業(yè)主、業(yè)主大會、業(yè)主委員會

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1、業(yè)主、業(yè)主大會、業(yè)主委員會業(yè)主、業(yè)主大會、業(yè)主委員會第一節(jié)業(yè)主與物業(yè)使用人第二節(jié)業(yè)主大會第三節(jié)業(yè)主委員會第四節(jié)管理規(guī)約和業(yè)主大會議事規(guī)則一、業(yè)主與物業(yè)使用人的概念1.業(yè)主業(yè)主指物業(yè)的所有權人，即土地使用權和房屋所有權人，是所擁有物業(yè)的主人。簡稱業(yè)主。2.物業(yè)使用人（簡稱使用人）使用人是指不擁有物業(yè)的所有權但通過某種形式而獲得物業(yè)使用權并實際使用該物業(yè)的人。包括：（1）與業(yè)主共同居住的親友；（2）物業(yè)的租戶。3.業(yè)主與使用人的區(qū)別使用人沒有對物業(yè)的最終處分權，例如對物業(yè)的買賣和處置。第一節(jié)業(yè)主與物業(yè)使用人二業(yè)主的三個層次1.單個業(yè)主指產權多元化情況下的獨立產權人。2.業(yè)

2、主大會由物業(yè)管理區(qū)域內全體業(yè)主組成，是區(qū)域內物業(yè)管理的最高權力機構，是物業(yè)管理的決策機構。3.業(yè)主委員會作為業(yè)主大會的常設機構和執(zhí)行機關，行使日常事務的管理權。由業(yè)主大會選舉產生，并向業(yè)主大會負責。第一節(jié)業(yè)主與物業(yè)使用人第二節(jié)業(yè)主大會一、業(yè)主大會的職責二、業(yè)主大會會議三、業(yè)主大會會議的召開1、業(yè)主大會成立條件每個物業(yè)管理區(qū)域成立業(yè)主大會，各省市對初次成立業(yè)主大會時間都有明確規(guī)定。一般情況是：住宅物業(yè)的入住率達到50%以上或者從第一個業(yè)主正式入住起兩年以上的2、業(yè)主大會的職責業(yè)主大會的成立業(yè)主大會是由物業(yè)管理區(qū)域內全體業(yè)主組成。只有一個業(yè)主，或者業(yè)主人數(shù)較少且經全體業(yè)主

3、同意，決定不成立業(yè)主大會的，由業(yè)主共同履行業(yè)主大會、業(yè)主委員會職責。業(yè)主大會自首次業(yè)主大會會議召開之日起成立。第二節(jié)業(yè)主大會3.業(yè)主大會履行以下職責1）制定和修改業(yè)主大會議事規(guī)則；2）制定和修改管理規(guī)約；3）選舉業(yè)主委員會或者更換業(yè)主委員會成員；4）制定物業(yè)服務內容、標準以及物業(yè)服務收費方案；5）選聘和解聘物業(yè)服務企業(yè)或者其他管理人；第二節(jié)業(yè)主大會6）籌集和使用專項維修資金；7）改建、重建建筑物及其附屬設施；8）改變共有部分的用途；9）利用共有部分進行經營以及所得收益的分配與使用；10）法律法規(guī)或者管理規(guī)約確定應由業(yè)主共同決定的事項。第二節(jié)業(yè)主大會居委會選聘的物業(yè)公司

4、無效二、業(yè)主大會會議業(yè)主大會會議分為首次業(yè)主大會會議、定期會議和臨時會議三種。1.首次業(yè)主大會會議首次業(yè)主大會會議籌備組由業(yè)主代表、建設單位代表、街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府代表和居民委員會代表組成?；I備組成員人數(shù)應為單數(shù)，其中業(yè)主代表人數(shù)不低于籌備組總人數(shù)的一半，籌備組組長由街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府代表擔任。第二節(jié)業(yè)主大會1.首次業(yè)主大會會議會議內容：1）表決通過《業(yè)主大會議事規(guī)則》和《管理規(guī)約》；2）選舉業(yè)主委員會；3）決定是否續(xù)聘原物業(yè)服務企業(yè)。第二節(jié)業(yè)主大會2.定期會議(一般每年召開一次)主要內容有：①聽取業(yè)主委員會的工作報告；②《業(yè)主大會議事規(guī)則》、《管理規(guī)約》

5、、《業(yè)主委員會章程》等文件的審議與修訂；③決定物業(yè)服務企業(yè)的選聘、續(xù)聘與改聘；④專項維修資金使用、續(xù)籌方案的決定；⑤業(yè)主委員會的換屆選舉與委員的增減；⑥決定有關業(yè)主共同利益的其他事項。第二節(jié)業(yè)主大會3.臨時會議有下列情況之一，業(yè)主委員會召開業(yè)主大會臨時會議：①經專有部分占建筑物總面積20%以上且占總人數(shù)20%以上業(yè)主提議的；②發(fā)生重大事故或者緊急事件需要及時處理的；③《業(yè)主大會議事規(guī)則》或者《管理規(guī)約》規(guī)定的其他情況。臨時會議一般是一事一議。第二節(jié)業(yè)主大會業(yè)主大會的召開4、業(yè)主大會的規(guī)則業(yè)主大會會議可以采用集體討論的形式，也可以采用書面征求意見的形式；但應當有物業(yè)管理

6、區(qū)域內持有1/2以上投票權的業(yè)主參加。業(yè)主可以委托代理人參加業(yè)主大會會議。（1）物業(yè)管理區(qū)域內業(yè)主人數(shù)較多的，可以幢、單元、樓層等為單位，推選一名業(yè)主代表參加業(yè)主大會會議。（2）推選業(yè)主代表參加業(yè)主大會會議的，業(yè)主代表應當于參加業(yè)主大會會議3日前，就業(yè)主大會會議擬討論的事項書面征求其所代表的業(yè)主意見，凡需投票表決的，業(yè)主的贊同、反對及棄權的具體票數(shù)經本人簽字后，由業(yè)主代表在業(yè)主大會投票時如實反映。（3）業(yè)主代表因故不能參加業(yè)主大會會議的，其所代表的業(yè)主可以另外推選一名業(yè)主代表參加。業(yè)主大會的召開4、業(yè)主大會的規(guī)則（4）業(yè)主大會作出決定，必須經與會業(yè)主所持投票權1/2以

7、上通過。（5）業(yè)主大會作出制定和修改業(yè)主公約、業(yè)主大會議事規(guī)則、選聘、解聘物業(yè)服務企業(yè)、專項維修資金使用、續(xù)籌方案的決定，必須經物業(yè)管理區(qū)域內全體業(yè)主所持投票權2/3以上通過。（6）業(yè)主大會會議應當由業(yè)主委員會作書面記錄并存檔。（7）業(yè)主大會的決定應當以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內及時公告。第三節(jié)業(yè)主委員會一、業(yè)主委員會的基本概念1.業(yè)主委員會的性質業(yè)主委員會是業(yè)主大會的執(zhí)行機構，由業(yè)主大會選舉產生。業(yè)主大會和業(yè)主委員會并存，業(yè)主決策機構和執(zhí)行機構分離，業(yè)主委員會向業(yè)主大會負責。第三節(jié)業(yè)主委員會2.業(yè)主委員會的宗旨代表本物業(yè)的合法權益，實行業(yè)主自治與專業(yè)