí)會(huì)議有下列情況之一，業(yè)主委員會(huì)召開(kāi)業(yè)主大會(huì)臨時(shí)會(huì)議：①經(jīng)專有部分占建筑物總面積20%以上且占總?cè)藬?shù)20%以上業(yè)主提議的；②發(fā)生重大事故或者緊急事件需要及時(shí)處理的；③《業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則》或者《管理規(guī)約》規(guī)定的其他情況。臨時(shí)會(huì)議一般是一事一議。第二節(jié)業(yè)主大會(huì)業(yè)主大會(huì)的召開(kāi)4、業(yè)主大會(huì)的規(guī)則業(yè)主大會(huì)會(huì)議可以采用集體討論的形式，也可以采用書(shū)面征求意見(jiàn)的形式；但應(yīng)當(dāng)有物業(yè)管理

6、區(qū)域內(nèi)持有1/2以上投票權(quán)的業(yè)主參加。業(yè)主可以委托代理人參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議。（1）物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主人數(shù)較多的，可以幢、單元、樓層等為單位，推選一名業(yè)主代表參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議。（2）推選業(yè)主代表參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議的，業(yè)主代表應(yīng)當(dāng)于參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議3日前，就業(yè)主大會(huì)會(huì)議擬討論的事項(xiàng)書(shū)面征求其所代表的業(yè)主意見(jiàn)，凡需投票表決的，業(yè)主的贊同、反對(duì)及棄權(quán)的具體票數(shù)經(jīng)本人簽字后，由業(yè)主代表在業(yè)主大會(huì)投票時(shí)如實(shí)反映。（3）業(yè)主代表因故不能參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議的，其所代表的業(yè)主可以另外推選一名業(yè)主代表參加。業(yè)主大會(huì)的召開(kāi)4、業(yè)主大會(huì)的規(guī)則（4）業(yè)主大會(huì)作出決定，必須經(jīng)與會(huì)業(yè)主所持投票權(quán)1/2以

7、上通過(guò)。（5）業(yè)主大會(huì)作出制定和修改業(yè)主公約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則、選聘、解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)、專項(xiàng)維修資金使用、續(xù)籌方案的決定，必須經(jīng)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主所持投票權(quán)2/3以上通過(guò)。（6）業(yè)主大會(huì)會(huì)議應(yīng)當(dāng)由業(yè)主委員會(huì)作書(shū)面記錄并存檔。（7）業(yè)主大會(huì)的決定應(yīng)當(dāng)以書(shū)面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)及時(shí)公告。第三節(jié)業(yè)主委員會(huì)一、業(yè)主委員會(huì)的基本概念1.業(yè)主委員會(huì)的性質(zhì)業(yè)主委員會(huì)是業(yè)主大會(huì)的執(zhí)行機(jī)構(gòu)，由業(yè)主大會(huì)選舉產(chǎn)生。業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)并存，業(yè)主決策機(jī)構(gòu)和執(zhí)行機(jī)構(gòu)分離，業(yè)主委員會(huì)向業(yè)主大會(huì)負(fù)責(zé)。第三節(jié)業(yè)主委員會(huì)2.業(yè)主委員會(huì)的宗旨代表本物業(yè)的合法權(quán)益，實(shí)行業(yè)主自治與專業(yè)