2014皮口地塊概念定位報(bào)告

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1、皮口地塊概念定位報(bào)告呈：北控（大連）投資有限公司2014年1月目錄報(bào)告摘要1第一部分項(xiàng)目總體概念21.概況分析2a.項(xiàng)目位置2b.海洋特色3c.政策優(yōu)勢(shì)3d.產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)42.分地塊概念定位5a.皮口海洋生態(tài)城8b.長(zhǎng)山觀海別墅群123.定位理念補(bǔ)充13第二部分項(xiàng)目愿景分析151.項(xiàng)目愿景152.目標(biāo)客戶203.開發(fā)建議20a.開發(fā)模式和合作伙伴20b.總體規(guī)劃策略20c.分期策略21附錄I.項(xiàng)目背景分析241.大連的城市發(fā)展背景252成功案例分享26附錄II.時(shí)間安排建議34附錄III.政策摘錄、大連產(chǎn)業(yè)園分布及產(chǎn)業(yè)環(huán)境見(jiàn)附件35報(bào)告摘要在民間素來(lái)流傳“南有海南椰林御寒，北有長(zhǎng)山群

2、島避暑”。長(zhǎng)山群島是我國(guó)長(zhǎng)江口以北唯一的群島型休閑避暑勝地。同時(shí)，歷來(lái)的觀念也是此處只適宜避暑，冬季不宜到此游玩。不僅僅是長(zhǎng)山群島，可以說(shuō)整個(gè)漫長(zhǎng)的冬季都是大連旅游的淡季。在打造這個(gè)項(xiàng)目的時(shí)候，我們正是以此為出發(fā)點(diǎn)，力圖打造一個(gè)適宜冬季旅游度假的海島和港口生態(tài)小城。未來(lái)這里的港口聯(lián)通來(lái)自日韓、青島、上海各個(gè)港口的豪華游輪，水上飛機(jī)和海上游艇為富豪級(jí)度假人群的提供新奇而便捷的抵達(dá)體驗(yàn)。這里的冬季將呈現(xiàn)一面如夏日海灘嬉沙逐浪，一面如冬日飛雪溫泉滑冰的奇幻景象。以此為突破口，聯(lián)手世界一流的度假酒店品牌和商務(wù)酒店品牌，以絕對(duì)的差異化競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)勝出，共同打造東北亞的一個(gè)新地標(biāo)。迅速吸引人氣，

3、同時(shí)也吸引高端的商業(yè)服務(wù)業(yè)也和地產(chǎn)開發(fā)商進(jìn)入，提升土地價(jià)值，使得這個(gè)地區(qū)不是空城而是人氣爆棚的度假新城。由旅游帶動(dòng)人氣，進(jìn)而拉動(dòng)和服務(wù)相關(guān)的產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，包括：高端旅游產(chǎn)業(yè)、海洋相關(guān)產(chǎn)業(yè)、休閑觀光漁業(yè)、港口經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)、服裝時(shí)尚產(chǎn)業(yè)、文化展覽產(chǎn)業(yè)、健康養(yǎng)生產(chǎn)業(yè)和高端服務(wù)培訓(xùn)產(chǎn)業(yè)。利用這些產(chǎn)業(yè)促進(jìn)消費(fèi)和經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，創(chuàng)造新的多層次的就業(yè)機(jī)會(huì)。我們將充分依托大連市“十二五”規(guī)劃中針對(duì)普灣新區(qū)皮楊地區(qū)和長(zhǎng)山群島所提出的打造國(guó)際濱海旅游度假區(qū)與現(xiàn)代化生態(tài)宜居新城區(qū)，大力發(fā)展旅游休閑度假產(chǎn)業(yè)和海洋經(jīng)濟(jì)，打造現(xiàn)代海洋牧場(chǎng)和國(guó)際旅游避暑勝地的戰(zhàn)略規(guī)劃，將現(xiàn)有地塊合理規(guī)劃建設(shè)。皮口和涼水灣地塊作為皮楊地

4、區(qū)的行政中心地塊，將發(fā)展成為由一帶兩區(qū)（濱海路生態(tài)景觀帶、東區(qū)濱海國(guó)際度假社區(qū)、和西區(qū)城市型綜合休閑社區(qū)）組成的皮口海洋生態(tài)城，引領(lǐng)皮楊地區(qū)城鎮(zhèn)化進(jìn)程。同時(shí)我們規(guī)劃中的皮口海洋生態(tài)城的濱海國(guó)際度假區(qū)會(huì)成為大連乃至整個(gè)東北亞最私密最高端且適合一年四季度假的富豪級(jí)度假勝地。大長(zhǎng)山群島的地塊，得益于得天獨(dú)厚的景觀資源和島上已日趨成熟的休閑海洋漁業(yè)產(chǎn)業(yè)和旅游資源，定位為百家企業(yè)學(xué)院會(huì)所、和企業(yè)家以及社會(huì)名流的海島私宅度假勝地，服務(wù)度假人群的觀瀾酒店或酒店式公寓，從而形成與海洋旅游、文化傳媒時(shí)尚產(chǎn)業(yè)掛鉤的服務(wù)與產(chǎn)業(yè)共榮之地。未來(lái)皮口海洋生態(tài)城和長(zhǎng)山觀海別墅群以皮口港為連接點(diǎn)，形成一個(gè)旅游經(jīng)

5、濟(jì)圈。同時(shí)從更大的板塊來(lái)看，一旦皮口海洋生態(tài)城的項(xiàng)目做起來(lái)，將形成一條助大連未來(lái)十年領(lǐng)跑全國(guó)的超級(jí)旅游產(chǎn)業(yè)帶。這條超級(jí)旅游帶就是以大連星海廣場(chǎng)->老虎灘海洋公園->金石灘->皮口海洋生態(tài)城->長(zhǎng)山群島->花園口的綿延上百公里的沿海旅游路線，吸引中外游客。而其中皮口正處在這條旅游帶的交匯中心位置，從陸路（高鐵、省道），海路（港口開通國(guó)際客運(yùn)航線及豪華游艇碼頭），和航空（水上飛機(jī)）連接各旅游點(diǎn)，所以具有極其重要的戰(zhàn)略意義。上述是本報(bào)告核心理念的摘要，接下來(lái)我們進(jìn)入具體的分析和闡述。35/37第一部分項(xiàng)目總體概念此次報(bào)告研究的項(xiàng)目地塊主要是位于皮楊地區(qū)的皮口地塊的3.57平方公里，同時(shí)

6、也兼顧其西邊的涼水灣地區(qū)的6.39平方平方公里，和位于大長(zhǎng)山群島的兩處地塊。在定位時(shí)將對(duì)上述這些地塊作為一個(gè)整體考量其相互之間的推動(dòng)和發(fā)展作用。1.概況分析a.項(xiàng)目位置皮口和涼水灣項(xiàng)目地塊位于皮口鎮(zhèn)，地處黃海之濱，位于遼東半島東南部，普蘭店市東端，與大長(zhǎng)山群島及群島上的兩處項(xiàng)目地塊隔海相望。35/37皮口鎮(zhèn)地理位置優(yōu)越，距大連市中心110公里，陸路距丹東240公里，距普蘭店市35公里；水路與長(zhǎng)山群島8海里，距大連51海里，距丹東128海里，距韓國(guó)仁川港243海里，距日本長(zhǎng)崎港457海里，是大連東部沿海距日、韓最近的口岸，是一個(gè)集客、貨、漁為一體的綜合性港口小鎮(zhèn)。皮口港是遼南的一個(gè)

7、重要靠泊點(diǎn)，是大連前往長(zhǎng)?？h、長(zhǎng)山群島旅游度假區(qū)的必經(jīng)之地。a.海洋特色無(wú)污染待開發(fā)的海景資源和遠(yuǎn)近聞名的海鮮資源。皮口鎮(zhèn)位于河海交匯處，是大連地區(qū)最大的淺灘港，往海里每走1,000米，水面才下沉1米，這為大量的浮游生物創(chuàng)造了極佳的生存環(huán)境，而這些浮游生物自然成為魚蝦的美味食糧。長(zhǎng)山群島每年吸引大量游客食客前往體驗(yàn)捕魚食魚的樂(lè)趣，旺季日接待游客量可達(dá)4萬(wàn)人次。b.政策優(yōu)勢(shì)皮口所在的位置是處于大連“十二五”規(guī)劃中“四灣、三區(qū)、兩島、一帶”的重點(diǎn)開發(fā)區(qū)域的中心位置（普蘭店灣—黃海海區(qū)