基于差別稅率與差別利率的房地產(chǎn)調(diào)控研究

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1、基于差別稅率與差別利率的房地產(chǎn)調(diào)控研究-->第1章緒論1.1研究背景和意義1.1.1研究背景隨著我國經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，人們的生活逐步富裕起來，我國的經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)發(fā)生了很大的變化。在近幾年的發(fā)展中，房地產(chǎn)業(yè)對社會(huì)和經(jīng)濟(jì)的發(fā)展所產(chǎn)生的影響變得越來越大，主要表現(xiàn)在以下方面：1、直接帶動(dòng)GDP的增長，根據(jù)有關(guān)部門的統(tǒng)計(jì)結(jié)果，2012年我國房地產(chǎn)業(yè)對GDP貢獻(xiàn)年率在10％～15％之間；2、為我國的稅收做出了巨大貢獻(xiàn)，據(jù)有關(guān)部門統(tǒng)計(jì)，在許多的地方稅收收入在，房地產(chǎn)稅收收入的比重有的可以達(dá)到70%；3、提供了許多的就業(yè)崗位，根據(jù)有關(guān)

2、部門統(tǒng)計(jì)，房地產(chǎn)每投資1億元能直接增加的就業(yè)崗位是2500左右，這其中還沒有考慮帶動(dòng)其他產(chǎn)業(yè)發(fā)展所產(chǎn)生的就業(yè)崗位。由此可見，健康完善的房地產(chǎn)業(yè)對國民經(jīng)濟(jì)來說是十分重要的。事實(shí)上我國的房地產(chǎn)業(yè)在近幾十年的成長過程中并不是一帆風(fēng)順的，特別是在最近的幾年，我國房地產(chǎn)的價(jià)格直線上升，很多地方的房地產(chǎn)價(jià)格已經(jīng)大大超出了廣大市民所能承受的范圍。但是在這種情況下，房價(jià)的上漲依然沒有停下腳步，根據(jù)中國房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)百城價(jià)格指數(shù)數(shù)據(jù)，至2013年12月，全國100個(gè)城市住宅均價(jià)與2012年12月相比上漲11.51%，北京、上海等十

3、大城市住宅均價(jià)與上年同期相比上漲17.56%。在房價(jià)連續(xù)上漲的狂潮中，產(chǎn)生巨大推動(dòng)力的并不是廣大市民對住房的需求，而是房地產(chǎn)的過度投資行為以及投機(jī)行為。從現(xiàn)在的情況來看，我國的房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)發(fā)展到了一個(gè)新時(shí)期，這就要求我們對于房地產(chǎn)的調(diào)控政策必須更加的完善。首先，完善健全的房地產(chǎn)稅收政策和利率政策是促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)走向成熟的有力保障；其次，為了更好的發(fā)揮自身的職能，房地產(chǎn)稅收政策和利率政策必須不斷的發(fā)展進(jìn)步，逐步完善。近些年來，我國對于房地產(chǎn)業(yè)的調(diào)控政策經(jīng)歷了從無到有，從少到多，從粗糙到精細(xì)的過程，特別是2003年以

4、來，國家開始大力度的整治房地產(chǎn)市場，頒布的房地產(chǎn)調(diào)控政策力度之大眾人可見，這就體現(xiàn)出了政府對引導(dǎo)房地產(chǎn)行業(yè)健康發(fā)展的堅(jiān)定決心。然而，從當(dāng)下的實(shí)際應(yīng)用效果來說，正在實(shí)行的房地產(chǎn)調(diào)控政策所帶來的影響并沒有預(yù)想的那么大。房地產(chǎn)的投機(jī)行為在房地產(chǎn)交易中所占的比例還是很大，房地產(chǎn)的價(jià)格上漲依然太快等問題還是比較突出。在這種背景下，下功夫來研究房地產(chǎn)的調(diào)控政策，讓其能夠有效的引導(dǎo)房地產(chǎn)業(yè)走上健康發(fā)展的道路已經(jīng)是迫在眉睫的事情。本人通過對一些地區(qū)的房地產(chǎn)企業(yè)的稅收管理與利率優(yōu)惠等方面的問題進(jìn)行研究，分析當(dāng)下房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展特征

5、，逐漸對我國房地產(chǎn)行業(yè)有了更進(jìn)一步的認(rèn)識。我認(rèn)為，單純從房價(jià)方面并不能很好的反應(yīng)出房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的健康程度，例如，沿海地區(qū)的房地產(chǎn)由于資源的有限性，房子的價(jià)格肯定會(huì)高于其他地區(qū)。房地產(chǎn)的調(diào)節(jié)，主要應(yīng)該以市場的供需關(guān)系為依據(jù)。因此，國家在編制房地產(chǎn)稅收政策的時(shí)候，在調(diào)控房價(jià)的同時(shí)，更加要明確的是將房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展視為制定政策的根本目標(biāo)，然后充分發(fā)揮稅收政策的廣泛性和利率政策的導(dǎo)向性，塑造一個(gè)完善的房地產(chǎn)稅收政策與利率政策體系。1.2房地產(chǎn)調(diào)控相關(guān)文獻(xiàn)回顧1.2.1國外研究現(xiàn)狀及評述提到房地產(chǎn)的稅收研究，最早的文獻(xiàn)可

6、以追溯到威廉·配第時(shí)代，在古典經(jīng)濟(jì)學(xué)時(shí)期，亞當(dāng)斯密曾在《國富論》中也有對于房地產(chǎn)稅收的研究。在接下來的很長一段時(shí)間，許多的經(jīng)濟(jì)學(xué)家如約翰·馮杜能、李嘉圖等，都針對房地產(chǎn)稅收做了很多研究，并在各自的著作中詳細(xì)的闡明了自己的研究結(jié)果。與此同時(shí)，經(jīng)濟(jì)學(xué)家馬歇爾運(yùn)用局部均衡分析的方法針對房地產(chǎn)稅收進(jìn)行了大量的驗(yàn)證，得出結(jié)論：房地產(chǎn)的價(jià)值等于建筑物的價(jià)值與地價(jià)之和。國外學(xué)者在研究房地產(chǎn)稅收政策對房地產(chǎn)市場會(huì)產(chǎn)生何種影響方面也有許多的著作。安德森制定了一個(gè)簡單的理論模型，他通過用社會(huì)、政治以及其他各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)來分析美國的房地

7、產(chǎn)市場，在根據(jù)各項(xiàng)的數(shù)據(jù)，模擬測算出美國的房地產(chǎn)稅制改革對房地產(chǎn)市場所產(chǎn)生的影響程度。另一位學(xué)者勞倫斯對美國1986年稅收制度改革以及政府財(cái)政系統(tǒng)改革為美國經(jīng)濟(jì)所帶來的影響進(jìn)行了研究，這其中主要研究的是這兩個(gè)政策的改革給美國的商業(yè)性房地產(chǎn)所帶來的影響。他采取的方式是建立一個(gè)函數(shù)，通過這個(gè)函數(shù)來評價(jià)稅率、地區(qū)差別等因素對美國當(dāng)?shù)厣虡I(yè)房地產(chǎn)價(jià)值的影響效應(yīng)。關(guān)于房地產(chǎn)的計(jì)稅依據(jù)問題，歐洲許多的處于經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型的國家曾經(jīng)采取的一般都是從量計(jì)征，后來這些國家從1990年開始，陸續(xù)的進(jìn)行了房地產(chǎn)的稅制改革，來實(shí)現(xiàn)根據(jù)房地產(chǎn)的市場

8、價(jià)值征收房地產(chǎn)稅的目標(biāo)。捷克在2000年制定了房地產(chǎn)的稅制改革計(jì)劃，該計(jì)劃打算加大房地產(chǎn)稅的稅基，但是由于這種新房地產(chǎn)稅制會(huì)大大增加納稅人的稅收負(fù)擔(dān)，而且廣大群眾以及政府都不愿意這樣的調(diào)整,最后導(dǎo)致改革計(jì)劃的失敗。波蘭在2005年的時(shí)候重新對應(yīng)稅的房地產(chǎn)進(jìn)行了登記，他們使用的是批量評估方式來開征規(guī)范的房地產(chǎn)稅。通過這些國家的房地產(chǎn)稅收改革經(jīng)驗(yàn)來看，房地產(chǎn)稅收所涉及到的利益